IMPÔTS · PLUSVALÍA MUNICIPAL
Plusvalía municipal : pourquoi le pourcentage réel est décidé par la Mairie, et non par la loi nationale
Par Moisés Vicens i Francés27 juin 20267 min de lecture
Vous cherchez sur internet « combien coûte la plusvalía municipal » et vous tombez sur des tableaux et des pourcentages nationaux. Attention : ce n'est que le cadre. Le taux que vous payez réellement et les coefficients sont approuvés par chaque mairie dans son ordonnance fiscale. Je vous explique ce que fixe la loi nationale et ce que décide la commune.
Lorsqu'une personne s'apprête à vendre ou vient d'hériter d'une maison, la première chose qu'elle fait est de chercher sur internet « combien paie-t-on de plusvalía municipal ». Et c'est là que commence le problème : elle trouve des tableaux, des pourcentages et des calculatrices qui donnent un chiffre comme s'il était identique dans toute l'Espagne. Il ne l'est pas. La loi nationale ne pose que le cadre ; le montant que vous finissez réellement par payer, c'est votre mairie qui le décide.
La loi nationale ne pose que le cadre
La plusvalía municipal — son nom technique est Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU — est régie par la loi nationale sur les finances locales. Cette loi définit ce qui est taxé (l'augmentation de valeur du sol urbain lors d'une transmission), établit les deux méthodes de calcul issues de la réforme de 2021 et fixe un plafond : le taux ne peut pas dépasser 30 %. Mais ce 30 %, c'est le maximum, pas ce que vous payez.
Celui qui décide du taux concret — dans la limite de ce maximum — et approuve les coefficients applicables selon le nombre d'années de propriété, c'est chaque mairie, à travers son ordonnance fiscale. C'est pourquoi deux maisons identiques dans deux communes différentes peuvent payer des plusvalías très différentes.
Ce qui change d'une commune à l'autre
- Le taux d'imposition, que chaque mairie fixe dans la limite du maximum légal de 30 %.
- Les coefficients appliqués selon le nombre d'années où vous avez été propriétaire, également approuvés par la commune dans des maxima nationaux.
- Les abattements, comme ceux que certaines mairies prévoient pour la transmission par succession de la résidence principale : il faut les demander, ils ne sont pas automatiques.
- Les délais et les modalités de paiement de l'autoliquidation.
Les coefficients nationaux et l'imbroglio de 2025-2026
Il y a un point d'actualité qu'il convient de connaître. Les coefficients maximaux nationaux sont révisés par la loi chaque année, mais les actualisations approuvées pour 2025 (Real Decreto-ley 9/2024) et pour 2026 (Real Decreto-ley 16/2025) n'ont pas été ratifiées par le Congrès ; ce sont donc ceux approuvés par le Real Decreto-ley 8/2023 qui restent aujourd'hui en vigueur. C'est pourquoi tout « tableau 2026 » que vous pourriez voir en ligne doit être examiné à la loupe.
Pourquoi je ne vous donne pas ici le pourcentage de Calp
- Le taux et les coefficients effectifs découlent de l'ordonnance fiscale de Calp, et non de la loi nationale ; et les ordonnances sont modifiées.
- Le calcul exact se fait avec l'ordonnance en vigueur en main et à la date de l'opération.
- Je vous le calcule avant de vendre ou d'accepter la succession, afin d'éviter toute surprise et de ne perdre aucun abattement auquel vous avez droit.
En cas de succession, attention en plus au délai
Si la plusvalía naît d'une succession, le délai pour l'autoliquider est de six mois à compter du décès (prorogeable). C'est justement le moment où l'héritier non résident réunit la documentation de deux pays, et ce délai se dépasse facilement. Et si votre commune prévoit un abattement pour la résidence principale, il faut le demander expressément et dans les délais.
Si vous allez vendre ou si vous avez hérité d'un bien à Calp ou sur la Costa Blanca, écrivez-moi et je vous calcule la plusvalía réelle avec l'ordonnance en vigueur, et non avec un tableau générique. Mieux vaut connaître le chiffre exact avant de signer que de subir la mauvaise surprise après.
Questions fréquentes
La plusvalía municipal est-elle identique dans toute l'Espagne ?
Non. La loi nationale fixe le cadre et un taux maximal de 30 %, mais le taux concret et les coefficients sont approuvés par chaque mairie dans son ordonnance fiscale. C'est pourquoi une même maison paie différemment selon la commune.
Où puis-je voir le taux applicable à Calp ?
Dans l'ordonnance fiscale de la Mairie de Calp en vigueur à la date de l'opération. Il ne faut pas se fier aux tableaux ou calculatrices génériques d'internet, car ils ne reprennent ni les données propres à la commune ni ses abattements.
Y a-t-il un abattement si j'hérite du logement ?
Certaines mairies prévoient des abattements pour la transmission par succession de la résidence principale, mais ils ne sont pas automatiques : il faut les demander dans les délais. Il convient de vérifier l'ordonnance concrète avant de procéder à l'autoliquidation.
Quel délai ai-je pour payer la plusvalía d'une succession ?
Six mois à compter du décès, prorogeables si la demande est faite à temps. Dans une vente, le délai court à compter de la transmission. Il convient de l'anticiper pour ne pas encourir de majorations.
Base légale et sources officielles
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Je vous réponds personnellement, dans votre langue. La première consultation sert à faire connaissance et à voir comment je peux vous aider.
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Je calcule votre plusvalía municipal avec l'ordonnance de Calp en main, en même temps que l'IRNR de l'opération.
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