FÜR NICHTANSÄSSIGE
Immobilienkauf und -verkauf in Spanien
Umfassende Rechtsberatung für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien als Nichtansässiger — vorher, während und danach.
In Spanien aus dem Ausland zu kaufen, muss kein Risiko sein
Das spanische System hat Besonderheiten im Grundbuch-, Steuer- und Notarwesen, die ein ausländischer Käufer nicht kennen muss. Ein Fehler kann Zeit und Geld kosten.
Was ohne Beratung schiefgehen kann
Verborgene Belastungen
Schulden, Pfändungen oder baurechtliche Unregelmäßigkeiten, die erst sichtbar werden, wenn es zu spät ist.
Steuerliche Überraschungen
Einbehalte, IRNR und Wertzuwachssteuern, mit denen Sie als Nichtansässiger nicht gerechnet haben.
Blockierte Formalitäten
NIE, Bankkonto oder Versorgungsanschlüsse, die den Vorgang ausbremsen.
Wie ich Sie begleite
Ein klarer Ablauf in drei Phasen.
- 01
Vorher
NIE, Due Diligence im Grundbuch und Kataster, Prüfung des Vertrags und Steuerplanung.
- 02
Während
Bankkonto, Bereitstellung der Mittel, Unterzeichnung beim Notar und Zahlung der Steuern.
- 03
Danach
Eigentumsumschreibung, Versorgungsanschlüsse, IRNR und Pflichten des Nichtansässigen.
Was enthalten ist
- Beantragung der NIE
- Due Diligence im Grundbuch und Kataster
- Prüfung von Anzahlungs- und Kaufverträgen
- Begleitung beim Notar
- Abrechnung der Steuern
- Nachbetreuung und Versorgungsanschlüsse
- Steuerliche Vorberatung: Grunderwerbsteuer (ITP) oder Mehrwertsteuer (IVA), kommunale Wertzuwachssteuer und IRNR des nichtansässigen Verkäufers
- Grundbuchliche Löschung von Belastungen: Hypotheken, Pfändungen und dingliche Lasten
Investoren und B2B-Transaktionen
Wenn die Transaktion ein Gewerbelokal, gewerbliches Grundstück oder ein Geschäft zwischen Unternehmen betrifft, gelten andere steuerliche Regelungen als bei einem Privatverkauf. Ich berate Sie zur Umkehrung der Steuerschuldnerschaft bei der Mehrwertsteuer (Art. 84.Uno.2.º LIVA) und zu den Besonderheiten von Transaktionen zwischen Unternehmern.
Gewerbelokale und Gewerbegrundstücke
Nichtresidentielle Immobilien, bei denen die Behandlung von Mehrwertsteuer (IVA) und Grunderwerbsteuer (ITPyAJD) von der Nutzung, dem Verzicht auf die Steuerbefreiung und der Eigenschaft des Veräußerers abhängt.
Umkehrung der Mehrwertsteuerschuldnerschaft
Bei bestimmten B2B-Transaktionen (Art. 84.Uno.2.º LIVA) berechnet der Käufer die Mehrwertsteuer selbst. Wir prüfen, ob dies zutrifft, und vermeiden Fehler, die zu kostspieligen Sanktionen und Nachberechnungen führen.
Transaktionen zwischen Unternehmern
Steuerliche Strukturierung der Transaktion, angepasste Due Diligence im Grundbuch und Koordination mit dem Steuerberater von Käufer und Verkäufer.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich zum Kauf nach Spanien reisen?
Nein. Mit einer in Ihrem Land beurkundeten und apostillierten Vollmacht kann ich in Ihrem Namen vor dem Notar unterzeichnen. Der gesamte Prozess kann aus der Ferne abgewickelt werden.
Wie lange dauert die NIE-Beantragung und was kostet sie?
Die NIE (Número de Identificación de Extranjero) ist unabdingbar für Käufe, Steuerzahlungen oder Kontoeröffnungen in Spanien. Ich beantrage sie für Sie — ohne dass Sie anreisen müssen — und informiere Sie über die Frist entsprechend dem Konsulat Ihres Landes.
Welche Steuern zahlt der nichtansässige Käufer?
Bei Gebrauchtimmobilien: Grunderwerbsteuer (ITP), deren Satz je nach Region variiert. Bei Neubauten: Mehrwertsteuer (IVA) plus Grundbuch- und Urkundensteuer (AJD). Ich berechne die Gesamtkosten, bevor Sie irgendeine Entscheidung treffen.
Was bedeutet der 3-%-Einbehalt, wenn der Verkäufer nichtansässig ist?
Wenn der Verkäufer nicht in Spanien ansässig ist, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und über das Modelo 211 an das Finanzamt abzuführen. Ich wickle dies ab, damit der Vorgang ordnungsgemäß abgerechnet ist und der Verkäufer gegebenenfalls die Erstattung des Überbetrags beantragen kann.
Kann ich eine Vollmacht erteilen, ohne nach Spanien zu kommen?
Ja. Die notarielle Vollmacht wird in Ihrem Land beurkundet, apostilliert und nach Spanien geschickt. Mit diesem Dokument vertrete ich Sie beim Notar, im Grundbuchamt und bei allen anderen Formalitäten der Transaktion.
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Ich antworte Ihnen persönlich, in Ihrer Sprache. Das erste Gespräch dient dem Kennenlernen und der Frage, wie ich Ihnen helfen kann.
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