Brexit und Ihr Haus in Spanien: Was sich für Briten wirklich geändert hat

Wenn Sie Brite sind und ein Haus an der Costa Blanca besitzen — oder besitzen möchten —, haben Sie über den Brexit vermutlich allerlei gehört: dass Sie nicht mehr kaufen dürfen, dass man Sie hinauswirft, dass Sie das Doppelte zahlen. Atmen Sie durch. Die meisten dieser Befürchtungen sind übertrieben, und wichtig ist, das Geraune von dem zu trennen, was sich wirklich geändert hat.

Ich sage es Ihnen klar, ohne Panikmache, aber auch ohne Schönfärberei: was gleich bleibt (Sie können Ihr Haus völlig normal kaufen und behalten), was sich wirklich geändert hat (Ihre Besteuerung als Nichtansässiger und die Tage, die Sie hier verbringen dürfen) und was weggefallen ist (das Aufenthaltsrecht durch den Kauf einer Immobilie). Ohne Fachjargon, Punkt für Punkt.

Das Wichtigste zuerst: Der Brexit hindert Sie NICHT am Kauf

Das Recht, in Spanien eine Immobilie zu kaufen, hängt nicht von Ihrer Staatsangehörigkeit ab. Ein britischer Käufer kauft genau wie ein Deutscher, ein Norweger oder ein US-Amerikaner: mit seiner NIE (Ausländer-Identifikationsnummer), seinem Bankkonto und seiner notariellen Urkunde. Der Brexit hat keinerlei Beschränkung eingeführt, die einen britischen Staatsbürger am Erwerb oder am Behalten einer Immobilie hindert. Wenn Sie Ihr Haus bereits besitzen, gehört es Ihnen und bleibt Ihres; und wenn Sie kaufen möchten, können Sie das ohne Weiteres tun. Geändert hat sich nicht das Recht, die Immobilie zu besitzen, sondern zwei sehr konkrete Dinge: wie Sie besteuert werden und wie viele Tage Sie bleiben dürfen.

Was sich wirklich geändert hat: Ihre Besteuerung als Nichtansässiger

Seit dem Ende des Übergangszeitraums (am 31. Dezember 2020) sind Sie steuerlich Staatsangehöriger eines Drittlandes: Sie stehen außerhalb der Europäischen Union und des Europäischen Wirtschaftsraums. Und das spanische Gesetz über die Einkommensteuer der Nichtansässigen behandelt diejenigen, die innerhalb der EU/des EWR leben, anders als jene, die außerhalb leben.

In der Praxis bedeutet das zwei Unterschiede, die Sie im Geldbeutel spüren. Erstens der Steuersatz: Ein in der EU/im EWR Ansässiger wird mit 19 % besteuert; Sie als Brite mit 24 % (Art. 25 des TRLIRNR). Zweitens, und oft kostspieliger, die Kosten: Wer in der EU/im EWR ansässig ist, kann Kosten abziehen (IBI-Grundsteuer, Gemeinschaftskosten, Zinsen, Nebenkosten, Abschreibung…) und nur auf den Nettogewinn zahlen; Sie als Drittstaatsangehöriger werden auf die Bruttoeinnahmen besteuert, ohne diese Kosten abzuziehen (Art. 24 des TRLIRNR).

Die kombinierte Wirkung ist erheblich. Stellen Sie sich vor, Sie vermieten Ihre Wohnung und erhalten 12.000 € im Jahr. Ein europäischer Ansässiger würde seine Kosten abziehen und 19 % auf den Rest zahlen; Sie zahlen 24 % auf die vollen 12.000 €, ohne irgendetwas abzuziehen. Jahr für Jahr ist der Unterschied keineswegs gering. Deshalb lohnt es sich, das sorgfältig zu planen und nicht bei der Steuererklärung zu improvisieren.

Allerdings hat sich hier eine Front aufgetan, die Sie kennen sollten. Die Audiencia Nacional (Nationales Gericht) ließ mit Urteil vom 28. Juli 2025 zu, dass ein Nichtansässiger von außerhalb der EU diese Kosten abzieht, da sie darin einen Verstoß gegen die Kapitalverkehrsfreiheit nach Art. 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der EU sah — eine Freiheit, die, anders als andere, auch Ansässigen von Drittstaaten zugutekommt. Doch seien wir ehrlich: Dieses Urteil ist nicht rechtskräftig, und die spanische Steuerbehörde hält an ihrer Auffassung fest, mit 24 % ohne Abzüge zu besteuern. Es handelt sich also nicht um ein unstrittiges Recht, das Sie einfach so in Ihrer Steuererklärung anwenden können, sondern um einen Anfechtungsweg, den Sie für Ihren konkreten Fall abwägen sollten, bevor Sie sich darauf einlassen.

