Les 3 % que l'acheteur vous retient à la vente : ce que c'est et comment demander le remboursement du surplus, le cas échéant

Dans la vente d'une maison par un non-résident interviennent plusieurs acteurs qui « retiennent » ou demandent de l'argent : l'acheteur, sa banque et la gestoría (cabinet de gestion) qui gère l'opération. Il est facile de s'y perdre et de tenir pour perdu un argent qui, en réalité, peut être récupéré. Mettons de l'ordre, en commençant par la pièce la plus importante : la retenue de 3 %.

La retenue de 3 % : ce que c'est et pourquoi elle existe

Lorsque le vendeur est non-résident, la loi oblige l'acheteur à retenir 3 % du prix de la vente et à les verser au fisc au moyen du Modelo 211. Ce n'est ni un caprice ni un prélèvement de l'acheteur : c'est un acompte sur l'impôt que le vendeur non résident devra liquider sur la plus-value (l'IRNR). C'est une garantie pour le fisc que cet impôt sera bien payé, même si le vendeur réside à l'étranger.

C'est un acompte, pas l'impôt définitif

Voici un point essentiel. Ces 3 % sont un acompte, pas la note finale. La plus-value de la vente est taxée à 19 % pour les non-résidents. Si le 19 % de votre plus-value réelle est inférieur aux 3 % retenus, la différence vous est remboursée : elle se demande en présentant le Modelo 210 après la vente. Cela peut arriver — surtout lorsqu'on a peu gagné ou vendu à perte — et il arrive que ce remboursement ne soit pas demandé.

Les provisions de fonds de la gestoría

Outre les 3 % fiscaux, d'autres « retenues » qui ne sont pas des impôts peuvent apparaître dans l'opération : des provisions de fonds que demande la gestoría de l'acheteur ou de la banque pour couvrir des frais (notaire, registre, ses propres honoraires). C'est légitime, mais ce n'est pas la même chose que l'impôt, et il convient que ce soit justifié et détaillé avec précision. Ne mélangez pas les deux : les 3 % vont au fisc ; les provisions, à couvrir des frais.

Si l'acheteur ne verse pas les 3 %

Il y a un risque qu'il convient de connaître : si l'acheteur ne pratique pas la retenue ou ne la verse pas, le bien lui-même est affecté au paiement du montant le moins élevé entre cette retenue et l'impôt réellement dû par le vendeur. Autrement dit, le problème peut poursuivre la maison et celui qui l'achète. C'est pourquoi bien maîtriser cet aspect protège les deux parties, et pas seulement le vendeur.

Si vous allez vendre votre bien sur la Costa Blanca en tant que non-résident, écrivez-moi avant de signer. Je calcule votre plus-value réelle, je veille à ce que la retenue de 3 % soit bien pratiquée et, si l'on vous a retenu trop, je peux vous accompagner dans la demande de remboursement avec le Modelo 210. Si la retenue excède l'impôt dû, vous pouvez en demander le remboursement.