Kupić, aby wynająć: najem turystyczny we Wspólnocie Walenckiej i jego licencje

To jeden z pomysłów, które najczęściej do mnie trafiają: «kupię mieszkanie blisko morza i wynajmę je turystom, gdy go nie używam, więc spłaci się samo». Intuicja jest dobra, ale kolejność zwykle jest odwrotna. Najważniejsze nie jest mieszkanie ani meble, ani zdjęcia do ogłoszenia: najważniejsze jest ustalić, czy TO mieszkanie, w TEJ konkretnej gminie, może być przeznaczone na najem turystyczny. A dziś nie jest to automatyczne „tak”.

Nakreślę ci pełną mapę, krok po kroku. Istnieje regionalna (walencka) warstwa rejestracji, element krajowy, który Sąd Najwyższy właśnie okroił, element gminny, który często rozstrzyga całą partię, oraz rachunek podatkowy, który jako nierezydent rozliczasz sam. Jeśli zrozumiesz to przed zakupem, oszczędzisz sobie najgorszej niespodzianki: zapłacić za nieruchomość, licząc na rentowność, której później nie da się legalnie osiągnąć.

Przede wszystkim: czy gmina na to pozwala?

Tu leży kluczowa kwestia, której prawie nikt ci nie mówi, gdy pokazuje mieszkanie. Dopuszczalność najmu turystycznego nie zależy wyłącznie od przepisów walenckich: w dużej mierze zależy od gminy, w której znajduje się nieruchomość. Wiele ratuszy na Costa Blanca — Alicante, Benidorm, Calp, Dénia i inne — przyjmuje własne strefowania, limity lub moratoria, które ograniczają lub zawieszają nowe lokale do użytku turystycznego (viviendas de uso turístico) w określonych strefach lub budynkach. Dlatego nie mogę ci po prostu powiedzieć «tak, można»: trzeba sprawdzić obowiązujące rozporządzenie i plan urbanistyczny (PGOU) w tej konkretnej gminie, ulica po ulicy.

To nie jest drobna formalność do załatwienia później. Aby zarejestrować lokal do użytku turystycznego, potrzebny jest gminny raport o zgodności urbanistycznej (informe de compatibilidad urbanística) potwierdzający, że to użytkowanie jest tam dozwolone (w niektórych przypadkach można go zastąpić równoważnym dokumentem akredytowanego podmiotu). A walencka reforma z 2024 r. powiązała wydawanie tych raportów z tym, by plan gminny był podzielony na strefy i wyraźnie przewidywał lokale turystyczne. Mówiąc wprost: jeśli ratusz zamknął drzwi w danej strefie, reszta dokumentów na nic się nie zda.

Warstwa regionalna: rejestr turystyczny Wspólnoty Walenckiej

Ramy walenckie ustala Ley 15/2018 o turystyce, rekreacji i gościnności, rozwinięta przez Decreto 10/2021. Ale reguły gry zmieniły się wraz z Decreto-ley 9/2024, obowiązującym od 8 sierpnia 2024 r. Warto mieć to na uwadze, bo to materia szybko się zmieniająca, i rozsądnie jest potwierdzić szczegóły w swoim przypadku. Najistotniejsze, co wprowadziła ta reforma:

• Węższe pojęcie lokalu do użytku turystycznego (VUT): za VUT uznaje się nieruchomość oddawaną w całości, na okres równy lub krótszy niż 10 kolejnych dni temu samemu gościowi, w celach turystycznych. Najem na pokoje lub na dłuższe okresy podlega innej drodze.
• Obowiązkowy wpis do rejestru turystycznego Wspólnoty Walenckiej, z kodem wpisu, oraz odnowienie co 5 lat (wpisane już w dniu publikacji Decreto-ley — 7-8-2024 — zachowują ważność przez 5 lat od jego wejścia w życie, czyli do 8-8-2029).
• Indywidualny numer ewidencyjny katastru (referencia catastral) oraz NIF (numer podatkowy) właściciela są obowiązkowe; ich brak jest podstawą do wykreślenia.

