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Articles

J'explique, en langage clair, les sujets qui préoccupent le plus ceux qui achètent, vendent ou héritent d'un bien en Espagne.

Nouvelle construction
Avant de vendre en Espagne : pourquoi votre maison doit coïncider avec le Cadastre, le Registre de la Propriété et la réalité
Si vous envisagez de vendre une maison en Espagne, les mètres carrés figurant au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) et au Cadastre (Catastro) doivent coïncider avec la réalité. Je vous explique ce qu’est déclarer une construction neuve, la différence entre le faire avec permis ou par ancienneté, et comment tout régulariser avant de mettre le panneau « à vendre ».
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Achat-vente
Anticipez : comment les délais de l’Administration peuvent faire capoter votre achat-vente
Le risque le plus invisible lors d’un achat ou d’une vente en Espagne n’est ni un impôt ni une clause : c’est le temps. Une licencia qui tarde, un certificat qui n’arrive pas, une note du Registre foncier plus longue que prévu… et soudain une opération qui semblait bouclée vacille. Je vous explique de quels délais il s’agit, pourquoi ils comptent et comment protéger le contrat pour que le temps joue en votre faveur.
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Vente immobilière
Vos alliés dans une vente immobilière : la condición suspensiva et la condición resolutoria expliquées
Cela peut sembler du jargon d'avocat, mais ce sont deux des meilleurs outils pour ne pas perdre d'argent lors d'une vente immobilière. Je vous explique, avec des exemples simples, ce qu'est une condición suspensiva (condition suspensive) et une condición resolutoria (condition résolutoire), en quoi elles diffèrent des arras (arrhes) et ce que vous pouvez demander au Registro de la Propiedad (Registre de la propriété) pour avoir l'esprit tranquille.
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Successions
Hériter en Espagne depuis l'étranger : la documentation minimale pour débuter un certificat successoral européen
Si vous venez de perdre un proche qui possédait des biens en Espagne et que vous résidez dans un autre pays européen, le certificat successoral européen est l'outil qui vous reconnaît comme héritier dans toute l'UE. Je vous explique ce que c'est, la documentation minimale dont vous avez besoin pour commencer et comment se résolvent les cas les plus fréquents.
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Impôts
Plusvalía municipal et IRNR : comment se calculent les impôts sur votre bien en Espagne en tant que non-résident
Lorsque vous possédez ou vendez un bien en Espagne sans y résider, deux impôts se croisent et créent souvent de la confusion : la plusvalía municipal et l'IRNR. Je vous explique, sans formules impossibles, ce que chacun taxe et comment ils se calculent aujourd'hui — la plusvalía a été entièrement réformée en 2021.
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Impôts
Le valor de referencia du Catastro : pourquoi le fisc ne regarde pas votre prix et comment le contester
Depuis 2022, l'impôt que vous payez en achetant dans l'ancien ou en héritant ne se calcule pas sur ce que vous payez, mais sur le « valor de referencia » fixé par le Catastro. S'il est plus élevé que le prix réel, vous payez trop. Je vous explique ce que c'est et, surtout, comment le contester.
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Successions
Vous héritez en tant que non-résident : vous présentez l'Impuesto de Sucesiones devant l'État, mais vous appliquez la bonification valencienne de 99 %
Le malentendu qui coûte le plus cher lorsqu'on hérite depuis l'étranger : beaucoup de non-résidents croient devoir payer l'Impuesto de Sucesiones « à plein tarif » parce qu'ils vivent dans un autre pays. Ce n'est pas le cas. Vous présentez le Modelo 650 devant l'AEAT, mais vous avez droit à la bonification de 99 % de la Comunitat Valenciana.
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Successions
Vous allez vendre ce dont vous héritez ? La valeur que vous déclarez dans la succession décide de votre impôt à la vente
Avant d'accepter une succession, il y a une question que presque personne ne pose et qui change le résultat : comptez-vous garder la maison ou la vendre ? Car la valeur que vous déclarez aujourd'hui dans la succession sera votre coût demain, lorsque vous vendrez. Et déclarer à la légère peut coûter très cher.
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Impôts
Plusvalía municipal : pourquoi le pourcentage réel est décidé par la Mairie, et non par la loi nationale
Vous cherchez sur internet « combien coûte la plusvalía municipal » et vous tombez sur des tableaux et des pourcentages nationaux. Attention : ce n'est que le cadre. Le taux que vous payez réellement et les coefficients sont approuvés par chaque mairie dans son ordonnance fiscale. Je vous explique ce que fixe la loi nationale et ce que décide la commune.
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Impôts
Les 3 % que l'acheteur vous retient à la vente : ce que c'est et comment récupérer le surplus
Lorsqu'un non-résident vend sa maison en Espagne, l'acheteur est tenu de lui retenir 3 % du prix. Beaucoup pensent que c'est un impôt perdu, et ce n'est pas le cas : c'est un acompte, et on en récupère souvent une bonne partie. Je vous explique ce que c'est, pourquoi il existe et comment réclamer ce qui vous revient.
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Impôts
Conservez chaque facture : comment les rénovations et améliorations réduisent votre impôt à la vente
Cette facture de rénovation que vous avez dans un tiroir peut valoir beaucoup d'argent le jour où vous vendrez. Les investissements et améliorations augmentent la valeur d'acquisition de votre maison et, avec elle, font baisser la plus-value sur laquelle vous êtes imposé. Mais il y a une nuance qui décide de tout : une amélioration n'est pas la même chose qu'une réparation.
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Impôts
Si vous n'êtes pas de l'UE : pourquoi vous payez plus d'impôts et ne pouvez pas déduire de charges
La même maison, le même loyer, mais une note fiscale différente selon le lieu où vous résidez. Si vous résidez dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen, vous payez moins et pouvez déduire des charges. Si vous vivez en dehors — ce qui inclut les Britanniques depuis le Brexit — le taux monte et les déductions disparaissent. Je vous explique pourquoi.
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Successions
Votre documentation successorale étrangère ne vaut pas telle quelle en Espagne : apostille et traduction assermentée
Le probate britannique, l'Erbschein allemand, l'acte de notoriété français… chaque pays a son équivalent de notre acte de succession. Mais pour qu'ils soient valables en Espagne, il faut les apostiller et bien les traduire. Je vous explique qui appose l'apostille, qui peut traduire et comment éviter que le notaire ou le Registre ne vous les rejettent.
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Vente immobilière
Les complications qui freinent le plus un dossier de non-résident (et comment les anticiper)
Acheter, vendre ou hériter en Espagne tout en vivant à l'étranger n'est pas difficile, mais c'est plein de petits blocages qui, réunis, peuvent faire échouer une opération. Je vous raconte ceux que je vois chaque semaine au cabinet et, surtout, comment les anticiper pour que le temps joue en votre faveur.
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