Ein wichtiger Hinweis: Es besteht ein Abkommen zwischen Spanien und dem Vereinigten Königreich zur Vermeidung der Doppelbesteuerung, sodass die hier gezahlte Steuer in der Regel berücksichtigt wird, wenn Sie im Vereinigten Königreich erklären. Wie es in Ihrem Fall genau angewandt wird, sollte mit Beratung auf beiden Seiten geprüft werden, denn es hängt von Ihren konkreten Umständen ab.

Wie lange Sie hier bleiben dürfen: die 90/180-Regel

Die zweite Änderung betrifft das Aufenthaltsrecht. Als britischer Staatsangehöriger haben Sie keine Freizügigkeit mehr: Sie reisen als Besucher aus einem Drittland nach Spanien ein und dürfen sich höchstens 90 Tage innerhalb eines beliebigen Zeitraums von 180 Tagen im Schengen-Raum aufhalten. Und hier liegt das häufigste Missverständnis: Ein Haus in Spanien zu besitzen, berechtigt Sie NICHT, länger zu bleiben. Eigentum und Aufenthaltsrecht sind verschiedene Dinge; eine Wohnung in Calpe zu besitzen, verlängert diese Frist um keinen einzigen Tag.

Wenn Sie längere Zeiträume hier verbringen oder sich niederlassen möchten, brauchen Sie eine Aufenthaltserlaubnis, wie jeder Nicht-EU-Bürger: ein Visum für nicht erwerbstätige Aufenthalte, ein Visum für digitale Nomaden oder ein anderes, das zu Ihrer Situation passt. Beachten Sie außerdem, dass die EU ihre Ein- und Ausreisekontrollsysteme (bekannt als EES und ETIAS) einführt; ihre Einführung läuft, und es empfiehlt sich, Stand und Anforderungen zum Zeitpunkt Ihrer Reise zu bestätigen, denn sie wirken sich darauf aus, wie diese 90/180-Zählung überwacht wird.

Die «golden visa» durch den Kauf eines Hauses: gibt es nicht mehr

Jahrelang wurde die Vorstellung verkauft, dass der Kauf einer Immobilie mit einem bestimmten Wert (500.000 € oder mehr) ein Aufenthaltsrecht durch Investition gewähre, die sogenannte golden visa. Nun: Dieser Weg ist aufgehoben. Die einundzwanzigste Schlussbestimmung des Organgesetzes 1/2025 vom 2. Januar (über Maßnahmen zur Effizienz des öffentlichen Justizdienstes) schaffte das Aufenthaltsrecht durch Immobilieninvestition ab, mit Wirkung vom 3. April 2025. Nach derzeitigem Stand öffnet der Kauf eines Hauses — so teuer er auch sei — keine Tür zum Aufenthaltsrecht. Vor diesem Datum eingereichte Anträge werden nach den früheren Regeln behandelt, doch für neue Käufe ist der Weg geschlossen.

Mythen, mit denen man aufräumen sollte

• «Der Brexit hindert mich am Kauf in Spanien.» Falsch. Es gibt keine Beschränkung nach Staatsangehörigkeit: Sie kaufen wie jeder andere Ausländer, mit Ihrer NIE.
• «Der Kauf eines Hauses verschafft mir das Aufenthaltsrecht.» Falsch. Er gewährte es nie automatisch, und der einzige an den Kauf gebundene Weg (die golden visa) ist seit April 2025 aufgehoben.
• «Da ich hier ein Haus habe, kann ich bleiben, so lange ich will.» Falsch. Eigentum ändert die Regel von 90 Tagen je 180 nicht; für länger brauchen Sie eine Aufenthaltserlaubnis.
• «Ich zahle dasselbe wie vor dem Brexit.» Nicht ganz. Sie sind von 19 % auf 24 % gewechselt und können bei Ihren Mieteinkünften keine Kosten mehr abziehen.

Wenn Sie Brite sind und an der Costa Blanca eine Immobilie besitzen — oder darüber nachdenken —, schreiben Sie mir. Ich prüfe Ihre steuerliche Lage als Nichtansässiger, berechne, was Sie tatsächlich zahlen müssen, reiche Ihre Erklärungen ein und helfe Ihnen, Ihre Aufenthalte und, falls nötig, den richtigen Weg zum Aufenthaltsrecht zu ordnen. Der Brexit hat einige Regeln geändert, doch wenn die Dinge richtig gemacht werden, ist Ihr Haus in Spanien so genussvoll wie eh und je.