STEUERN FÜR NICHTANSÄSSIGE
Steuerpflichten in Spanien erfüllen — ohne dort zu wohnen
Als ausländischer Eigentümer in Spanien haben Sie jährliche Steuerpflichten, auch wenn die Immobilie leersteht. Ich kümmere mich darum — geordnet und ohne Überraschungen.
Ihre Pflicht als Nichtansässiger
Wenn Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, müssen Sie jedes Jahr die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) erklären — auch wenn die Wohnung leersteht. Die unterstellte Miete entspricht 1,1 % des Katasterwerts (2 %, wenn dieser nicht mit Wirkung im laufenden Jahr oder in den zehn Vorjahren neu festgesetzt wurde; mit Übergangsregeln für einige zurückliegende Jahre). Nicht zu erklären zieht Zuschläge und Zinsen nach sich.
Was ich verwalte
JÄHRLICH
Unterstellte Miete
Jährliches Modelo 210 für leerstehende oder selbst genutzte Immobilien. Frist: für die unterstellte Miete 2025 vom 1. Januar bis 31. Dezember 2026; ab der unterstellten Miete 2026 vom 1. April bis 31. Dezember des auf die Entstehung folgenden Jahres.
JÄHRLICH
Mieteinnahmen
Jährliches Modelo 210 bei Vermietung: bei einem Zahlbetrag vom 1. bis 20. April des Folgejahres (ab den Mieteinnahmen 2026; bei Einzelerklärung ab dem vierten Quartal 2026). EU-/EWR-Ansässige können Ausgaben abziehen (Hypothekenzinsen, Gemeinschaftskosten, Reparaturen); besteuert wird dann der Nettoertrag.
BEIM VERKAUF
3-%-Einbehalt
Der Käufer behält 3 % des Preises ein und führt das Modelo 211 ab. Wenn der tatsächliche Gewinn geringer ist, beantrage ich die Erstattung des Überbetrags mit dem Modelo 210.
STEUERVERTRETUNG
Steuervertreter gegenüber der AEAT
Ich handele als Ihr Steuervertreter in Spanien: Ich empfange Benachrichtigungen, verwalte Anforderungen und sorge dafür, dass Fristen nicht unbemerkt verpasst werden.
Warum ein Steuervertreter wichtig ist
Die AEAT stellt Bescheide elektronisch zu. Ohne Vertreter werden Benachrichtigungen im Staatsanzeiger (BOE) veröffentlicht und gelten als zugestellt, auch wenn Sie diese nicht gelesen haben. Ein Zuschlag wegen Fristversäumnisses kann die jährlichen Kosten der Steuervertretung übersteigen.
Jahresservice — kalkulierbare Kosten
Ich biete einen jährlichen Steuerverwaltungsservice zu einem Festpreis: Modelo 210 inbegriffen, Überwachung der Pflichten und Reaktion gegenüber der AEAT. Keine Überraschungen, keine unerwarteten Rechnungen. Unverbindliche Anfrage.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich erklären, wenn meine Wohnung leersteht?
Ja. Das Gesetz unterstellt eine jährliche Miete allein aufgrund der Tatsache, dass Sie Eigentümer einer Immobilie in Spanien sind, auch wenn Sie diese nicht nutzen oder vermieten. Das Modelo 210 für unterstellte Miete muss innerhalb des Kalenderjahres eingereicht werden, das auf das Entstehungsjahr folgt: die unterstellte Miete 2025 bis zum 31. Dezember 2026, ab der unterstellten Miete 2026 zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember.
Was passiert, wenn ich die IRNR nicht erkläre?
Die AEAT kann dies durch den Abgleich von Katasterdaten feststellen. Die Schulden häufen sich mit Zuschlägen und Verzugszinsen an, die den ursprünglichen Betrag übersteigen können. Eine freiwillige Regularisierung vor Erhalt einer Anforderung senkt die Kosten.
Kann ich Ausgaben abziehen, wenn ich die Immobilie vermiete?
Wenn Sie in der EU oder im EWR ansässig sind, ja: Sie können Ausgaben wie Hypothekenzinsen, Gemeinschaftskosten, Reparaturen, Versicherungen und Abschreibungen abziehen. Besteuert wird dann der Nettoertrag, nicht der Bruttobetrag.
Was ist der 3-%-Einbehalt beim Verkauf?
Wenn Sie nichtansässig sind und eine Immobilie in Spanien verkaufen, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Preises einzubehalten und an das Finanzamt abzuführen (Modelo 211). Wenn Ihr tatsächlicher Gewinn geringer als der Einbehalt ist, reiche ich das Modelo 210 ein, um die Erstattung des Überbetrags zu beantragen.
Brauche ich eine NIE für die Steuerzahlung?
Ja, die NIE ist für jede steuerliche Formalität in Spanien unabdingbar. Wenn Sie noch keine haben, helfe ich Ihnen dabei, sie als Teil des Steuervertretungsservices zu beantragen.
SPRECHEN WIR?
Schildern Sie mir Ihren Fall unverbindlich
Ich antworte Ihnen persönlich, in Ihrer Sprache. Das erste Gespräch dient dem Kennenlernen und der Frage, wie ich Ihnen helfen kann.
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