Le valor de referencia du Catastro : pourquoi l'impôt peut se calculer sur une valeur supérieure à votre prix et comment le contester

Il y a une surprise que découvrent beaucoup d'acheteurs et d'héritiers étrangers : au moment de payer l'impôt, le fisc ne s'en tient pas toujours à ce que vous avez inscrit dans l'acte. Il peut regarder un autre chiffre, le « valor de referencia » du Catastro. Et si ce chiffre est plus élevé que ce que vaut réellement votre maison, vous pouvez payer plus d'impôt que ce qui correspond à la valeur réelle. La bonne nouvelle, c'est qu'on peut le contester ; la mauvaise, c'est qu'il faut le faire bien et dans les délais.

Ce qu'est le valor de referencia (et pourquoi ce n'est pas votre prix)

Le valor de referencia a été introduit par la Ley 11/2021, dite loi anti-fraude, et s'applique depuis le 1er janvier 2022. Depuis lors, il constitue la base imposable de deux impôts qui vous concernent directement : l'Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que vous payez en achetant un logement dans l'ancien, et l'Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), que vous payez en héritant ou en recevant une donation.

Attention à ne pas le confondre avec le valor catastral (celui qui figure sur l'avis d'IBI). Ce sont deux choses distinctes. Le valor de referencia est calculé chaque année par la Dirección General del Catastro, à partir des prix des ventes devant notaire de la zone. C'est une valeur individualisée par bien, et c'est pourquoi je ne peux pas vous donner ici « le vôtre » : il dépend de votre bien et de l'année.

Pourquoi il peut vous pénaliser

La règle est simple : si le valor de referencia est supérieur au prix réel de votre bien, l'impôt se calcule sur ce chiffre, et non sur ce que vous avez payé. Vous finissez par être imposé sur une valeur qui ne correspond pas à la réalité. C'est particulièrement fréquent dans ces cas :

• Logements en mauvais état ou nécessitant des travaux, où le valor de referencia ne reflète pas la dégradation réelle.
• Biens présentant des particularités (terrains ruraux, servitudes, constructions anciennes non déclarées) que le calcul de masse ne prend pas en compte.
• Achats en dessous du marché (entre proches, dans l'urgence, successions à plusieurs héritiers) où le prix réel est justifié mais inférieur à celui de référence.

Comment le contester (et pourquoi l'ordre compte)

Voici un point important : le valor de referencia NE se conteste PAS directement. Vous ne pouvez pas écrire au Catastro pour dire « je ne suis pas d'accord ». La loi ne vous ouvre que deux portes, et il convient de savoir laquelle vous concerne :

1. Vous payez l'impôt sur le valor de referencia (pour ne pas encourir de majorations), puis vous demandez la rectification de votre autoliquidation et le remboursement du trop-payé.
2. Si c'est l'Administration qui vous adresse une liquidation, vous contestez cette liquidation dans les délais.

Dans les deux cas, l'administration fiscale statue après rapport préalable obligatoire de la Dirección General del Catastro : autrement dit, le Catastro doit se prononcer sur votre réclamation. Et pour qu'elle aboutisse, il vous faut une preuve solide : en général une expertise ou un rapport d'expert établissant que la valeur réelle de marché de votre bien est inférieure à celle de référence. Sans preuve, la réclamation a peu de chances d'aboutir.

Délais : agissez à temps

La rectification de l'autoliquidation peut être demandée dans le délai de prescription — quatre ans —, mais plus vite vous réunissez la preuve et la présentez, mieux c'est. Si vous recevez une liquidation de l'Administration, le délai pour la contester est bien plus court (en général un mois) ; il ne faut donc pas laisser le courrier sans réponse. Des réclamations peuvent être rejetées pour avoir été présentées hors délai.

Si vous allez acheter ou hériter d'un bien sur la Costa Blanca et que le valor de referencia ne vous semble pas correspondre à la réalité, écrivez-moi avant de procéder à l'autoliquidation. J'examine s'il convient de contester, quelle preuve est nécessaire et par quelle voie.