Vous avez vendu à perte en tant que non-résident : comment récupérer les 3 % retenus

Je vais vous parler d'une situation que je rencontre très souvent dans mon cabinet à Calp. Un client étranger vend sa maison sur la côte, parfois pour moins que ce qu'il avait payé à l'époque, et chez le notaire, il découvre que l'acheteur ne lui remet pas la totalité du prix : celui-ci a retenu 3 % pour les verser au fisc espagnol (Hacienda). Et la réaction est toujours la même : « mais j'ai vendu à perte, pourquoi me retient-on un impôt ? »

C'est une question logique, et la réponse est plutôt bonne : ces 3 % ne sont pas un impôt définitif, c'est un acompte. Si vous avez réellement vendu à perte, vous pouvez le récupérer intégralement. Mais — et c'est le point important — on ne vous le rembourse pas simplement parce que vous le demandez : il faut le prouver correctement. Je vous explique tout, étape par étape.

Pourquoi retient-on ces 3 % même si vous vendez à perte

Lorsqu'un non-résident vend un bien immobilier situé en Espagne, la loi oblige l'acheteur à retenir 3 % du prix convenu et à le verser directement au fisc. Il le fait au moyen d'un formulaire appelé modelo 211, et dispose d'un mois à compter de la signature pour le faire. Ce n'est pas facultatif : si l'acheteur ne retient pas cette somme, il en devient personnellement responsable, si bien qu'en pratique il le fait presque toujours.

Voici la clé pour tout comprendre : ces 3 % constituent un ACOMPTE. Voyez-les comme une caution que le fisc réclame par avance, et non comme l'impôt final. Hacienda les retient « au cas où » il y aurait une plus-value imposable. L'impôt réel — s'il y en a un — est calculé ensuite, sur la plus-value réelle. Et s'il n'y a pas eu de gain, il n'y a pas d'impôt à payer.

C'est pourquoi ce qui vous paraît injuste peut arriver : que l'on vous retienne 3 % alors même que vous avez vendu à perte. La retenue se calcule sur le prix de vente, pas sur votre gain. Le système retient d'abord et ajuste ensuite. Et c'est à vous de demander cet « ajustement ultérieur ».

Y a-t-il vraiment eu une perte ? Voici comment on la calcule

Avant de réclamer quoi que ce soit, une chose doit être claire : « vendre moins cher que ce que j'ai payé » ne signifie pas toujours « perte » au sens fiscal. La plus-value ou la moins-value est la différence entre deux valeurs, et chacune de ces valeurs se compose de plusieurs éléments. Voyons-les, car c'est là que tout se joue.

Ce qui entre dans la valeur d'acquisition (ce que cela vous a coûté)

La valeur d'acquisition n'est pas seulement le prix indiqué dans l'acte lors de l'achat. La loi vous permet d'y ajouter tout ce que l'acquisition du bien vous a réellement coûté :

• Le prix réellement payé pour le bien.
• Les impôts payés lors de l'achat (les droits de mutation — ITP — s'il s'agissait d'un bien ancien, ou la TVA — IVA — et les droits de timbre — AJD — s'il s'agissait d'un logement neuf).
• Les frais de notaire, d'enregistrement et, le cas échéant, du cabinet de gestion (gestoría) et de l'avocat lors de cet achat.
• Le coût des véritables améliorations (mejoras) réalisées dans le bien (pas les réparations ; je vous explique la différence juste après, car c'est là que se joue le vrai enjeu).

Remarquez ceci : plus votre valeur d'acquisition, correctement établie, est élevée, plus la perte est importante (ou plus le gain est faible). C'est pourquoi retrouver les factures et les actes anciens n'est pas une paperasse inutile : c'est de l'argent.

Ce qui se déduit de la valeur de cession (ce que vous avez réellement reçu)

Et inversement pour la vente : la valeur de cession n'est pas le prix brut de l'acte, mais ce qui vous est réellement resté. De ce prix, vous pouvez déduire les frais et impôts de la vente que vous avez vous-même supportés :

• Les frais de vente que vous avez assumés en tant que vendeur.
• La commission de l'agence immobilière, si c'est vous qui l'avez payée.
• La taxe municipale sur la plus-value (plusvalía municipal) : si vous l'avez payée en tant que vendeur, elle peut être prise en compte comme une diminution de la valeur de vente, ce qui peut transformer un petit gain en perte ou augmenter une perte existante.

Résultat : si la valeur de vente ajustée est inférieure à la valeur d'acquisition ajustée, il y a une PERTE et l'impôt dû est nul. Dans ce cas, les 3 % retenus vous appartiennent intégralement et il faut les réclamer. Ce n'est qu'en cas de gain que le taux de 19 % s'appliquerait ; mais en cas de vente à perte, l'impôt dû est nul et ce chiffre de 19 % n'entre même pas en jeu.

La clé, ce n'est pas la loi, c'est la PREUVE

Voici le point le plus important de tout cet article, celui où échouent la plupart des demandes de remboursement. La loi est claire : s'il y a perte, vous récupérez les 3 %. Le problème n'est jamais la loi. Le problème, c'est de PROUVER cette perte devant le fisc. Car Hacienda ne se fie pas à votre parole : elle vérifie, compare et, si les chiffres ne correspondent pas, refuse.

