Acheter pour louer : la location touristique dans la Comunitat Valenciana et ses licences

C'est l'une des idées qui me parviennent le plus souvent : « j'achète un appartement près de la mer et je le loue à des touristes quand je ne l'utilise pas, comme ça il se paie tout seul ». L'intuition est bonne, mais l'ordre est généralement inversé. Le plus important n'est ni le bien, ni les meubles, ni les photos de l'annonce : le plus important est de savoir si CET appartement, dans CETTE commune précise, peut être destiné à la location touristique. Et aujourd'hui, ce n'est pas un oui automatique.

Je vous dresse la carte complète, étape par étape. Il existe un niveau régional (valencien) d'enregistrement, une pièce nationale que le Tribunal Supremo vient de rogner, une pièce communale qui décide souvent de toute la partie, et une facture fiscale que, en tant que non-résident, vous déclarez vous-même. Si vous comprenez cela avant d'acheter, vous vous épargnez la pire des surprises : payer un bien en comptant sur une rentabilité qu'il s'avère ensuite illégal d'obtenir.

Avant tout : la commune l'autorise-t-elle ?

Voici le point clé que presque personne ne vous dit lorsqu'on vous montre l'appartement. La viabilité d'une location touristique ne dépend pas uniquement de la réglementation valencienne : elle dépend, dans une large mesure, de la commune où se trouve le bien. De nombreuses mairies de la Costa Blanca — Alicante, Benidorm, Calp, Dénia et d'autres — adoptent leurs propres zonages, plafonds ou moratoires qui restreignent ou suspendent les nouveaux logements à usage touristique (viviendas de uso turístico) dans certaines zones ou certains immeubles. C'est pourquoi je ne peux pas vous dire simplement « oui, c'est possible » : il faut vérifier l'ordonnance et le plan d'urbanisme (PGOU) en vigueur dans cette commune précise, rue par rue.

Ce n'est pas une formalité mineure à régler plus tard. Pour enregistrer un logement à usage touristique, il faut un rapport municipal de compatibilité urbanistique (informe de compatibilidad urbanística) confirmant que cet usage y est autorisé (il peut parfois être remplacé par un document équivalent émis par une entité accréditée). Et la réforme valencienne de 2024 a lié la délivrance de ces rapports au fait que le plan communal soit zoné et prévoie expressément les logements touristiques. En clair : si la mairie a fermé la porte dans cette zone, le reste des papiers ne sert à rien.

Le niveau régional : le registre du tourisme de la Comunitat Valenciana

Le cadre valencien est fixé par la Ley 15/2018 sur le tourisme, les loisirs et l'hospitalité, développée par le Decreto 10/2021. Mais les règles du jeu ont changé avec le Decreto-ley 9/2024, en vigueur depuis le 8 août 2024. Il faut le garder à l'esprit, car c'est une matière qui évolue vite, et il est prudent de confirmer le détail dans votre cas. L'essentiel de ce qu'a introduit cette réforme :

• Une notion plus stricte de logement à usage touristique (VUT) : est considéré comme VUT le bien cédé en entier, pour une durée égale ou inférieure à 10 jours consécutifs au même client, à des fins touristiques. La location à la chambre ou pour des périodes plus longues suit une autre voie.
• Inscription obligatoire au registre du tourisme de la Comunitat Valenciana, avec un code d'inscription, et renouvellement tous les 5 ans (celles déjà inscrites à la date de publication du Decreto-ley — le 7-8-2024 — conservent leur validité pendant 5 ans à compter de son entrée en vigueur, soit jusqu'au 8-8-2029).
• La référence cadastrale individualisée et le NIF (numéro fiscal) du titulaire sont obligatoires ; leur absence est un motif de radiation.

L'inscription se fait normalement par déclaration responsable (declaración responsable) auprès de Turisme Comunitat Valenciana, en joignant le rapport municipal de compatibilité urbanistique et la documentation du logement (certificat d'habitabilité ou autre document attestant l'habitabilité, selon le cas). Ce n'est pas un papier que l'on signe et que l'on oublie : c'est une inscription qu'il faut tenir à jour.

Le niveau national : ce qui reste après l'annulation du registre unique par le Tribunal Supremo

En 2025 s'est ajouté un niveau national qu'il convient de bien expliquer, car il vient de changer. Le Real Decreto 1312/2024 avait créé un Registre unique des locations au niveau national, lié au Registro de la Propiedad (registre foncier), avec un numéro de registre sans lequel, en principe, il n'était pas possible d'annoncer le logement sur les plateformes (Airbnb, Booking et autres) depuis le 1er juillet 2025. Or, le Tribunal Supremo a annulé cet élément. L'arrêt de la Chambre du contentieux administratif n° 620/2026, du 19 mai (rendu dans le recours de la Generalitat Valenciana), a jugé que l'État n'avait pas la compétence pour créer ce registre unique, car il empiétait sur les compétences régionales en matière de logement et de tourisme et faisait double emploi avec les registres touristiques que les communautés autonomes possédaient déjà.

Que signifie cela en pratique ? Que le numéro du registre unique national n'est PLUS exigé pour annoncer : à cet effet, le numéro de votre registre du tourisme régional (le registre du tourisme de la Comunitat Valenciana) suffit. Cela dit, le Real Decreto n'est pas tombé dans son intégralité. Le Tribunal Supremo a maintenu le Guichet unique numérique des locations et les obligations des plateformes de transmettre des données, en tant qu'instrument de coordination entre administrations. Et le règlement (UE) 2024/1028 sur les données des locations de courte durée, applicable depuis le 20 mai 2026, reste pleinement en vigueur : c'est le cadre européen de cet échange d'informations. S'agissant d'une matière qui a beaucoup évolué en peu de temps, il est prudent de confirmer l'état exact au moment de votre opération.

Et une fois que vous louez : l'imposition en tant que non-résident

Les revenus de votre location touristique sont imposés en Espagne au titre de l'impôt sur le revenu des non-résidents (TRLIRNR), déclaré au moyen du modelo 210 auprès de l'AEAT. Le taux et la possibilité de déduire des charges dépendent de votre pays de résidence ; cette partie se calcule donc au mieux pour votre cas concret. Quant à la TVA, la règle générale est que la location de logement touristique est exonérée ; elle n'y est soumise que si vous fournissez des services propres à l'hôtellerie (ménage pendant le séjour, changement périodique du linge, réception, restauration, etc.). Si votre modèle se résume à « les clés et guère plus », il n'y a en général pas de TVA ; si vous vous rapprochez du service hôtelier, le tableau change.

Acheter pour louer sur la Costa Blanca peut très bien fonctionner, mais la vraie rentabilité commence par une question juridique, pas par le prix au mètre carré. Avant de signer quoi que ce soit, laissez-moi étudier votre cas concret : j'examine la commune et sa réglementation, je confirme si le logement peut être inscrit comme touristique, et je vous indique les impôts auxquels vous serez réellement soumis. C'est ainsi que l'on achète avec des chiffres bien faits et sans mauvaises surprises ensuite.