Das Modelo 210 Jahr für Jahr: die Steuer, die Sie als Nichtansässiger für Ihr Haus in Spanien zahlen

Sie haben ein Haus in Spanien gekauft, vermieten es nicht, nutzen es ein paar Wochen im Jahr im Urlaub… und wohnen im Ausland. Viele gehen davon aus, dass es ohne Einkünfte aus der Immobilie nichts zu erklären gibt. Und hier kommt die Überraschung: Das spanische Finanzamt erwartet durchaus jedes Jahr eine Erklärung von Ihnen. Das ist das Modelo 210, und die Steuer, die ein Nichtansässiger allein für eine ihm zur Verfügung stehende Immobilie zahlt, heißt renta imputada (fiktive Einkünfte).

Keine Sorge: Richtig gehandhabt ist es eine durchaus überschaubare jährliche Pflicht, und die Beträge richten sich nach dem Katasterwert. Ich erkläre Ihnen ohne Fachjargon, was das Modelo 210 erklärt, wie die fiktiven Einkünfte berechnet werden, wie viel Sie je nach Wohnsitzland zahlen und eine wichtige Fristenänderung, die 2026 in Kraft tritt.

Was das Modelo 210 erklärt

Das Modelo 210 ist die Selbstveranlagung der Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) für jeden, der in Spanien Einkünfte ohne feste Betriebsstätte erzielt (geregelt im TRLIRNR, RDLeg 5/2004, und genehmigt durch die Ministerialverordnung (Orden) EHA/3316/2010). Mit demselben Formular werden verschiedene Sachverhalte erklärt: die fiktiven Einkünfte aus der Ihnen zur Verfügung stehenden Wohnung, die Einkünfte bei Vermietung und der Veräußerungsgewinn beim Verkauf. Heute konzentrieren wir uns auf den ersten Fall, der nahezu jeden nichtansässigen Eigentümer Jahr für Jahr betrifft.

Fiktive Einkünfte: zahlen für den Besitz, auch ohne Vermietung

Der Grundgedanke ist folgender: Das Gesetz nimmt an, dass eine Ihnen zur Verfügung stehende städtische Immobilie (die nicht Ihr Hauptwohnsitz sein kann — Sie wohnen ja nicht in Spanien — und nicht vermietet ist) allein dadurch, dass Sie sie nutzen können, einen theoretischen Vorteil erzeugt. Auf diesen theoretischen Vorteil, die renta imputada (fiktive Einkünfte), wird die Steuer berechnet. Der Entstehungstatbestand ist jeweils der 31. Dezember; waren Sie nicht das ganze Jahr Eigentümer (etwa weil Sie im Juli gekauft haben), wird anteilig nach den Tagen berechnet, an denen das Haus Ihnen gehörte.

Wie hoch sind diese fiktiven Einkünfte? Ein Prozentsatz des Katasterwerts der Immobilie (er steht auf Ihrem IBI-Bescheid, der Grundsteuer): 1,1 %, wenn der Katasterwert durch ein allgemeines Bewertungsverfahren festgesetzt wurde, das im laufenden Jahr oder in den zehn Vorjahren in Kraft trat, und 2 % in allen übrigen Fällen. Für einige zurückliegende Jahre gibt es Übergangsregeln, die den Anwendungsbereich des Satzes von 1,1 % erweitern können; es empfiehlt sich daher zu prüfen, welche Regel für das jeweilige Jahr gilt. Hier ist eine ehrliche Klarstellung angebracht: Das TRLIRNR (Art. 24.5) verweist auf einen bereits aufgehobenen Artikel des IRPF; die heute tatsächlich angewandte Regel ist Art. 85 der Ley 35/2006 (IRPF). Die Artikelnummer ändert sich, die Berechnung bleibt die geschilderte.

Und wenn die Immobilie zum 31. Dezember noch keinen Katasterwert hat oder dieser Ihnen nicht mitgeteilt wurde? Dann wird die Bemessungsgrundlage auf 50 % des höheren von zwei Werten berechnet — dem Anschaffungswert oder dem von der Verwaltung zu anderen Zwecken festgestellten Wert — und es gilt der Satz von 1,1 %.

