Double imposition : comment la convention de votre pays évite de payer deux fois pour votre maison en Espagne

C'est l'une des questions que l'on me pose le plus souvent au cabinet : des personnes qui vivent hors d'Espagne mais possèdent ici un appartement, une villa ou une petite maison au bord de la mer me demandent : « Moisés, si je paie des impôts pour cette maison en Espagne, est-ce qu'on va me faire payer une deuxième fois pour la même chose dans mon pays ? » C'est une inquiétude logique et tout à fait raisonnable. Personne n'a envie de payer deux fois pour la même chose.

La bonne nouvelle, c'est que, précisément pour éviter cela, il existe des conventions pour éviter la double imposition (convenios para evitar la doble imposición, CDI). L'Espagne en a signé énormément, avec presque tous les pays d'origine de mes clients. Je vais vous expliquer comment elles fonctionnent sur ce qui vous importe vraiment : votre maison en Espagne. Sans jargon et les pieds sur terre.

Vais-je payer des impôts ici et dans mon pays ?

Commençons par comprendre d'où vient le problème. Lorsque vous avez une maison en Espagne mais que vous vivez, par exemple, en Allemagne ou au Royaume-Uni, il y a en théorie deux pays qui pourraient vouloir vous faire payer des impôts pour ce logement. L'Espagne, parce que la maison s'y trouve. Et votre pays de résidence, parce que c'est là que vous êtes résident fiscal et que, en règle générale, vous déclarez l'ensemble de votre patrimoine mondial.

Si les deux pays vous faisaient payer purement et simplement pour la même chose, ce serait injuste : vous paieriez deux fois. Pour éviter cela, l'Espagne et votre pays signent un accord — la convention pour éviter la double imposition, que nous, avocats, appelons CDI — qui répartit qui perçoit quoi. Il ne s'agit pas que l'un des deux renonce à tout ; ils se mettent d'accord sur les règles du jeu pour qu'au final, vous ne payiez pas en double.

La réponse courte est donc celle-ci : normalement, votre bien immobilier est imposé en Espagne, et votre pays de résidence applique un mécanisme pour que cette imposition ne s'ajoute pas une deuxième fois là-bas. Je vous explique maintenant comment, étape par étape.

La règle d'or : la maison est imposée là où elle se trouve

Presque toutes les conventions suivent un même modèle international (celui du Modèle de convention de l'OCDE, au cas où vous en entendriez parler). Et ce modèle a une règle très simple pour les biens immobiliers, à son article 6 : les revenus tirés d'une maison sont imposés dans le pays où se trouve la maison. Votre logement est en Espagne, donc l'Espagne peut imposer ce que ce logement génère. C'est parfaitement logique : la pierre ne bouge pas, elle est ici.

Mais voici la nuance LA PLUS importante de tout cet article, et je veux que vous la reteniez. Les conventions emploient une expression qui prête beaucoup à confusion : elles disent que ces revenus « sont imposables » (pueden someterse a imposición) en Espagne. Beaucoup de gens lisent cela et comprennent : « donc on paie UNIQUEMENT en Espagne ». Et ce n'est pas le cas.

Comprendre cela vous évite deux erreurs classiques : penser que vous n'avez rien à déclarer dans votre pays (alors que, bien souvent, vous devez le faire, même sans payer), ou penser que vous allez payer l'impôt entier deux fois (alors que la convention existe justement pour l'empêcher).

Trois situations dans lesquelles cela vous concerne

Votre maison en Espagne peut vous donner du travail fiscal à trois moments distincts. Dans les trois cas, la règle de fond est la même — l'Espagne peut imposer parce que le bien se trouve ici —, mais il convient de bien les distinguer :

1. Vous la louez

Si vous mettez la maison en location, ce revenu est un revenu immobilier, et l'Espagne l'impose. Il y a ici un détail qui compte selon d'où vous venez : les résidents de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen sont autorisés à déduire certains frais liés à la location avant l'imposition ; pour ceux qui viennent de pays hors UE, le traitement est en principe moins favorable. Je vous explique plus loin ce qu'il en est, par exemple, pour les Britanniques après le Brexit.

2. Vous la gardez pour vous et ne la louez pas

Voilà qui surprend beaucoup de monde : même si vous NE louez PAS la maison et que vous l'utilisez seulement pour vos vacances, l'administration fiscale (Hacienda) considère qu'un bien immobilier tenu à votre disposition « produit » un revenu, et vous impute un petit montant calculé sur la valeur cadastrale (autour de 1,1 % ou 2 %, selon le cas). C'est ce qu'on appelle la renta imputada (revenu imputé), et cela se paie chaque année du simple fait de posséder la maison. Cela entre également dans ce que l'Espagne peut imposer.

3. Vous la vendez

Lorsque vous vendez, si vous gagnez de l'argent par rapport à ce que la maison vous a coûté, cette plus-value est également imposée en Espagne. Attention, la vente ne relève pas de l'article de la location : dans les conventions, la plus-value tirée de la vente d'un bien immobilier relève généralement d'un autre article (l'article 13), mais la conclusion est la même — le pays où se trouve la maison peut imposer la plus-value. Et rappelez-vous un chiffre pratique : lorsqu'un non-résident vend, l'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix et de le verser à l'administration fiscale (Hacienda) à titre d'acompte sur l'impôt. Ce n'est pas un impôt supplémentaire ; c'est un paiement à valoir sur ce que vous devrez.

