Ile naprawdę kosztuje kupno domu w Hiszpanii jako nierezydent: podatki i opłaty

Kiedy ustalasz cenę domu na Costa Blanca, łatwo pomyśleć, że ta kwota to tyle, ile zapłacisz. Tak nie jest. Na cenę nakładają się podatki i opłaty, które w przypadku nieruchomości z drugiej ręki wynoszą około 10-12 % wartości — i które warto mieć zaplanowane PRZED podpisaniem arras (zadatku), a nie odkrywać dopiero u notariusza.

Wyjaśniam Ci krok po kroku, według stawek obowiązujących w 2026 r., co płaci się przy zakupie: podatek od zakupu (ITP przy nieruchomości z drugiej ręki albo VAT plus AJD przy nowym budownictwie), notariusza, Registro de la Propiedad (księga wieczysta) i gestoría (biuro administracyjne). I jedna kluczowa kwestia, która zaskakuje niemal wszystkich moich zagranicznych klientów: podatek liczy się nie od uzgodnionej ceny, lecz od valor de referencia (wartości referencyjnej) Katastru. Od tego zacznijmy, bo to zmienia budżet.

Uspokajające wyjaśnienie: te koszty zakupu są TAKIE SAME dla rezydentów i nierezydentów. Bycie cudzoziemcem lub mieszkanie poza Hiszpanią nie podnosi kosztów nabycia. Twoja rezydencja podatkowa ma wpływ na inne kwestie — potrącenie 3 % w dniu, gdy będziesz sprzedawać, lub coroczne obowiązki z tytułu IRNR —, ale nie na podatki od zakupu.

Pierwsza niespodzianka: płacisz od wartości referencyjnej, a nie od ceny

Od 2022 r. podstawą opodatkowania ITP i AJD od nieruchomości jest valor de referencia (wartość referencyjna), którą Dyrekcja Generalna Katastru przypisuje każdej nieruchomości (art. 10 ujednoliconej ustawy o ITP i AJD, w brzmieniu nadanym przez ustawę o przeciwdziałaniu oszustwom Ley 11/2021). Zasada jest prosta, lecz ważna: przyjmuje się WYŻSZĄ z wartości referencyjnej i ceny (lub wartości zadeklarowanej). Jeżeli wartość referencyjna jest wyższa niż to, co płacisz, podatek liczony jest od wartości referencyjnej, a nie od ceny.

Dlatego moja pierwsza rada zawsze brzmi tak samo: sprawdź wartość referencyjną nieruchomości na portalu elektronicznym Katastru (Sede Electrónica del Catastro) PRZED zakupem. To bezpłatne i mówi Ci, od jakiej kwoty rzeczywiście zapłacisz podatek. Jeżeli wartość referencyjna jest zawyżona ponad rynek, można ją zaskarżyć — ale najpierw płacisz, a dopiero potem odzyskujesz, więc lepiej wiedzieć to z wyprzedzeniem. Temu, jak ją zaskarżyć, poświęcam osobny artykuł; tutaj zapamiętaj myśl: planuj budżet według wartości referencyjnej, a nie według ceny.

Nieruchomość z drugiej ręki: ITP

Jeżeli kupujesz mieszkanie używane (nie jest to pierwsza dostawa od dewelopera), płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). W Comunitat Valenciana od 1 czerwca 2026 r. stawka ogólna spada do 9 % dla nieruchomości do 1 000 000 € i rośnie do 11 %, gdy wartość nieruchomości przekracza 1 000 000 € (Ley 13/1997 Generalitat, w brzmieniu nadanym przez Ley 5/2025 z 30 maja). Dla przeciętnego mieszkania na Costa Blanca licz zatem na 9 % wartości referencyjnej.