Was Sie tatsächlich zahlen: 19 % oder 24 %

Auf diese Bemessungsgrundlage (die 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts) wird der IRNR-Steuersatz angewandt, und hier macht Ihr Wohnsitzland den Unterschied (Art. 25 des TRLIRNR): 19 %, wenn Sie in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums mit wirksamem steuerlichem Informationsaustausch wohnen (zu diesem Zweck Island, Norwegen und Liechtenstein), und 24 % für alle übrigen Länder. Es gibt einen weiteren Vorteil für in der EU/EWR Ansässige: Bei Einkünften wie der Vermietung dürfen sie die unmittelbar mit der Immobilie in Spanien verbundenen Aufwendungen abziehen; in Drittstaaten Ansässige können das nicht und werden auf den Bruttobetrag besteuert.

Die Änderung 2026: neue Frist für die fiktiven Einkünfte

Bislang wurden die fiktiven Einkünfte während des gesamten auf die Entstehung folgenden Kalenderjahres erklärt. Nach der neuen Ministerialverordnung (Orden) HAC/623/2026 ändert sich diese Frist: Die Abgabe und Zahlung der fiktiven Einkünfte aus Immobilien erfolgt künftig vom 1. April bis zum 31. Dezember des auf den Entstehungstatbestand folgenden Kalenderjahres (bei Zahlung per Lastschrift bis zum 23. Dezember). Die neue Frist gilt erstmals für die Entstehungstatbestände 2026; das heißt, die zum 31. Dezember 2026 entstandenen fiktiven Einkünfte werden zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027 erklärt. Für die fiktiven Einkünfte 2025 ändert sich nichts: Sie werden wie bisher zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2026 erklärt. Die Änderung ist neu: Behalten Sie den Kalender im Auge, denn der Fristbeginn verschiebt sich auf April.

Vermieten, verkaufen oder Erstattung? Jeder Fall hat seine Frist

Das Modelo 210 dient mehreren Zwecken, und jeder hat seinen eigenen Kalender. Wenn es bei Ihnen nicht nur um die fiktiven Einkünfte geht, achten Sie auf diese Fristen:

• Vermietung mit Zahlbetrag: Nach der Orden HAC/623/2026 gibt es nur noch eine Erklärung pro Jahr, vom 1. bis 20. April des Folgejahres (per Lastschrift vom 1. bis 15. April), unabhängig davon, ob Sie die Mieteinnahmen des Jahres zusammenfassen (seit 2024 möglich) oder jede Vermietung einzeln erklären. Das gilt ab den Mieteinnahmen 2026, wenn Sie sie zusammenfassen, und ab denen des vierten Quartals 2026, wenn Sie sie einzeln erklären; einzeln erklärte Mieteinnahmen von Juli bis September 2026 behalten die bisherige vierteljährliche Frist, vom 1. bis 20. Oktober 2026.
• Verkauf der Immobilie (Veräußerungsgewinn): Die Frist beträgt drei Monate, nachdem ein Monat seit dem Datum der Übertragung verstrichen ist. Zudem hat der Käufer 3 % des Preises über das Modelo 211 als Vorauszahlung einbehalten.
• Selbstveranlagung mit Null-Ergebnis: vom 1. bis 20. Januar des auf die Entstehung folgenden Jahres.
• Selbstveranlagung mit Erstattungsergebnis: ab dem 1. Februar des Folgejahres, und Sie haben vier Jahre Zeit, sie zu beantragen.

Wenn Sie ein Haus an der Costa Blanca besitzen und sich nicht jedes Jahr mit Formularen, Fristen und Prozentsätzen befassen möchten, übernehme ich das gern. Ich erstelle und reiche Ihre Modelos 210 fristgerecht ein, berechne die Bemessungsgrundlage anhand Ihres Katasterwerts korrekt und wende den Satz an, der Ihrem Wohnsitzland entspricht. So halten Sie Ihre Fristen und Pflichten ein. Schreiben Sie mir, und wir sehen es uns an.