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Articles

J'explique, en langage clair, les sujets qui préoccupent le plus ceux qui achètent, vendent ou héritent d'un bien en Espagne.

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Nouvelle construction
Avant de vendre en Espagne : pourquoi votre maison doit coïncider avec le Cadastre, le Registre de la Propriété et la réalité
Si vous envisagez de vendre une maison en Espagne, les mètres carrés figurant au Registre de la Propriété (Registro de la Propiedad) et au Cadastre (Catastro) doivent coïncider avec la réalité. Je vous explique ce qu’est déclarer une construction neuve, la différence entre le faire avec permis ou par ancienneté, et comment tout régulariser avant de mettre le panneau « à vendre ».
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Achat-vente
Anticipez : comment les délais de l’Administration peuvent faire capoter votre achat-vente
Le risque le plus invisible lors d’un achat ou d’une vente en Espagne n’est ni un impôt ni une clause : c’est le temps. Une licencia qui tarde, un certificat qui n’arrive pas, une note du Registre foncier plus longue que prévu… et soudain une opération qui semblait bouclée vacille. Je vous explique de quels délais il s’agit, pourquoi ils comptent et comment protéger le contrat pour que le temps joue en votre faveur.
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Vente immobilière
Vos alliés dans une vente immobilière : la condición suspensiva et la condición resolutoria expliquées
Cela peut sembler du jargon d'avocat, mais ce sont deux des meilleurs outils pour ne pas perdre d'argent lors d'une vente immobilière. Je vous explique, avec des exemples simples, ce qu'est une condición suspensiva (condition suspensive) et une condición resolutoria (condition résolutoire), en quoi elles diffèrent des arras (arrhes) et ce que vous pouvez demander au Registro de la Propiedad (Registre de la propriété) pour avoir l'esprit tranquille.
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Successions
Hériter en Espagne depuis l'étranger : la documentation minimale pour débuter un certificat successoral européen
Si vous venez de perdre un proche qui possédait des biens en Espagne et que vous résidez dans un autre pays européen, le certificat successoral européen est l'outil qui vous reconnaît comme héritier dans toute l'UE. Je vous explique ce que c'est, la documentation minimale dont vous avez besoin pour commencer et comment se résolvent les cas les plus fréquents.
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Impôts
Plusvalía municipal et IRNR : comment se calculent les impôts sur votre bien en Espagne en tant que non-résident
Lorsque vous possédez ou vendez un bien en Espagne sans y résider, deux impôts se croisent et créent souvent de la confusion : la plusvalía municipal et l'IRNR. Je vous explique, sans formules impossibles, ce que chacun taxe et comment ils se calculent aujourd'hui — la plusvalía a été entièrement réformée en 2021.
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Impôts
Le valor de referencia du Catastro : pourquoi le fisc ne regarde pas votre prix et comment le contester
Depuis 2022, l'impôt que vous payez en achetant dans l'ancien ou en héritant ne se calcule pas sur ce que vous payez, mais sur le « valor de referencia » fixé par le Catastro. S'il est plus élevé que le prix réel, vous payez trop. Je vous explique ce que c'est et, surtout, comment le contester.
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Successions
Vous héritez en tant que non-résident : vous présentez l'Impuesto de Sucesiones devant l'État, mais vous appliquez la bonification valencienne de 99 %
Le malentendu qui coûte le plus cher lorsqu'on hérite depuis l'étranger : beaucoup de non-résidents croient devoir payer l'Impuesto de Sucesiones « à plein tarif » parce qu'ils vivent dans un autre pays. Ce n'est pas le cas. Vous présentez le Modelo 650 devant l'AEAT, mais vous avez droit à la bonification de 99 % de la Comunitat Valenciana.
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Successions
Vous allez vendre ce dont vous héritez ? La valeur que vous déclarez dans la succession décide de votre impôt à la vente
Avant d'accepter une succession, il y a une question que presque personne ne pose et qui change le résultat : comptez-vous garder la maison ou la vendre ? Car la valeur que vous déclarez aujourd'hui dans la succession sera votre coût demain, lorsque vous vendrez. Et déclarer à la légère peut coûter très cher.
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Impôts
Plusvalía municipal : pourquoi le pourcentage réel est décidé par la Mairie, et non par la loi nationale
Vous cherchez sur internet « combien coûte la plusvalía municipal » et vous tombez sur des tableaux et des pourcentages nationaux. Attention : ce n'est que le cadre. Le taux que vous payez réellement et les coefficients sont approuvés par chaque mairie dans son ordonnance fiscale. Je vous explique ce que fixe la loi nationale et ce que décide la commune.
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Impôts
Les 3 % que l'acheteur vous retient à la vente : ce que c'est et comment récupérer le surplus
