Ce que coûte vraiment l'achat d'un logement en Espagne en tant que non-résident : impôts et frais

Lorsque vous arrêtez un prix pour un logement sur la Costa Blanca, il est facile de penser que ce chiffre correspond à ce que vous allez payer. Ce n'est pas le cas. Au-dessus du prix viennent s'ajouter des impôts et des frais qui, pour un bien d'occasion, représentent environ 10 à 12 % de la valeur — et qu'il convient d'avoir budgétés AVANT de signer les arras (acompte), et non de découvrir chez le notaire.

Je vous explique, étape par étape et avec les taux en vigueur en 2026, ce que l'on paie à l'achat : l'impôt de l'achat (ITP pour l'occasion, ou TVA plus AJD pour le neuf), le notaire, le Registro de la Propiedad (registre foncier) et la gestoría (cabinet de gestion). Et un point clé qui surprend presque tous mes clients étrangers : l'impôt ne se calcule pas sur le prix convenu, mais sur le valor de referencia (valeur de référence) du Cadastre. Commençons par là, car cela change le budget.

Une précision rassurante : ces frais d'achat sont les MÊMES pour les résidents et les non-résidents. Être étranger ou vivre hors d'Espagne ne renchérit pas l'acquisition. Votre résidence fiscale a une incidence sur d'autres aspects — la retenue de 3 % lorsque vous vendrez un jour, ou vos obligations annuelles au titre de l'IRNR —, mais pas sur les impôts de l'achat.

La première surprise : vous êtes imposé sur la valeur de référence, pas sur le prix

Depuis 2022, la base imposable de l'ITP et de l'AJD sur les biens immobiliers est le valor de referencia (valeur de référence) que la Direction générale du Cadastre attribue à chaque bien (art. 10 du texte consolidé de l'ITP et de l'AJD, dans la rédaction issue de la Ley 11/2021 de lutte contre la fraude). La règle est simple mais importante : on retient le PLUS ÉLEVÉ entre la valeur de référence et le prix (ou la valeur déclarée). Si la valeur de référence est supérieure à ce que vous payez, vous êtes imposé sur la valeur de référence, et non sur le prix.

C'est pourquoi mon premier conseil est toujours le même : consultez la valeur de référence du bien sur le portail électronique du Cadastre (Sede Electrónica del Catastro) AVANT d'acheter. C'est gratuit et cela vous indique le chiffre sur lequel vous paierez réellement l'impôt. Si la valeur de référence est gonflée au-delà du marché, elle peut être contestée — mais vous payez d'abord et réclamez ensuite, mieux vaut donc le savoir à l'avance. Je consacre un article entier à la manière de la contester ; ici, retenez l'idée : budgétez sur la valeur de référence, pas sur le prix.

Bien d'occasion : l'ITP

Si vous achetez un logement d'occasion (ce n'est pas la première livraison du promoteur), vous payez l'impôt sur les transmissions patrimoniales Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Dans la Comunitat Valenciana, depuis le 1er juin 2026, le taux général baisse à 9 % pour les biens jusqu'à 1 000 000 € et passe à 11 % lorsque la valeur du bien dépasse 1 000 000 € (Ley 13/1997 de la Generalitat, dans la rédaction de la Ley 5/2025 du 30 mai). Pour un logement moyen sur la Costa Blanca, comptez donc 9 % de la valeur de référence.

Il existe des taux réduits de 8 % et de 4 % dans la Comunitat Valenciana, mais ils sont réservés à la résidence principale et à des profils très précis (jeunes acquéreurs, logement protégé, familles nombreuses, handicap). Pour un acheteur étranger qui acquiert une résidence secondaire, ces taux ne s'appliquent pas : le vôtre est le taux général, 9 % (et 11 % si la valeur du bien dépasse 1 000 000 €). Ne vous laissez pas vendre un 8 % auquel vous n'avez pas droit.

Logement neuf : TVA plus AJD

Si vous achetez directement au promoteur un logement de construction neuve (première livraison), vous ne payez pas d'ITP : vous payez la TVA. Le logement neuf est imposé à 10 % de TVA (art. 91 de la Ley 37/1992), un impôt national identique dans toute l'Espagne. Et cet acte soumis à la TVA supporte en outre l'impôt sur les actes juridiques documentés Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) : dans la Comunitat Valenciana, le taux général est de 1,4 % depuis le 1er juin 2026.

C'est la distinction qui prête le plus à confusion : pour le neuf, vous payez TVA 10 % + AJD 1,4 % ; pour l'occasion, vous payez l'ITP et AUCUNE AJD n'est due sur l'achat (les deux sont incompatibles sur la transmission). Si vous financez par un prêt hypothécaire, l'AJD de l'acte de prêt est supportée par la banque en vertu de la loi, et non par vous. Mieux vaut savoir clairement dans quelle case se range votre achat, car la facture fiscale change.

Notaire, registre foncier et gestoría

À l'impôt s'ajoutent trois frais de clôture. Le notaire qui authentifie l'acte applique un tarif réglementé à l'échelle nationale (RD 1426/1989) : il coûte le même prix à Calpe que partout en Espagne et se calcule sur la valeur portée à l'acte. L'inscription au Registro de la Propiedad suit un autre tarif national et réglementé (RD 1427/1989). À titre d'ordre de grandeur, pour un logement moyen, le notaire se situe généralement autour de quelques centaines d'euros et le registre un peu moins — mais le chiffre exact dépend de la valeur, du nombre de biens et des copies : demandez toujours un devis au notaire concerné et ne le tenez pas pour un montant figé.

La gestoría est une autre affaire : elle n'a PAS de tarif réglementé, c'est un prix libre du marché. Elle se charge en général de liquider l'impôt, de déposer l'acte au registre et de coordonner avec la banque s'il y a un prêt. C'est un service utile — surtout pour un acheteur étranger ou en présence d'un financement —, mais il est facultatif et son montant est une estimation, non une taxe officielle. Que personne ne vous le présente comme un frais obligatoire et figé.

Et la plus-value municipale ?

C'est la question qui revient toujours, alors je la tranche vite : la plus-value municipale (l'IIVTNU, plusvalía municipal) est payée par le VENDEUR, et non par l'acheteur, sauf convention contraire (art. 106 du texte consolidé de la loi sur les finances locales). Ce n'est pas un coût de votre achat. Je la mentionne pour qu'on ne vous la glisse pas dans votre provision de fonds ; le calcul et ses nuances, je les traite dans un autre article.

Avant de signer quoi que ce soit, laissez-moi calculer avec vous le coût total réel de votre achat : je vérifie la valeur de référence du bien, je vous dis s'il s'agit d'ITP ou de TVA, j'ajoute le notaire, le registre et la gestoría, et je vous remets un budget arrêté, sans surprise. C'est la différence entre acheter les comptes faits et avoir une mauvaise surprise chez le notaire. Si vous regardez un logement sur la Costa Blanca, écrivez-moi et nous l'examinons avant que vous ne versiez l'acompte.