W Comunitat Valenciana istnieją stawki obniżone 8 % i 4 %, ale są zarezerwowane dla głównego miejsca zamieszkania i bardzo określonych profili (młodzi nabywcy, mieszkania chronione, rodziny wielodzietne, niepełnosprawność). Dla cudzoziemca nabywającego drugą rezydencję te stawki nie mają zastosowania: dla Ciebie obowiązuje stawka ogólna, 9 % (i 11 %, jeżeli wartość nieruchomości przekracza 1 000 000 €). Nie daj sobie wmówić 8 %, do którego nie masz prawa.

Nowe budownictwo: VAT plus AJD

Jeżeli kupujesz bezpośrednio od dewelopera nowo wybudowane mieszkanie (pierwsza dostawa), nie płacisz ITP: płacisz VAT. Nowe mieszkanie jest opodatkowane stawką 10 % VAT (art. 91 ustawy Ley 37/1992), podatkiem państwowym jednakowym w całej Hiszpanii. A ten akt podlegający VAT dodatkowo obciążony jest podatkiem od czynności dokumentowanych Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): w Comunitat Valenciana stawka ogólna wynosi 1,4 % od 1 czerwca 2026 r.

Oto rozróżnienie, które najczęściej myli: przy nowym budownictwie płacisz VAT 10 % + AJD 1,4 %; przy nieruchomości z drugiej ręki płacisz ITP i NIE płacisz AJD od zakupu (oba wykluczają się przy przeniesieniu własności). Jeżeli finansujesz kredytem hipotecznym, AJD od aktu kredytowego z mocy prawa ponosi bank, a nie Ty. Warto jasno wiedzieć, do której kategorii należy Twój zakup, bo rachunek podatkowy się zmienia.

Notariusz, księga wieczysta i gestoría

Do podatku dochodzą trzy koszty zamknięcia transakcji. Notariusz sporządzający akt stosuje taryfę regulowaną na poziomie krajowym (RD 1426/1989): kosztuje tyle samo w Calpe co w każdym innym miejscu w Hiszpanii i liczona jest od wartości wpisanej do aktu. Wpis do Registro de la Propiedad podlega innej, również krajowej i regulowanej taryfie (RD 1427/1989). Jako rząd wielkości notariusz dla przeciętnego mieszkania mieści się zwykle w granicach kilkuset euro, a rejestr nieco mniej — ale dokładna kwota zależy od wartości, liczby nieruchomości i odpisów: zawsze poproś konkretną kancelarię notarialną o wycenę i nie traktuj jej jako kwoty stałej.

Gestoría to inna sprawa: NIE ma taryfy regulowanej, to cena wolnorynkowa. Zwykle zajmuje się rozliczeniem podatku, złożeniem aktu w rejestrze i koordynacją z bankiem, jeżeli jest kredyt hipoteczny. To usługa przydatna — zwłaszcza dla zagranicznego nabywcy lub przy finansowaniu —, ale jest opcjonalna, a jej kwota to szacunek, a nie opłata urzędowa. Niech nikt nie przedstawia Ci jej jako stałego, obowiązkowego kosztu.

A gminny podatek od wzrostu wartości?

To pytanie pojawia się zawsze, więc rozstrzygam je szybko: gminny podatek od wzrostu wartości (IIVTNU, plusvalía municipal) płaci SPRZEDAJĄCY, a nie kupujący, o ile nie uzgodniono inaczej (art. 106 ujednoliconej ustawy o finansach lokalnych). To nie jest koszt Twojego zakupu. Wspominam o nim, aby nikt nie wcisnął Ci go do Twojej zaliczki na poczet kosztów; obliczenie i jego niuanse omawiam w osobnym artykule.

Zanim cokolwiek podpiszesz, pozwól mi obliczyć z Tobą realny całkowity koszt Twojego zakupu: sprawdzam wartość referencyjną nieruchomości, mówię Ci, czy to ITP czy VAT, dodaję notariusza, rejestr i gestoría, i przekazuję Ci zamknięty budżet bez niespodzianek. To różnica między kupowaniem z gotowym rachunkiem a przykrą niespodzianką u notariusza. Jeżeli rozglądasz się za domem na Costa Blanca, napisz do mnie, a przejrzymy to razem, zanim wpłacisz zadatek.