Plusvalía municipal et IRNR : comment se calculent les impôts sur votre bien en Espagne en tant que non-résident

« Combien vais-je payer d'impôts si je vends ma maison en Espagne ? » C'est l'une des premières questions que me posent mes clients non résidents, et la réponse honnête est : cela dépend, car il n'existe pas un seul impôt, mais plusieurs qui se croisent. Les deux protagonistes sont la plusvalía municipal et l'IRNR. Voyons comment les distinguer et comment chacun se calcule, sans formules impossibles.

Trois choses distinctes à ne pas confondre

• Plusvalía municipal (taxe municipale sur les plus-values foncières) : perçue par la Mairie en raison de l'augmentation de valeur du TERRAIN urbain pendant les années où vous avez été propriétaire. Uniquement lors d'une transmission (vente, succession, donation).
• IRNR sur la plus-value de cession (Impuesto sobre la Renta de no Residentes — Impôt sur le revenu des non-résidents) : perçu par l'État sur le bénéfice réalisé lors de la vente (différence entre le prix d'achat et le prix de vente).
• IRNR sur le revenu imputé : perçu par l'État chaque année pour le seul fait de posséder le bien, même si vous ne le louez ni ne le vendez.

Les deux premiers apparaissent lors de la vente ; le troisième, tout au long de votre propriété. Je vous les explique dans l'ordre.

Plusvalía municipal : attention, tout a changé en 2021

C'est l'impôt sur lequel circulent le plus d'informations obsolètes. En 2021, le Tribunal Constitutionnel a annulé son mode de calcul (arrêt 182/2021) et le Gouvernement l'a entièrement réformé par le décret-loi royal 26/2021. Si vous lisez un guide antérieur à cette date, il est erroné. Voici comment cela fonctionne aujourd'hui.

Premièrement, l'essentiel : si vous vendez sans avoir réalisé de plus-value (vous vendez pour un prix égal ou inférieur à ce que vous a coûté le terrain), vous ne payez PAS la plusvalía. Auparavant, vous la payiez quand même ; désormais, si vous prouvez qu'il n'y a pas eu d'augmentation de valeur, il n'y a pas d'impôt. Cela ne s'applique que si vous l'établissez ; il convient donc de bien préparer la documentation.

Lorsqu'il y a bien eu une augmentation de valeur, la loi vous laisse choisir entre deux méthodes et opter pour la moins chère :

Méthode objective (par coefficients)

On prend la valeur cadastrale du TERRAIN (pas celle de l'ensemble du logement ; l'avis de la taxe IBI — taxe foncière espagnole — les distingue) et on la multiplie par un coefficient qui dépend du nombre d'années de propriété. On applique ensuite le taux de l'impôt sur cette base. Tant le coefficient que le taux sont fixés par chaque mairie dans les limites maximales définies par la loi nationale.

Méthode réelle (plus-value réelle)

On calcule l'augmentation réelle de valeur du terrain : la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, pour la part correspondant au terrain. Si cette plus-value réelle est inférieure à celle obtenue par la méthode objective, vous pouvez demander l'application de cette méthode et payer moins.

IRNR : l'impôt de l'État, en deux temps

L'IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes — Impôt sur le revenu des non-résidents) vous concerne dans deux situations distinctes : pendant que vous détenez le bien et au moment de la vente.

Pendant que vous le détenez : le revenu imputé

Même si vous ne louez pas votre bien, la loi considère que le fait d'en disposer génère un « revenu » qui doit être déclaré chaque année (Modelo 210). Il se calcule comme un pourcentage de la valeur cadastrale (valor catastral) : 1,1 % si celle-ci a été révisée avec effet à compter du 1er janvier 2012, ou 2 % dans le cas contraire. Le taux de l'IRNR est ensuite appliqué sur ce montant.

Exemple indicatif : un bien avec un valor catastral de 200 000 € dont la valeur a été révisée il y a quelques années → base imputée 1,1 % = 2 200 € → au taux de 19 % (résidents UE/EEE) ≈ 418 € par an. Il s'agit d'un chiffre hypothétique pour illustrer le mécanisme ; votre cas dépend de votre valor catastral et de votre pays de résidence.

Lors de la vente : la plus-value et la retenue de 3 %

Lorsque vous vendez, vous êtes imposé sur la plus-value : la différence entre la valeur de vente et la valeur d'achat (ajustée des frais et impôts). Pour les non-résidents, cette plus-value est taxée à 19 %. Et voici un élément clé : l'acheteur est tenu de vous retenir 3 % du prix et de le verser au fisc (via le Modelo 211) à titre d'acompte sur votre impôt.

Cette retenue de 3 % est un acompte, pas l'impôt définitif. Si le 19 % de votre plus-value réelle est inférieur aux 3 % retenus, la différence vous est remboursée : je la demande en présentant le Modelo 210 après la vente. Beaucoup de personnes ne la réclament pas et laissent cet argent au fisc.

Tout regrouper avant de vendre

Lorsque vous vendez en tant que non-résident, la même opération cumule : la plusvalía municipal (Mairie), la plus-value de l'IRNR à 19 % (État) et la retenue de 3 % pratiquée par l'acheteur. Et si, au cours de l'année de la vente, vous n'aviez pas encore déclaré le revenu imputé, il faut également le régulariser. Cela peut paraître complexe, et c'est bien pourquoi il vaut mieux avoir tous les chiffres avant de signer, pas après.

Si vous envisagez de vendre — ou si vous êtes déjà propriétaire et souhaitez savoir ce que vous devez payer chaque année — écrivez-moi et je vous établirai le calcul complet : plusvalía avec l'ordonnance de Calp, IRNR selon votre pays et récupération du 3 % si applicable. Mieux vaut le savoir à l'avance.