Kaufen, um zu vermieten: Ferienvermietung in der Comunitat Valenciana und ihre Lizenzen

Es ist eine der Ideen, die mich am häufigsten erreichen: «Ich kaufe eine Wohnung in Meeresnähe und vermiete sie an Touristen, wenn ich sie nicht nutze — so trägt sie sich von selbst.» Der Gedanke ist gut, doch die Reihenfolge stimmt meist nicht. Das Erste ist nicht die Immobilie, nicht die Möbel, nicht die Fotos für das Inserat: Das Erste ist die Frage, ob DIESE Wohnung in DIESER konkreten Gemeinde überhaupt zur Ferienvermietung genutzt werden darf. Und das ist heute kein automatisches Ja.

Ich zeichne Ihnen die gesamte Landkarte, Schritt für Schritt. Es gibt eine regionale (valencianische) Registrierungsebene, eine staatliche Komponente, die der Oberste Gerichtshof soeben zurechtgestutzt hat, eine kommunale Komponente, die oft das gesamte Spiel entscheidet, und eine Steuerlast, die Sie als Nichtansässiger selbst erklären. Wenn Sie das vor dem Kauf verstehen, ersparen Sie sich die schlimmste Überraschung: für eine Immobilie zu zahlen und dabei mit einer Rendite zu rechnen, die sich dann gar nicht legal erzielen lässt.

Zuallererst: Erlaubt es die Gemeinde?

Hier liegt der entscheidende Punkt, den Ihnen fast niemand nennt, wenn man Ihnen die Wohnung zeigt. Die Zulässigkeit einer Ferienvermietung hängt nicht allein von der valencianischen Regelung ab, sondern zu einem großen Teil von der Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Viele Rathäuser an der Costa Blanca — Alicante, Benidorm, Calp, Dénia und andere — beschließen eigene Zonierungen, Obergrenzen oder Moratorien, die neue viviendas de uso turístico (Ferienwohnungen) in bestimmten Zonen oder Gebäuden einschränken oder aussetzen. Deshalb kann ich Ihnen nicht einfach sagen «ja, das geht»: Man muss die geltende Verordnung und den Bebauungsplan (PGOU) in dieser konkreten Gemeinde prüfen, Straße für Straße.

Das ist keine Nebensächlichkeit, die man später erledigt. Um eine Ferienwohnung einzutragen, braucht es einen kommunalen Bericht über die städtebauliche Vereinbarkeit (informe de compatibilidad urbanística), der bestätigt, dass diese Nutzung dort zulässig ist (in manchen Fällen lässt er sich durch ein gleichwertiges Dokument einer akkreditierten Stelle ersetzen). Und die valencianische Reform von 2024 hat die Erteilung dieser Berichte daran geknüpft, dass der kommunale Plan zoniert ist und die Ferienwohnungen ausdrücklich vorsieht. Im Klartext: Wenn das Rathaus die Tür in dieser Zone geschlossen hat, nützen die übrigen Unterlagen nichts.

Die regionale Ebene: das Tourismusregister der Comunitat Valenciana

Den valencianischen Rahmen setzt die Ley 15/2018 über Tourismus, Freizeit und Gastlichkeit, ausgestaltet durch das Decreto 10/2021. Doch die Spielregeln änderten sich mit dem Decreto-ley 9/2024, in Kraft seit dem 8. August 2024. Das sollte man im Blick behalten, denn dieser Bereich bewegt sich rasch, und es ist ratsam, die Einzelheiten in Ihrem Fall zu bestätigen. Das Wesentliche, das diese Reform einführte:

• Ein strengerer Begriff der Ferienwohnung (VUT): Als VUT gilt eine Immobilie, die vollständig, für einen Zeitraum von 10 zusammenhängenden Tagen oder weniger, an denselben Gast zu touristischen Zwecken überlassen wird. Die Vermietung einzelner Zimmer oder für längere Zeiträume folgt einem anderen Weg.
• Pflichteintragung im Tourismusregister der Comunitat Valenciana, mit einem Eintragungscode, und Erneuerung alle 5 Jahre (die bereits zum Datum der Veröffentlichung des Decreto-ley — dem 7-8-2024 — eingetragenen behalten ihre Gültigkeit für 5 Jahre ab dessen Inkrafttreten, das heißt bis zum 8-8-2029).
• Eine individuelle Katasterreferenz und die NIF (Steuernummer) des Inhabers sind verpflichtend; ihr Fehlen ist ein Löschungsgrund.

