DLA NIEREZYDENTÓW
Kupno i sprzedaż nieruchomości w Hiszpanii
Kompleksowa obsługa prawna przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości w Hiszpanii przez nierezydenta — przed, w trakcie i po transakcji.
Zakup nieruchomości w Hiszpanii z zagranicy nie musi być ryzykiem
Hiszpański system ma specyficzne uregulowania rejestrowe, podatkowe i notarialne, których zagraniczny nabywca nie musi znać. Błąd może kosztować czas i pieniądze.
Co może pójść nie tak bez obsługi prawnej
Ukryte obciążenia
Długi, zajęcia egzekucyjne lub nieprawidłowości urbanistyczne, które wychodzą na jaw zbyt późno.
Niespodzianki podatkowe
Potrącenia, IRNR i podatki od wzrostu wartości, których nie spodziewał się Pan/Pani jako nierezyden.
Zablokowane formalności
NIE, konto bankowe lub przyłącza mediów, które wstrzymują transakcję.
Jak Panu/Pani towarzyszę
Przejrzysty proces w trzech etapach.
- 01
Przed transakcją
NIE, due diligence rejestrowe i katastralne, przegląd umowy i planowanie podatkowe.
- 02
W trakcie
Konto bankowe, zabezpieczenie środków, podpisanie aktu notarialnego i zapłata podatków.
- 03
Po transakcji
Zmiana właściciela w rejestrze, media, IRNR i obowiązki nierezydenta.
Co obejmuje usługa
- Uzyskanie numeru NIE
- Due diligence rejestrowe i katastralne
- Przegląd umów przedwstępnych i kupna-sprzedaży
- Asystowanie przy akcie notarialnym
- Rozliczenie podatków
- Obsługa potransakcyjna i media
- Wstępne doradztwo podatkowe: ITP lub IVA, podatek od wzrostu wartości gruntu i IRNR sprzedającego nierezydenta
- Wykreślenie obciążeń z rejestru: hipoteki, zajęcia egzekucyjne i inne obciążenia rzeczowe
Inwestorzy i transakcje B2B
Gdy przedmiotem transakcji jest lokal użytkowy, grunt komercyjny lub transakcja między podmiotami gospodarczymi, reżim podatkowy różni się od zakupu mieszkania przez osoby fizyczne. Doradzam w zakresie odwrotnego obciążenia VAT (art. 84.Uno.2.º LIVA) oraz specyfiki transakcji między przedsiębiorcami.
Lokale użytkowe i grunty komercyjne
Nieruchomości niemieszkalne, w których opodatkowanie VAT i ITPyAJD zależy od przeznaczenia, rezygnacji ze zwolnienia i statusu zbywcy.
Odwrotne obciążenie VAT
W określonych transakcjach B2B (art. 84.Uno.2.º LIVA) nabywca sam nalicza VAT. Ustalamy, czy przepis ma zastosowanie, i unikamy błędów powodujących sankcje i kosztowne korekty.
Transakcje między przedsiębiorcami
Optymalizacja podatkowa transakcji, dostosowane due diligence rejestrowe oraz koordynacja z doradcami podatkowymi kupującego i sprzedającego.
Najczęściej zadawane pytania
Czy muszę przyjechać do Hiszpanii, żeby kupić nieruchomość?
Nie. Na podstawie pełnomocnictwa notarialnego udzielonego w Pana/Pani kraju i opatrzonego apostille mogę podpisać umowę w imieniu Pana/Pani przed notariuszem. Cały proces można przeprowadzić zdalnie.
Jak długo trwa i ile kosztuje uzyskanie NIE?
NIE (Número de Identificación de Extranjero) jest niezbędny do zakupu nieruchomości, płacenia podatków czy otwarcia konta w Hiszpanii. Załatwiam go w Pana/Pani imieniu — bez konieczności przyjazdu — i informuję o czasie oczekiwania według konsulatu właściwego dla Pana/Pani kraju.
Jakie podatki płaci zagraniczny nabywca niebędący rezydentem?
Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego: podatek od czynności cywilnoprawnych (ITP), którego stawka różni się w zależności od wspólnoty autonomicznej. Przy zakupie od dewelopera: VAT (IVA) plus opłata za czynności prawne (AJD). Obliczam całkowity koszt przed podjęciem jakiejkolwiek decyzji.
Czym jest potrącenie 3%, gdy sprzedający nie jest rezydentem?
Jeśli sprzedający nie mieszka w Hiszpanii, nabywca jest zobowiązany potrącić 3% ceny i wpłacić tę kwotę do urzędu skarbowego za pomocą Formularza 211. Obsługuję tę procedurę, aby transakcja została prawidłowo rozliczona i aby sprzedający mógł odzyskać nadpłatę, jeśli mu przysługuje.
Czy mogę udzielić pełnomocnictwa bez przyjazdu do Hiszpanii?
Tak. Pełnomocnictwo notarialne udzielane jest przed notariuszem w Pana/Pani kraju, opatrywane apostille i wysyłane do Hiszpanii. Na jego podstawie reprezentuję Pana/Panią przed notariuszem, w Rejestrze Nieruchomości i przy wszelkich innych formalnościach związanych z transakcją.
POROZMAWIAJMY?
Proszę opisać swoją sprawę bez zobowiązań
Odpowiadam osobiście, w Pana/Pani języku. Pierwsza konsultacja służy temu, abyśmy się poznali i sprawdzili, jak mogę pomóc.
Może Pana/Panią zainteresować
Jeśli nieruchomość ma niezgłoszone rozbudowy, należy je uregulować przed transakcją lub w jej trakcie.
Zgłoszenie nowego budynku →Po zakupie, jako zagraniczny właściciel, będzie Pan/Pani miał/a roczne obowiązki podatkowe w Hiszpanii.
Podatki dla nierezydentów →Czytaj dalej
Jeśli kupujesz mieszkanie w Hiszpanii, a mieszkasz za granicą, dwie formalności wyznaczą tempo: NIE oraz rachunek bankowy wraz z certificado de no residencia (zaświadczeniem o nierezydencji). Wyjaśniam — bez żargonu — czym jest każde z nich, dlaczego bank tego wymaga i dlaczego warto zacząć je przed podpisaniem arras (zadatku), a nie po.
NIE i rachunek bankowy dla nierezydentów: od czego zacząć przed zakupem →Mieszkasz za granicą i wolisz nie wsiadać do samolotu tylko po to, by podpisać akt u notariusza. Da się tego uniknąć: udzielasz pełnomocnictwa i ktoś podpisuje zakup za ciebie. Wyjaśniam, jak zrobić to dobrze, dlaczego w Unii Europejskiej apostille NADAL jest wymagana dla pełnomocnictwa (tak, nawet jeśli mówią ci inaczej) i co hiszpański notariusz sprawdza, zanim je przyjmie.
Kupno domu w Hiszpanii bez podróży: pełnomocnictwo notarialne i apostille wyjaśnione →Cena, którą uzgadniasz ze sprzedającym, to nie to, co ostatecznie płacisz. Wyjaśniam, bez żargonu i według stawek obowiązujących w 2026 r. na Costa Blanca, jakie podatki i opłaty dochodzą do zakupu — ITP lub VAT, AJD, notariusz, rejestr i gestoría — oraz dlaczego podatek liczony jest nie od ceny, lecz od valor de referencia (wartości referencyjnej) Katastru.
Ile naprawdę kosztuje kupno domu w Hiszpanii jako nierezydent: podatki i opłaty →Wielu kupuje na Costa Blanca z myślą o wynajmie turystom, ale właściwa kolejność jest odwrotna: najpierw sprawdzić, czy to mieszkanie, w tej gminie, może być vivienda de uso turístico (lokalem do użytku turystycznego). Wyjaśniam warstwy rejestracji (regionalną i krajową, po niedawnym zwrocie Sądu Najwyższego), dlaczego ostatnie słowo ma ratusz, oraz jak opodatkowane są przychody z najmu, gdy jesteś nierezydentem. Bez żargonu, zanim podpiszesz.
Kupić, aby wynająć: najem turystyczny we Wspólnocie Walenckiej i jego licencje →