Lorsqu'un non-résident vend sa maison en Espagne, l'acheteur est tenu de lui retenir 3 % du prix. Beaucoup pensent que c'est un impôt perdu, et ce n'est pas le cas : c'est un acompte, et on en récupère souvent une bonne partie. Je vous explique ce que c'est, pourquoi il existe et comment réclamer ce qui vous revient.
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Impôts
Conservez chaque facture : comment les rénovations et améliorations réduisent votre impôt à la vente
Cette facture de rénovation que vous avez dans un tiroir peut valoir beaucoup d'argent le jour où vous vendrez. Les investissements et améliorations augmentent la valeur d'acquisition de votre maison et, avec elle, font baisser la plus-value sur laquelle vous êtes imposé. Mais il y a une nuance qui décide de tout : une amélioration n'est pas la même chose qu'une réparation.
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Impôts
Si vous n'êtes pas de l'UE : pourquoi vous payez plus d'impôts et ne pouvez pas déduire de charges
La même maison, le même loyer, mais une note fiscale différente selon le lieu où vous résidez. Si vous résidez dans l'Union européenne ou l'Espace économique européen, vous payez moins et pouvez déduire des charges. Si vous vivez en dehors — ce qui inclut les Britanniques depuis le Brexit — le taux monte et les déductions disparaissent. Je vous explique pourquoi.
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Successions
Votre documentation successorale étrangère ne vaut pas telle quelle en Espagne : apostille et traduction assermentée
Le probate britannique, l'Erbschein allemand, l'acte de notoriété français… chaque pays a son équivalent de notre acte de succession. Mais pour qu'ils soient valables en Espagne, il faut les apostiller et bien les traduire. Je vous explique qui appose l'apostille, qui peut traduire et comment éviter que le notaire ou le Registre ne vous les rejettent.
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Vente immobilière
Les complications qui freinent le plus un dossier de non-résident (et comment les anticiper)
Acheter, vendre ou hériter en Espagne tout en vivant à l'étranger n'est pas difficile, mais c'est plein de petits blocages qui, réunis, peuvent faire échouer une opération. Je vous raconte ceux que je vois chaque semaine au cabinet et, surtout, comment les anticiper pour que le temps joue en votre faveur.
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Vente immobilière
NIE et compte bancaire pour non-résidents : par où commencer avant d’acheter
Si vous achetez un logement en Espagne et vivez à l’étranger, deux démarches vont rythmer l’opération : le NIE et le compte bancaire avec son certificado de no residencia (certificat de non-résidence). Je vous explique, sans jargon, ce qu’est chacun, pourquoi la banque l’exige et pourquoi il vaut mieux les commencer avant de signer les arras (arrhes), et non après.
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Vente immobilière
Acheter un bien en Espagne sans se déplacer : la procuration notariée et l'apostille expliquées
Vous vivez à l'étranger et vous préféreriez ne pas prendre l'avion juste pour signer devant notaire. C'est possible : vous établissez une procuration et quelqu'un signe l'achat à votre place. Je vous explique comment bien le faire, pourquoi au sein de l'Union européenne l'apostille reste REQUISE pour la procuration (oui, même si on vous dit le contraire) et ce que le notaire espagnol vérifie avant de l'accepter.
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Vente immobilière
Ce que coûte vraiment l'achat d'un logement en Espagne en tant que non-résident : impôts et frais
Le prix que vous convenez avec le vendeur n'est pas ce que vous payez au final. Je vous explique, sans jargon et avec les taux en vigueur en 2026 sur la Costa Blanca, quels impôts et frais s'ajoutent à l'achat — ITP ou TVA, AJD, notaire, registre et gestoría — et pourquoi l'impôt ne se calcule pas sur le prix, mais sur le valor de referencia (valeur de référence) du Cadastre.
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Impôts
Le Modelo 210 année après année : l'impôt que vous payez pour posséder un logement en Espagne en tant que non-résident
Vous possédez une maison sur la Costa Blanca, vous ne la louez pas, vous n'y vivez pas… et pourtant le fisc espagnol attend une déclaration de votre part chaque année. C'est le Modelo 210 et la fameuse renta imputada (revenu imputé). Je vous explique ce que vous payez, combien, et le changement de délai de 2026 à garder en tête pour qu'aucune lettre de la Hacienda ne vous parvienne.
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Impôts
Le certificat de résidence fiscale : comment être imposé à 19 % au lieu de 24 %
Deux voisins possédant des appartements identiques sur la Costa Blanca peuvent payer des taux différents sur leur impôt des non-résidents : l'un 19 %, l'autre 24 %. La différence tient souvent à une seule feuille de papier. Je vous explique ce qu'est le certificado de residencia fiscal (certificat de résidence fiscale), qui le délivre, quand il abaisse votre taux et pourquoi ce n'est pas le même certificat que la police vous a demandé pour ouvrir votre compte.
