Anticipez : comment les délais de l’Administration peuvent faire capoter votre achat-vente

Il existe un risque dans les achats-ventes dont presque personne ne parle avant de le vivre : le temps. Pas le prix, pas les impôts, pas les petits caractères. Le temps. Une licencia qui se retarde, un certificat qui n’arrive pas, une note du Registre foncier qui prend plus longtemps que prévu… et soudain une opération qui semblait bouclée se met à vaciller.

Je le constate surtout avec mes clients étrangers, qui viennent de pays où l’Administration fonctionne à un autre rythme. La bonne nouvelle, c’est que ce risque se gère. Et la clé tient en un seul mot : anticiper.

Le délai administratif : le risque qui ne se voit pas

Lorsque vous achetez ou vendez un bien immobilier, l’opération ne dépend pas uniquement de vous et de l’autre partie. Elle dépend aussi d’organismes publics qui ont leurs propres temporalités : la mairie, le Registre de la Propriété, le Cadastre, parfois le fisc. Et ces temporalités ne coïncident pas toujours avec l’impatience d’un acquéreur qui veut signer.

La loi tente d’y mettre de l’ordre. La Ley 39/2015 (loi espagnole sur la procédure administrative commune), qui régit le fonctionnement de l’Administration, l’oblige à statuer et à vous répondre dans un délai. En règle générale, ce délai maximal ne peut pas dépasser six mois, sauf disposition contraire d’une loi spéciale ; et si aucun délai n’est fixé, il est de trois mois. Le problème, c’est qu’«avant un délai» ne signifie pas qu’il est toujours respecté, et c’est là que surgissent les mauvaises surprises.

Exemples typiques qui bloquent une opération

• Licences urbanistiques : si le bien nécessite une licencia (de travaux, de division parcellaire ou de première occupation), son instruction comporte des délais qui peuvent s’allonger selon la mairie et sa charge de travail.
• Certificats : certificat d’habitabilité, diagnostic de performance énergétique, certificats techniques pour déclarer des travaux… chacun dépend d’un tiers et d’un calendrier.
• Notes et certifications du Registre foncier : une note simple actualisée ou une certification du Registre peuvent prendre plus de temps que vous ne le pensez en période de forte demande.
• Démarches préalables de l’acquéreur non-résident : l’obtention du NIE (numéro d’identification des étrangers) ou l’ouverture d’un compte bancaire font aussi tourner le compteur.

Le silence administratif : attention à y voir un accord tacite

Vous avez peut-être entendu dire que «si l’Administration ne répond pas, c’est qu’elle est d’accord». C’est vrai à moitié. En règle générale, lorsque vous faites une demande et que l’Administration ne statue pas dans les délais, la loi considère que votre demande est acceptée (c’est le silencio administrativo positivo, ou silence administratif positif). Mais il existe des exceptions importantes, et l’une d’elles vous touche directement dans un achat-vente.

En matière d’urbanisme, la loi est formelle : il n’est pas possible d’acquérir par silencio administrativo des droits ou des facultés contraires à l’ordonnancement urbanistique. Autrement dit, si vous demandez une licencia qui n’est pas conforme au plan d’urbanisme, le silence NE vous l’accorde PAS. C’est pourquoi il est extrêmement dangereux d’acheter en tenant pour acquis qu’«une licencia va s’obtenir d’elle-même». Elle pourrait ne jamais venir.

Pourquoi commencer tôt vous épargne de l’argent (et des ennuis)

Un contrat d’achat-vente fixe généralement une date pour la signature devant notaire. Si cette date arrive et qu’une démarche est encore en cours, quelqu’un est en défaut. Et un défaut peut coûter cher : la perte des arrhes, une indemnité, ou l’effondrement de toute l’opération. L’immense majorité de ces situations s’évitent en engageant les démarches avec suffisamment de marge, avant de s’engager sur des dates.

C’est précisément ma façon de travailler : avant que vous ne signiez quoi que ce soit, j’identifie quelles démarches dépendent de l’Administration, combien de temps elles peuvent réalistement prendre et lesquelles il convient de lancer dès maintenant. Prévenir coûte bien moins cher que réparer.

Comment protéger le contrat

C’est l’outil clé, auquel je consacre un article à part entière : les conditions. Un contrat bien rédigé peut subordonner son efficacité à l’obtention d’une licencia ou d’un certificat (condition suspensive), ou prévoir sa résolution sans pénalité si la démarche n’aboutit pas dans les délais (condition résolutoire). Ainsi, si l’Administration prend du retard, vous ne perdez pas vos arrhes et vous n’êtes pas piégé dans une opération impossible.

Si vous êtes sur le point d’acheter ou de vendre sur la Costa Blanca et qu’une démarche administrative est en jeu, écrivez-moi avant de signer. Nous identifions ensemble ce qui dépend de l’Administration et nous le prévoyons dans le contrat. C’est la différence entre que le temps joue pour vous ou contre vous.