Les 3 % que l'acheteur vous retient à la vente : ce que c'est et comment récupérer le surplus

Dans la vente d'une maison par un non-résident interviennent plusieurs acteurs qui « retiennent » ou demandent de l'argent : l'acheteur, sa banque et la gestoría (cabinet de formalités) qui gère l'opération. Il est facile de s'y perdre et de tenir pour perdu un argent qui, en réalité, peut être récupéré. Mettons de l'ordre, en commençant par la pièce la plus importante : la retenue de 3 %.

La retenue de 3 % : ce que c'est et pourquoi elle existe

Lorsque le vendeur est non-résident, la loi oblige l'acheteur à retenir 3 % du prix de la vente et à les verser au fisc au moyen du Modelo 211. Ce n'est ni un caprice ni un prélèvement de l'acheteur : c'est un acompte sur l'impôt que le vendeur non résident devra liquider sur la plus-value (l'IRNR). C'est une garantie pour le fisc que cet impôt sera bien payé, même si le vendeur réside à l'étranger.

C'est un acompte, pas l'impôt définitif

Voici la clé que beaucoup n'exploitent pas. Ces 3 % sont un acompte, pas la note finale. La plus-value de la vente est taxée à 19 % pour les non-résidents. Si le 19 % de votre plus-value réelle est inférieur aux 3 % retenus, la différence vous est remboursée : elle se demande en présentant le Modelo 210 après la vente. C'est très fréquent — surtout lorsqu'on a peu gagné ou vendu à perte — et pourtant beaucoup ne la réclament pas et laissent cet argent au fisc.

Attention à la gestoría de la banque

Outre les 3 % fiscaux, d'autres « retenues » qui ne sont pas des impôts peuvent apparaître dans l'opération : des provisions de fonds que demande la gestoría de l'acheteur ou de la banque pour couvrir des frais (notaire, registre, ses propres honoraires). C'est légitime, mais ce n'est pas la même chose que l'impôt, et il convient que ce soit justifié et compté au centime près. Ne mélangez pas les deux : les 3 % vont au fisc ; les provisions, à couvrir des frais.

Si l'acheteur ne verse pas les 3 %

Il y a un risque qu'il convient de connaître : si l'acheteur ne pratique pas la retenue ou ne la verse pas, le bien lui-même est affecté au paiement de ce montant. Autrement dit, le problème peut poursuivre la maison et celui qui l'achète. C'est pourquoi bien maîtriser cet aspect protège les deux parties, et pas seulement le vendeur.

Si vous allez vendre votre bien sur la Costa Blanca en tant que non-résident, écrivez-moi avant de signer. Je calcule votre plus-value réelle, je veille à ce que la retenue de 3 % soit bien pratiquée et, si l'on vous a retenu trop, je vous gère le remboursement avec le Modelo 210. C'est votre argent ; il n'a pas à rester au fisc.