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Vente immobilière
Acheter pour louer : la location touristique dans la Comunitat Valenciana et ses licences
Beaucoup achètent sur la Costa Blanca en pensant louer à des touristes, mais le bon ordre est l'inverse : vérifier d'abord si ce logement, dans cette commune, peut être une vivienda de uso turístico (logement à usage touristique). Je vous explique les niveaux d'enregistrement (régional et national, après le récent revirement du Tribunal Supremo), pourquoi la mairie a le dernier mot, et comment les revenus locatifs sont imposés lorsque vous êtes non-résident. Sans jargon, avant de signer.
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Impôts
Brexit et votre maison en Espagne : ce qui a vraiment changé pour les Britanniques
Si vous êtes britannique et propriétaire d'une maison sur la Costa Blanca, vous avez sûrement entendu tout et son contraire sur le Brexit. Voici la version claire, sans alarmisme : acheter et conserver votre bien reste parfaitement possible ; ce qui a changé, c'est votre fiscalité de non-résident (24 % et sans déduire de charges) et le nombre de jours que vous pouvez passer ici. La golden visa par l'achat, par ailleurs, n'existe plus.
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Successions
Deux décès, deux successions : pourquoi l'ordre compte (et l'impôt aussi)
Lorsque les deux parents ou les deux conjoints décèdent à des moments différents, il n'y a pas une succession : il y en a DEUX. Et cela signifie payer deux fois l'impôt espagnol sur les successions. Je vous explique, sans jargon, pourquoi cela arrive, quelle loi régit chaque succession et comment l'abattement valencien change le résultat pour les non-résidents.
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Successions
Professio iuris : choisir sa loi nationale dans le testament (et pourquoi cela ne BAISSE PAS l'impôt)
Si vous êtes étranger et propriétaire d'un bien en Espagne, vous pouvez choisir que votre succession soit régie par la loi de votre pays plutôt que par la réserve héréditaire espagnole. Cela s'appelle la professio iuris. Je vous explique comment faire, à quoi cela sert vraiment, et un point que presque personne ne précise : cela change qui hérite et combien, mais cela ne change PAS l'impôt sur les successions payé en Espagne.
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Impôts
Double imposition : comment la convention de votre pays évite de payer deux fois pour votre maison en Espagne
Si vous avez une maison en Espagne mais vivez dans un autre pays, la question à un million d'euros est : vais-je payer des impôts ici et aussi là-bas ? Je vous explique, sans jargon, ce qu'est une convention de double imposition, pourquoi votre bien immobilier est imposé en Espagne, et comment votre pays de résidence évite que vous payiez deux fois pour la même chose.
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Vente immobilière
« Cédula de habitabilidad » en Comunitat Valenciana : ce qu'il vous faut vraiment pour vendre ou louer
Beaucoup de gens me demandent au sujet de la « cédula de habitabilidad » de leur maison sur la Costa Blanca. Je vous explique pourquoi, dans la Comunitat Valenciana, ce papier n'existe pas en tant que tel, ce qu'est la déclaration responsable de seconde occupation, et quand vous en avez vraiment besoin : pour vendre, pour louer et, surtout, pour mettre l'électricité, l'eau ou le gaz à votre nom.
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Achat-Vente
Acheter sur plan en Espagne : cautions, délais et garanties de votre argent
Si vous achetez un logement sur plan en Espagne, vous versez de l'argent avant même que la maison n'existe. La loi oblige le promoteur à garantir ou assurer chaque euro que vous avancez, plus les impôts et les intérêts. Je vous explique comment fonctionne cette garantie, ce qui se passe si le chantier prend du retard ou n'est jamais livré, et pourquoi la banque peut, elle aussi, être responsable.
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Vente immobilière
Avant d'acheter en Espagne : comment vérifier les charges, saisies et dettes de copropriété
Avant d'acheter une maison en Espagne, il faut savoir ce que le bien « traîne avec lui » : hypothèques, saisies, servitudes et dettes envers la communauté des propriétaires (copropriété). Je vous explique ce que montre la nota simple et ce qu'elle ne garantit pas, jusqu'où vous protège la foi publique du Registre, et pourquoi une maison « sans charges » peut cacher des factures impayées que vous finirez par payer.
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Impôts
Ai-je besoin d'un représentant fiscal en Espagne en tant que non-résident ? Quand c'est obligatoire et quand c'est simplement utile
Beaucoup pensent que posséder un bien en Espagne sans y résider les oblige à désigner un représentant fiscal. Ce n'est presque jamais le cas. Je vous explique ce qu'est réellement un représentant fiscal (representante fiscal), dans quels rares cas la loi vous y oblige, ce qui a changé pour les résidents de l'UE, et quand, sans y être obligé, il est utile d'avoir quelqu'un qui répond de vous face à l'administration fiscale espagnole.