Le terrain sur lequel se joue le plus de litiges est la distinction entre AMÉLIORATION et RÉPARATION, et il convient de bien la comprendre :

• Une AMÉLIORATION (mejora) agrandit le bien, le modernise substantiellement ou prolonge sa durée de vie utile (fermer une véranda, agrandir le logement, une rénovation complète qui transforme l'existant). Seules les véritables améliorations s'ajoutent à la valeur d'acquisition.
• Une RÉPARATION (reparación) ne fait que maintenir ou remplacer ce qui existait déjà (peinture, remplacement d'une chaudière en panne, traitement de l'humidité). Cela NE s'ajoute PAS à la valeur d'acquisition.

Et attention, ce n'est pas automatique, même pour de véritables améliorations : même si l'amélioration est réelle, le fisc exige une preuve concrète de ce que vous avez effectivement payé. Il ne suffit pas de dire « j'ai fait des travaux », et un acte de construction neuve seul ne suffit pas non plus. Si vous ne fournissez pas de factures et de justificatifs de paiement des sommes réellement versées, l'amélioration vous est refusée et, avec elle, une partie de votre remboursement. Je l'ai vu de nombreuses fois : la perte était réelle, mais le client ne pouvait pas la prouver.

Quels documents vous faut-il

Plus ce dossier est solide dès le départ, plus le remboursement est simple et rapide. C'est lorsqu'il manque un document clé — surtout les factures des améliorations ou l'ancien acte d'achat — que commencent les problèmes et les retards.

Comment demander le remboursement : le modelo 210 et les délais

Premièrement, ne confondez pas les deux formulaires, car c'est l'erreur la plus fréquente. Le modelo 211 est déposé par l'ACHETEUR pour verser les 3 %. Le modelo 210, c'est VOUS, le vendeur, qui le déposez, pour déclarer l'opération et demander que cet argent vous soit remboursé. Ce sont deux formulaires distincts, déposés par des personnes différentes.

Avec le modelo 210, vous déclarez la vente, prouvez qu'il y a eu une perte (avec tout ce que nous avons vu précédemment) et, l'impôt dû étant nul, vous demandez le remboursement intégral des 3 % qui vous ont été retenus. Même s'il y a perte et que rien n'est dû, il faut tout de même déposer ce formulaire : si vous ne le déposez pas, vous ne récupérez pas l'argent. Le fisc ne vous le rembourse pas d'office.

Un détail que beaucoup ignorent : chaque bien se déclare séparément. Si, dans le même acte, vous avez vendu le logement, une place de parking et un cellier avec des références cadastrales différentes, il faut déposer un modelo 210 pour chacun, et la perte de l'un ne peut pas être compensée par le gain de l'autre. (Attention, on confond parfois cela avec la nouveauté de l'Orden HAC/56/2024, qui permet de regrouper dans une seule déclaration annuelle les revenus LOCATIFS ; cela concerne les locations, pas les ventes, qui restent déclarées bien par bien.)

Combien de temps faut-il pour être payé ? Je vous le dis en toute honnêteté : le remboursement arrive généralement dans les quelques mois qui suivent la vente, mais le délai précis dépend de chaque dossier et du fait que le fisc décide ou non de le contrôler. Je ne vous promets pas de date ferme, car ce serait vous tromper. Ce que je peux vous assurer, c'est qu'un dossier bien préparé se résout beaucoup plus vite qu'un dossier incomplet.

Les erreurs qui coûtent le remboursement

• Ne pas déposer le modelo 210 en pensant que, puisqu'il y a perte, il n'y a rien à faire. Sans déclaration, pas de remboursement.
• Réclamer des améliorations sans factures ni justificatifs de paiement : le fisc les rejette et réduit votre valeur d'acquisition.
• Se tromper sur les dates ou les valeurs de l'acte en remplissant le modelo 210 : une erreur dans une seule case peut entraîner un contrôle et un refus.
• Regrouper dans une seule déclaration le logement, le garage et le cellier alors qu'ils ont des références cadastrales différentes.
• Pour les biens achetés il y a de nombreuses années ou par tranches, ne pas bien séparer la date et la valeur de chaque part acquise.
• Si le bien appartenait à plusieurs propriétaires, oublier que chaque copropriétaire ne récupère QUE sa part des 3 %, selon son pourcentage de propriété : l'un ne peut pas réclamer la part de l'autre.

Si vous avez vendu votre maison en Espagne à perte et qu'on vous a retenu ces 3 %, écrivez-moi et nous l'examinerons ensemble. La première étape consiste à regarder les chiffres réels de votre opération ; souvent, la perte est plus importante qu'il n'y paraît une fois tous les frais correctement additionnés. À partir de là, nous préparons le modelo 210 avec des preuves solides, seule façon de récupérer votre argent sans mauvaise surprise. C'est ma façon de travailler : d'abord comprendre votre situation, ensuite la prouver, et alors seulement réclamer.