Brexit et votre maison en Espagne : ce qui a vraiment changé pour les Britanniques

Si vous êtes britannique et que vous possédez — ou souhaitez posséder — une maison sur la Costa Blanca, vous avez probablement entendu tout et son contraire sur le Brexit : que vous ne pouvez plus acheter, qu'on va vous expulser, que vous allez payer le double. Respirez. La plupart de ces craintes sont exagérées, et l'essentiel est de distinguer le bruit de ce qui a véritablement changé.

Je vous l'explique clairement, sans alarmisme mais sans enjoliver non plus : ce qui reste pareil (vous pouvez acheter et conserver votre maison en toute normalité), ce qui a vraiment changé (votre fiscalité de non-résident et les jours que vous pouvez passer ici) et ce qui a disparu (obtenir la résidence en achetant un logement). Sans jargon, point par point.

D'abord et surtout : le Brexit ne vous empêche PAS d'acheter

Le droit d'acheter un logement en Espagne ne dépend pas de votre nationalité. Un acheteur britannique achète exactement comme un Allemand, un Norvégien ou un Américain : avec son NIE (numéro d'identification d'étranger), son compte bancaire et son acte devant notaire. Le Brexit n'a introduit aucune restriction empêchant un citoyen du Royaume-Uni d'acquérir ou de conserver un bien ici. Si vous possédez déjà votre maison, elle est à vous et le reste ; et si vous voulez acheter, vous le pouvez sans problème. Ce qui a changé, ce n'est pas le droit de posséder le bien, mais deux choses très précises : votre imposition et le nombre de jours de séjour autorisés.

Ce qui a vraiment changé : votre fiscalité de non-résident

Depuis la fin de la période de transition (le 31 décembre 2020), vous êtes, sur le plan fiscal, ressortissant d'un pays tiers : vous êtes en dehors de l'Union européenne et de l'Espace économique européen. Or la loi espagnole sur l'impôt sur le revenu des non-résidents traite différemment ceux qui vivent au sein de l'UE/EEE et ceux qui vivent en dehors.

En pratique, cela se traduit par deux différences que vous ressentez au portefeuille. D'abord le taux : un résident de l'UE/EEE est imposé à 19 % ; vous, en tant que Britannique, à 24 % (art. 25 du TRLIRNR). Ensuite, et c'est souvent le plus coûteux, les charges : un résident de l'UE/EEE peut déduire ses charges (taxe foncière IBI, charges de copropriété, intérêts, fournitures, amortissement…) et n'être imposé que sur le bénéfice net ; vous, en tant que ressortissant d'un pays tiers, êtes imposé sur les revenus bruts, sans déduire ces charges (art. 24 du TRLIRNR).

L'effet combiné est important. Imaginez que vous louiez votre appartement et perceviez 12 000 € par an. Un résident européen déduirait ses charges et paierait 19 % sur ce qui reste ; vous payez 24 % sur la totalité des 12 000 €, sans rien déduire. Année après année, la différence n'a rien d'anodin. C'est pourquoi il vaut mieux bien planifier plutôt que d'improviser au moment de la déclaration.

Cela dit, un nouveau front s'est ouvert ici, qu'il convient de connaître. L'Audiencia Nacional (Cour nationale), dans un arrêt du 28 juillet 2025, a admis qu'un non-résident hors UE déduise ces charges, considérant que le lui refuser se heurte à la libre circulation des capitaux prévue à l'art. 63 du Traité sur le fonctionnement de l'UE — une liberté qui, contrairement à d'autres, protège aussi les résidents de pays tiers. Mais soyons clairs : cet arrêt n'est pas définitif, et l'Agence fiscale espagnole maintient sa position consistant à imposer à 24 % sans déductions. Ce n'est donc pas un droit acquis que vous pourriez appliquer sans plus dans votre déclaration, mais une voie de contestation qu'il convient d'évaluer dans votre cas concret avant de vous y engager.

Une précision importante : il existe une convention entre l'Espagne et le Royaume-Uni pour éviter la double imposition, de sorte que l'impôt payé ici est généralement pris en compte lorsque vous déclarez au Royaume-Uni. La manière exacte dont elle s'applique à votre cas mérite d'être vérifiée avec un conseil des deux côtés, car cela dépend de votre situation concrète.

Le temps que vous pouvez passer ici : la règle des 90/180

Le second changement est migratoire. En tant que ressortissant britannique, vous n'avez plus la libre circulation : vous entrez en Espagne comme visiteur d'un pays tiers et pouvez rester dans l'espace Schengen un maximum de 90 jours sur toute période de 180 jours. Et voici le malentendu le plus fréquent : posséder une maison en Espagne ne vous donne PAS le droit de rester plus longtemps. La propriété et la résidence sont deux choses distinctes ; être propriétaire d'un appartement à Calpe ne prolonge cette limite d'aucun jour.

Si vous souhaitez passer ici de longues périodes ou vous installer, il vous faut un titre de séjour, comme tout ressortissant hors UE : visa non lucratif, visa de nomade numérique ou un autre adapté à votre situation. Notez en outre que l'UE met en place ses systèmes de contrôle des entrées et sorties (connus sous les noms d'EES et d'ETIAS) ; leur déploiement est en cours et il convient de confirmer leur état et leurs exigences au moment de votre voyage, car ils influent sur la façon dont ce décompte des 90/180 est contrôlé.

La « golden visa » par l'achat d'une maison : elle n'existe plus

Pendant des années, on a vendu l'idée qu'acheter un bien d'une certaine valeur (500 000 € ou plus) ouvrait droit à une résidence par investissement, la fameuse golden visa. Eh bien : cette voie est abrogée. La vingt et unième disposition finale de la loi organique 1/2025, du 2 janvier (relative à des mesures d'efficacité du service public de la justice), a supprimé la résidence par investissement immobilier, avec effet au 3 avril 2025. À ce jour, acheter une maison — aussi chère soit-elle — n'ouvre aucune porte vers la résidence. Les demandes déposées avant cette date sont traitées selon les règles antérieures, mais pour les nouveaux achats la voie est fermée.

Des mythes à démonter

• « Le Brexit m'empêche d'acheter en Espagne. » Faux. Il n'existe aucune restriction de nationalité : vous achetez comme tout étranger, avec votre NIE.
• « Acheter une maison me donne la résidence. » Faux. Elle ne l'a jamais donnée automatiquement, et la seule voie liée à l'achat (la golden visa) est abrogée depuis avril 2025.
• « Comme j'ai une maison ici, je peux rester aussi longtemps que je veux. » Faux. La propriété ne modifie pas la règle des 90 jours sur chaque 180 ; pour plus, il vous faut un titre de séjour.
• « Je paie la même chose qu'avant le Brexit. » Pas tout à fait. Vous êtes passé de 19 % à 24 % et vous ne pouvez plus déduire de charges sur vos revenus locatifs.

Si vous êtes britannique et possédez — ou envisagez de posséder — un bien sur la Costa Blanca, écrivez-moi. J'examine votre situation fiscale de non-résident, je calcule ce que vous devez réellement payer, je dépose vos déclarations et je vous aide à organiser vos séjours et, si nécessaire, la bonne voie de résidence. Le Brexit a changé certaines règles, mais quand les choses sont bien faites, votre maison en Espagne reste aussi agréable que jamais.