Vous allez vendre ce dont vous héritez ? La valeur que vous déclarez dans la succession décide de votre impôt à la vente

Lorsqu'une personne hérite d'une maison en Espagne tout en vivant à l'étranger, la première chose qu'elle veut, c'est régler la succession au plus vite. C'est compréhensible. Mais il y a une question qu'il convient de se poser au début, et non à la fin : allez-vous garder le bien ou comptez-vous le vendre ? Car la réponse change la façon dont il convient de déclarer la succession. Et cela, qui semble un détail technique, peut représenter des milliers d'euros de différence.

La valeur que vous déclarez aujourd'hui est votre coût de demain

Lorsque vous vendez un bien, vous êtes imposé sur la plus-value : la différence entre la valeur de vente et la valeur d'acquisition. La clé réside dans ce qui est considéré comme « valeur d'acquisition » lorsque la maison a été héritée : c'est la valeur déclarée à l'époque dans la succession, aux fins de l'Impuesto de Sucesiones. Autrement dit, le chiffre que vous inscrivez dans la succession devient votre point de départ au moment de la vente.

La conséquence est directe. Si vous déclarez une valeur basse dans la succession, vous payez moins d'Impuesto de Sucesiones à ce moment-là, mais votre valeur d'acquisition reste basse, et lorsque vous vendrez votre plus-value sera plus élevée, et avec elle l'impôt sur la vente (pour les non-résidents, 19 % de la plus-value). C'est un soulagement aujourd'hui, mais une mauvaise affaire demain.

L'effet de l'abattement de 99 %

C'est ici que la planification devient particulièrement intéressante en Comunitat Valenciana. Comme l'abattement régional de 99 % réduit l'Impuesto de Sucesiones à un montant très faible pour les parents proches, déclarer une valeur élevée dans la succession n'a presque aucun coût fiscal à ce moment-là. Et en contrepartie, cela augmente votre valeur d'acquisition, de sorte que le jour où vous vendrez votre plus-value sera moindre et vous paierez moins sur la vente.

C'est une planification parfaitement légitime : il ne s'agit pas d'inventer une valeur, mais de déclarer la valeur réelle du bien plutôt que de la minimiser. Ce qui, dans une autre communauté sans abattement, aurait un coût élevé en Sucesiones, n'en a presque pas ici ; il convient donc d'en tirer bon parti.

Attention au valor de referencia

Il y a un plancher que vous ne pouvez pas ignorer : le valor de referencia du Catastro. Depuis 2022, il fait office de base minimale de l'Impuesto de Sucesiones ; vous ne pouvez donc pas déclarer en dessous de lui sans risquer un contrôle. C'est pourquoi, en pratique, la marge de planification va du valor de referencia vers le haut, jusqu'à la valeur réelle de marché. Et si le valor de referencia est, en outre, supérieur au prix réel, entre en jeu la possibilité de le contester, ce qui est une autre histoire qu'il convient d'examiner.

Et n'oubliez pas la plusvalía municipal

Au tableau, il faut ajouter la plusvalía municipal, qui apparaît aussi bien lors de la succession que lors de la vente, et qui dépend de l'ordonnance de chaque mairie. C'est pourquoi j'insiste pour tout regarder ensemble : Sucesiones, plus-value de la vente, valor de referencia et plusvalía. Ce sont les pièces d'un même puzzle, et elles s'emboîtent mieux si on les planifie dès le départ.

Si vous avez hérité ou êtes sur le point d'hériter d'un bien sur la Costa Blanca et que vous ne savez pas encore si vous le vendrez, écrivez-moi avant de déclarer la succession. Nous faisons le calcul complet — Sucesiones avec l'abattement valencien, plus-value future et plusvalía — pour décider avec discernement quelle valeur il vous convient de déclarer. Mieux vaut y réfléchir avant que de le regretter après.