Comment votre pays évite que vous payiez deux fois : les deux méthodes

Une fois que l'Espagne a perçu l'impôt sur votre maison, c'est à votre pays de résidence de faire sa part pour que vous ne finissiez pas par payer deux fois pour la même chose. Et pour cela, les conventions utilisent essentiellement deux techniques. Savoir laquelle s'applique à vous dépend de la convention de votre pays, mais il convient que vous les connaissiez toutes les deux.

Méthode de l'exonération (parfois avec progressivité)

Avec cette méthode, votre pays de résidence laisse ce revenu espagnol de côté : il ne vous le fait pas payer une seconde fois. Dans sa version la plus pure, vous pouvez l'oublier. Mais il existe une variante très courante appelée « exonération avec réserve de progressivité », et il convient de bien la comprendre, car elle prête à confusion.

Avec l'exonération avec réserve de progressivité, votre pays ne vous impose pas sur le revenu espagnol, MAIS il en tient compte pour calculer le taux applicable au RESTE de votre argent. Je vous l'explique avec une image : imaginez que vos revenus dans le pays où vous vivez montent les marches d'un escalier d'imposition. Le revenu de votre maison en Espagne ne paie pas de marche, mais il « pousse » vers le haut le reste de vos revenus, qui peuvent finir imposés à un pourcentage un peu plus élevé. Vous ne payez pas deux fois pour la maison, mais ce revenu influence votre taux global.

Méthode de l'imputation ou du crédit d'impôt

Avec cette méthode, votre pays inclut bien le revenu espagnol dans votre déclaration, mais vous laisse déduire l'impôt que vous avez déjà payé en Espagne. C'est ce qu'on appelle le crédit d'impôt : ce que vous avez payé ici est déduit de ce que vous devriez payer là-bas. Il y a généralement une limite (vous ne pouvez pas déduire plus que ce que ce revenu paierait dans votre pays), mais l'idée est claire : l'impôt espagnol n'est pas perdu, il est utilisé pour éviter de payer à nouveau.

Laquelle des deux méthodes s'applique dans votre cas ? Cela dépend de la convention de votre pays et, souvent, du type de revenu concerné. C'est pourquoi ce qui suit compte tant.

Votre pays compte : tout dépend de la convention concrète

C'est ici que je dois être honnête avec vous et vous demander de la prudence : chaque convention est un monde à part, et le détail fin dépend du texte propre à votre pays et de sa réglementation interne. Je vous donne quelques éléments sur les cas que je rencontre le plus souvent sur la Costa Blanca, mais il s'agit d'une orientation, pas d'une réponse définitive pour votre situation.

Remarquez que je ne vous ai pas donné de pourcentage précis pays par pays au-delà de l'indispensable, et c'est volontaire. Vous promettre des chiffres définitifs sans avoir examiné votre convention et votre situation serait exactement le genre de raccourci que je me refuse à vous donner. Le sérieux consiste à examiner votre cas.

Le rôle du certificat de résidence fiscale « aux fins de la Convention »

Pour que la convention de votre pays s'applique réellement, il existe un document qui est la clé de tout : le certificat de résidence fiscale « aux fins de la Convention ». Il est délivré par l'administration fiscale du pays où vous vivez, et il sert à démontrer à l'administration fiscale espagnole que vous y êtes résident fiscal et que, par conséquent, vous pouvez vous prévaloir de la convention entre l'Espagne et votre pays.

Et attention à un détail que je vois échouer très souvent : un simple certificat de résidence générique ne suffit pas. Il doit indiquer expressément que vous êtes résident « aux fins de la Convention » avec l'Espagne. Si vous présentez le mauvais document, l'administration fiscale peut vous appliquer directement la réglementation interne, sans les avantages de la convention, et il faudrait alors payer d'abord et réclamer ensuite le remboursement en apportant le certificat correct. Un document mal demandé se traduit en temps et en argent.

Dans le cas concret des biens immobiliers, le certificat n'empêche pas l'Espagne d'imposer votre maison (la convention le permet de toute façon), mais il est essentiel pour activer la méthode qui évite la double imposition dans votre pays et pour bien gérer une vente, une plus-value ou un éventuel conflit sur le lieu de votre résidence. En résumé : demandez-le correctement dès le départ.

L'Espagne a-t-elle une convention avec votre pays ?

Il est très probable que oui. L'Espagne dispose d'un réseau très étendu de conventions signées, qui couvre presque tous les pays d'origine de mes clients à Calp et dans les environs. La liste officielle et actualisée est publiée par l'Agencia Tributaria elle-même, c'est l'endroit où vérifier si votre pays en fait partie et quelle convention s'applique.

Si vous avez une maison en Espagne et vivez à l'étranger, ou si vous envisagez de l'acheter, écrivez-moi et nous l'examinerons ensemble : de quel pays vous venez, quelle convention s'applique à vous, quelle méthode utilisera votre pays et quels documents vous faut-il pour que tout s'articule bien. Je préfère m'asseoir avec vous pour comprendre votre cas plutôt que de vous donner une réponse de manuel qui ne correspondrait peut-être pas à la vôtre. D'abord comprendre, ensuite prévenir, et alors seulement agir. C'est ainsi que je travaille.