NEUBAUERKLÄRUNG UND EINTRAGUNG
Neubauerklärung und Regularisierung in Spanien
Wenn Ihre Immobilie einen nicht im Grundbuch oder Kataster eingetragenen Bau oder Anbau hat, helfe ich Ihnen bei der Regularisierung — mit Baugenehmigung oder durch Verjährung.
Wann müssen Sie regularisieren?
Um eine Immobilie in Spanien zu verkaufen, zu vererben, zu belasten oder zu versichern, muss diese genau so im Grundbuch und Kataster eingetragen sein, wie sie tatsächlich ist. Ein nicht eingetragener Bau blockiert all diese Vorgänge.
Zwei Wege je nach Ihrer Situation
MIT BAUGENEHMIGUNG
Fertiggestellter Neubau
Mit kommunaler Baugenehmigung und Abnahmezeugnis errichtet. Wird vor dem Notar erklärt und im Grundbuch eingetragen. Der übliche Weg.
OHNE GENEHMIGUNG · ART. 28.4 TRLS
Eintragung durch Verjährung
Wenn der Bau keine Baugenehmigung hat, aber die Frist zur Erzwingung des Abrisses verjährt ist. Art. 28.4 TRLS ermöglicht die Eintragung mittels technischem Altersbescheinigung — ohne dass dies eine baurechtliche Legalisierung bedeutet.
Wie ich es abwickle
Von der Baumaßnahme zur Urkunde, Schritt für Schritt.
- 01
Technische Bescheinigung
Ein zuständiger Techniker (Architekt oder Bautechniker) bescheinigt die Beschreibung und das Alter des Baus — oder die Fertigstellung je nach Fall.
- 02
Notarielle Urkunde
Neubauerklärung in öffentlicher Urkunde. Ich koordiniere dies mit dem Notar und stelle die erforderlichen technischen und baurechtlichen Unterlagen bereit.
- 03
Eintragung im Grundbuch
Einreichung beim Grundbuchamt. Ich prüfe, ob die Grundbuchbeschreibung mit dem tatsächlichen Zustand der Immobilie übereinstimmt.
- 04
Katasteraktualisierung
Meldung an das Kataster zur Angleichung von Wohnfläche und Nutzung. Vermeidet Abweichungen, die Verkäufe und Hypotheken erschweren.
Neubauerklärung und Baurecht: Was Sie wissen müssen
Die Eintragung des Baus im Grundbuch legalisiert die Konstruktion baurechtlich nicht — es handelt sich um unabhängige Verfahren. Auch stellt nicht jede Renovierung einen Neubau dar: Instandhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten ohne Flächenerweiterung erfordern dieses Verfahren nicht. Ich helfe Ihnen festzustellen, was in Ihrem Fall gilt.
Häufig gestellte Fragen
Benötigt meine Renovierung eine Neubauerklärung?
Nicht immer. Nur wenn die bebaute Fläche erweitert oder die Nutzungsart der Immobilie geändert wird. Innenrenovierungen ohne Flächenerweiterung begründen keine Pflicht zur neuen Grundbucherklärung.
Was passiert, wenn ich ohne Neubauerklärung verkaufe?
Die Urkunde weist eine andere Fläche aus als die tatsächliche. Der Käufer kann die Differenz einfordern, und die Hypothek oder die Versicherung deckt den nicht eingetragenen Teil möglicherweise nicht ab. Dieses Risiko sollte man vor der Transaktion beheben.
Kann ich einen alten Anbau ohne Baugenehmigung eintragen lassen?
Ja, sofern die Frist zur Erzwingung der Wiederherstellung der baurechtlichen Legalität verjährt ist. Art. 28.4 des Texto Refundido de la Ley del Suelo (TRLS) ermöglicht die Eintragung mittels technischer Altersbescheinigung — ohne dass dies eine baurechtliche Legalisierung der Konstruktion bedeutet.
Wie lange dauert der Prozess?
Das hängt von der Verfügbarkeit des Technikers und den Bearbeitungszeiten des Grundbuchamts und des Katasters ab. Zur Orientierung: Er kann zwischen 6 und 12 Wochen dauern, sobald die technischen Unterlagen vorliegen. Ich verfolge jeden Schritt, um keine Zeit zu verlieren.
Muss ich für diese Formalität nach Spanien reisen?
Nein. Mit einer notariellen Vollmacht kann ich Sie vor dem Notar, dem Grundbuchamt und dem Kataster vertreten, ohne dass Sie nach Spanien anreisen müssen.
SPRECHEN WIR?
Schildern Sie mir Ihren Fall unverbindlich
Ich antworte Ihnen persönlich, in Ihrer Sprache. Das erste Gespräch dient dem Kennenlernen und der Frage, wie ich Ihnen helfen kann.
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