Wpis załatwia się zwykle poprzez oświadczenie odpowiedzialne (declaración responsable) przed Turisme Comunitat Valenciana, dołączając gminny raport o zgodności urbanistycznej oraz dokumentację lokalu (zaświadczenie o zdatności do zamieszkania lub inny dokument potwierdzający zdatność, zależnie od przypadku). To nie papier, który podpisuje się i zapomina: to wpis, który trzeba utrzymywać aktualny.

Warstwa krajowa: co pozostaje po unieważnieniu jednolitego rejestru przez Sąd Najwyższy

W 2025 r. doszła warstwa krajowa, którą warto dobrze wyjaśnić, bo właśnie się zmieniła. Real Decreto 1312/2024 utworzył na poziomie krajowym Jednolity Rejestr Najmów, powiązany z Registro de la Propiedad (rejestrem nieruchomości), z numerem rejestru, bez którego co do zasady od 1 lipca 2025 r. nie można było ogłaszać zakwaterowania na platformach (Airbnb, Booking i podobnych). Otóż Sąd Najwyższy (Tribunal Supremo) unieważnił ten element. Wyrok Izby Kontencjonalno-Administracyjnej nr 620/2026 z 19 maja (wydany w skardze Generalitat Valenciana) uznał, że Państwo nie miało kompetencji do utworzenia tego jednolitego rejestru, ponieważ naruszał on kompetencje regionalne w zakresie mieszkalnictwa i turystyki oraz powielał rejestry turystyczne, które wspólnoty autonomiczne już posiadały.

Co to oznacza w praktyce? Że numer jednolitego rejestru krajowego NIE jest już wymagany do ogłaszania się: do tego celu wystarcza numer twojego regionalnego rejestru turystycznego (rejestru turystycznego Wspólnoty Walenckiej). Nie cały Real Decreto jednak upadł. Sąd Najwyższy utrzymał Cyfrowy Jeden Punkt Kontaktowy ds. Najmu oraz obowiązki platform w zakresie przekazywania danych, jako narzędzie koordynacji między administracjami. Nadal w pełni obowiązuje też Rozporządzenie (UE) 2024/1028 w sprawie danych dotyczących najmu krótkoterminowego, mające zastosowanie od 20 maja 2026 r., które stanowi europejskie ramy tej wymiany informacji. Ponieważ jest to materia, która w krótkim czasie bardzo się zmieniła, warto potwierdzić dokładny stan w momencie twojej transakcji.

A gdy już wynajmujesz: opodatkowanie jako nierezydent

Przychody z twojego najmu turystycznego są opodatkowane w Hiszpanii podatkiem dochodowym od nierezydentów (TRLIRNR), rozliczanym za pomocą modelo 210 przed AEAT. Stawka i możliwość odliczenia kosztów zależą od kraju twojego zamieszkania, więc tę część najlepiej obliczyć dla twojego konkretnego przypadku. Co do VAT, zasadą ogólną jest, że najem lokalu turystycznego jest zwolniony; podlega opodatkowaniu tylko, jeśli świadczysz usługi właściwe dla branży hotelarskiej (sprzątanie w trakcie pobytu, okresowa wymiana pościeli, recepcja, gastronomia itp.). Jeśli twój model to «klucze i niewiele więcej», zwykle nie ma VAT; jeśli zbliżasz się do usługi hotelowej, obraz się zmienia.

Kupno, aby wynająć na Costa Blanca, może wyjść bardzo dobrze, ale prawdziwa rentowność zaczyna się od pytania prawnego, a nie od ceny za metr kwadratowy. Zanim cokolwiek podpiszesz, pozwól mi przeanalizować twój konkretny przypadek: sprawdzam gminę i jej przepisy, potwierdzam, czy lokal może zostać wpisany jako turystyczny, i mówię ci, jakie podatki naprawdę cię czekają. Tak kupuje się z dobrze policzonymi liczbami i bez przykrych niespodzianek później.