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Impôts
IBI, ordures ménagères et copropriété : les factures annuelles qui surprennent lors d'un achat en Espagne
Acheter la maison n'est que le début : chaque année arrivent l'IBI, la taxe des ordures ménagères et les charges de copropriété. Je vous explique, sans jargon, ce qu'est chacune d'elles, pourquoi vivre hors d'Espagne ne vous en dispense d'aucune, et comment vous organiser depuis l'étranger pour qu'aucune facture ne vous prenne au dépourvu.
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Impôts
Vous avez vendu à perte en tant que non-résident : comment récupérer les 3 % retenus
Si vous avez vendu votre maison en Espagne pour moins que ce qu'elle vous avait coûté, l'acheteur a tout de même retenu 3 % du prix pour le fisc. Je vous explique, sans jargon, pourquoi cela se produit, comment déterminer s'il y a réellement eu une perte, et comment récupérer cet argent grâce au modelo 210.
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Successions
L'usufruit du conjoint survivant dans une succession internationale : comment il est évalué et combien il coûte en impôts en Espagne
Lorsque l'un des époux décède, celui qui reste ne récupère pas toujours la maison entière : bien souvent, il hérite de l'« usufruit », le droit de l'utiliser sa vie durant. Je vous explique ce qu'est ce droit, comment le fisc l'évalue avec une règle très précise, ce qui se passe quand l'usufruit prend fin, et pourquoi, dans une succession internationale, la loi qui décide de ce que reçoit le conjoint survivant peut être étrangère, même si l'impôt se paie en Espagne.
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Nouvelle construction
Acheter une maison en Espagne avec piscine ou extension non déclarée : ce que vous assumez et comment cela se règle
Vous tombez amoureux d'une villa sur la Costa Blanca, elle a une piscine superbe… et il s'avère que cette piscine ne figure sur aucun papier. Je vous explique, sans jargon technique, ce que signifie une construction non déclarée, pourquoi il existe quatre situations très différentes et pourquoi inscrire par ancienneté n'est PAS légaliser. Pour que vous sachiez exactement ce que vous achetez avant de signer.
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Successions
Débloquer le compte du défunt dans une banque espagnole : quels documents sont demandés et combien de temps cela prend
Un proche décède en laissant un compte en Espagne et, soudain, la banque le bloque : impossible de retirer de l'argent, de payer des factures ou d'accéder à la banque en ligne. Je vous explique pourquoi la banque agit ainsi, ce que vous pouvez tout de même payer en attendant, quels documents la banque exige pour libérer le solde, pourquoi elle ne le remet qu'après le paiement de l'Impôt sur les Successions, et ce qui change lorsque la succession est internationale.
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Successions
Et si les héritiers ne parviennent pas à s'entendre ? Le partage d'une succession avec des biens en Espagne
Trois frères et sœurs, une maison sur la Costa Blanca et pas la moindre façon de se mettre d'accord. C'est l'un des conflits que je vois le plus souvent, et la bonne nouvelle est que la loi trouve toujours une issue : personne n'est obligé de rester prisonnier d'une succession. Je vous explique ce qu'est l'indivision successorale, les voies de partage — de la plus amiable à la plus dure —, ce qui se passe quand la maison ne peut pas être divisée, et ce qui change quand la famille vit dans plusieurs pays.
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Vous héritez en tant que non-résident : vous présentez l'Impuesto de Sucesiones devant l'État, mais vous appliquez la bonification valencienne de 99 %

Vous allez vendre ce dont vous héritez ? La valeur que vous déclarez dans la succession décide de votre impôt à la vente

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Si vous n'êtes pas de l'UE : pourquoi vous payez plus d'impôts et ne pouvez pas déduire de charges

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Ce que coûte vraiment l'achat d'un logement en Espagne en tant que non-résident : impôts et frais

Le Modelo 210 année après année : l'impôt que vous payez pour posséder un logement en Espagne en tant que non-résident

Le certificat de résidence fiscale : comment être imposé à 19 % au lieu de 24 %

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Vous avez vendu à perte en tant que non-résident : comment récupérer les 3 % retenus

L'usufruit du conjoint survivant dans une succession internationale : comment il est évalué et combien il coûte en impôts en Espagne

Acheter une maison en Espagne avec piscine ou extension non déclarée : ce que vous assumez et comment cela se règle

Débloquer le compte du défunt dans une banque espagnole : quels documents sont demandés et combien de temps cela prend

Et si les héritiers ne parviennent pas à s'entendre ? Le partage d'une succession avec des biens en Espagne