Die Eintragung erfolgt in der Regel durch eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) bei Turisme Comunitat Valenciana, unter Beifügung des kommunalen Berichts über die städtebauliche Vereinbarkeit und der Unterlagen der Wohnung (Bewohnbarkeitsbescheinigung oder ein anderes Dokument, das die Bewohnbarkeit belegt, je nach Fall). Es ist kein Papier, das man unterschreibt und vergisst: Es ist eine Anmeldung, die aktuell gehalten werden muss.

Die staatliche Ebene: was nach der Nichtigerklärung des einheitlichen Registers durch den Obersten Gerichtshof übrig bleibt

2025 kam eine staatliche Ebene hinzu, die man gut erklären sollte, weil sie sich gerade geändert hat. Das Real Decreto 1312/2024 hatte auf nationaler Ebene ein Einheitliches Mietregister geschaffen, verknüpft mit dem Registro de la Propiedad (Grundbuch), mit einer Registernummer, ohne die die Unterkunft grundsätzlich seit dem 1. Juli 2025 nicht auf den Plattformen (Airbnb, Booking und ähnliche) inseriert werden konnte. Nun aber hat der Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) dieses Element für nichtig erklärt. Das Urteil der 3. Kammer für Verwaltungsstreitsachen Nr. 620/2026 vom 19. Mai (ergangen im Rechtsmittel der Generalitat Valenciana) stellte fest, dass dem Staat die Zuständigkeit fehlte, dieses einheitliche Register zu schaffen, weil es in die regionalen Zuständigkeiten für Wohnungswesen und Tourismus eingriff und sich mit den bereits bestehenden Tourismusregistern der Comunidades Autónomas überschnitt.

Was bedeutet das in der Praxis? Dass die Nummer des einheitlichen staatlichen Registers zum Inserieren NICHT mehr erforderlich ist: dafür gilt die Nummer Ihres regionalen Tourismusregisters (des Tourismusregisters der Comunitat Valenciana). Allerdings ist nicht das gesamte Real Decreto weggefallen. Der Oberste Gerichtshof hat die Digitale Einheitliche Anlaufstelle für Mietverhältnisse und die Pflichten der Plattformen zur Datenübermittlung als Koordinierungsinstrument zwischen den Verwaltungen aufrechterhalten. Und weiterhin uneingeschränkt in Kraft ist die Verordnung (EU) 2024/1028 über Daten zur Kurzzeitvermietung, anwendbar seit dem 20. Mai 2026, die den europäischen Rahmen dieses Informationsaustauschs bildet. Da sich dieser Bereich in kurzer Zeit stark verändert hat, ist es ratsam, den genauen Stand zum Zeitpunkt Ihres Vorhabens zu bestätigen.

Und wenn Sie bereits vermieten: die Besteuerung als Nichtansässiger

Ihre Einnahmen aus der Ferienvermietung werden in Spanien über die Einkommensteuer der Nichtansässigen (TRLIRNR) besteuert, erklärt mit dem modelo 210 beim Finanzamt (AEAT). Der Steuersatz und die Möglichkeit, Kosten abzuziehen, hängen von Ihrem Wohnsitzland ab; dieser Teil lässt sich am besten für Ihren konkreten Fall berechnen. Bei der Mehrwertsteuer gilt grundsätzlich, dass die Ferienvermietung befreit ist; sie wird nur steuerpflichtig, wenn Sie hoteltypische Leistungen erbringen (Reinigung während des Aufenthalts, regelmäßiger Wäschewechsel, Rezeption, Verpflegung usw.). Wenn Ihr Modell «Schlüssel und wenig mehr» ist, fällt in der Regel keine Mehrwertsteuer an; nähern Sie sich dem Hotelservice, ändert sich das Bild.

Kaufen, um zu vermieten, kann an der Costa Blanca sehr gut funktionieren, doch die echte Rendite beginnt mit einer rechtlichen Frage, nicht mit dem Quadratmeterpreis. Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, lassen Sie mich Ihren konkreten Fall prüfen: Ich sehe mir die Gemeinde und ihre Vorschriften an, bestätige, ob die Wohnung als Ferienwohnung eingetragen werden kann, und sage Ihnen, welche Steuern wirklich auf Sie zukommen. So kaufen Sie mit sauber gerechneten Zahlen und ohne böse Überraschungen danach.