Was der Hauskauf in Spanien als Nichtansässiger wirklich kostet: Steuern und Nebenkosten

Wenn Sie sich für eine Immobilie an der Costa Blanca auf einen Preis einigen, denken Sie leicht, dass diese Zahl das ist, was Sie zahlen werden. Das ist sie nicht. Auf den Preis kommen Steuern und Nebenkosten, die bei einer gebrauchten Immobilie rund 10-12 % des Werts ausmachen — und die Sie BEVOR Sie den Vorvertrag (arras) unterzeichnen, eingeplant haben sollten, nicht erst beim Notar entdecken.

Ich führe Sie Schritt für Schritt und mit den 2026 geltenden Sätzen durch das, was beim Kauf anfällt: die Kaufsteuer (ITP beim Wiederverkauf oder USt plus AJD beim Neubau), den Notar, das Registro de la Propiedad (Grundbuch) und die gestoría (Abwicklungsbüro). Und ein zentraler Punkt, der fast alle meine ausländischen Mandanten überrascht: Die Steuer wird nicht auf den vereinbarten Preis berechnet, sondern auf den valor de referencia (Referenzwert) des Katasters. Damit fangen wir an, denn er verändert das Budget.

Eine beruhigende Klarstellung: Diese Kaufnebenkosten sind für Ansässige und Nichtansässige GLEICH. Ausländer zu sein oder außerhalb Spaniens zu leben, verteuert den Erwerb nicht. Ihr steuerlicher Wohnsitz wirkt sich auf andere Dinge aus — den Steuereinbehalt von 3 %, wenn Sie eines Tages verkaufen, oder Ihre jährlichen IRNR-Pflichten —, nicht jedoch auf die Steuern des Kaufs.

Die erste Überraschung: Besteuert wird der Referenzwert, nicht der Preis

Seit 2022 ist die Bemessungsgrundlage für ITP und AJD bei Immobilien der valor de referencia (Referenzwert), den die Generaldirektion des Katasters jeder Immobilie zuweist (Art. 10 des konsolidierten ITP- und AJD-Gesetzes in der Fassung des Betrugsbekämpfungsgesetzes Ley 11/2021). Die Regel ist einfach, aber wichtig: Maßgeblich ist der HÖHERE von Referenzwert und Preis (bzw. erklärtem Wert). Ist der Referenzwert höher als der von Ihnen gezahlte Preis, werden Sie auf den Referenzwert besteuert, nicht auf den Preis.

Deshalb lautet mein erster Rat stets gleich: Prüfen Sie den Referenzwert der Immobilie im elektronischen Portal des Katasters (Sede Electrónica del Catastro), BEVOR Sie kaufen. Das ist kostenlos und sagt Ihnen, auf welche Zahl Sie die Steuer tatsächlich zahlen. Ist der Referenzwert über den Markt hinaus überhöht, lässt er sich anfechten — aber Sie zahlen zuerst und fordern danach zurück, daher ist es weitaus besser, dies vorab zu wissen. Wie man ihn anficht, behandle ich in einem eigenen Artikel; hier merken Sie sich: Kalkulieren Sie mit dem Referenzwert, nicht mit dem Preis.

Gebrauchtimmobilie: die ITP

Wenn Sie eine gebrauchte Wohnung kaufen (nicht die erste Lieferung des Bauträgers), zahlen Sie die Grunderwerbsteuer Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). In der Comunitat Valenciana sinkt der allgemeine Satz ab dem 1. Juni 2026 auf 9 % für Immobilien bis 1.000.000 € und steigt auf 11 %, wenn der Immobilienwert 1.000.000 € übersteigt (Ley 13/1997 der Generalitat in der Fassung der Ley 5/2025 vom 30. Mai). Für eine durchschnittliche Immobilie an der Costa Blanca rechnen Sie also mit 9 % auf den Referenzwert.

Es gibt ermäßigte Sätze von 8 % und 4 % in der Comunitat Valenciana, doch sie sind dem Hauptwohnsitz und sehr spezifischen Profilen vorbehalten (junge Käufer, geförderter Wohnungsbau, kinderreiche Familien, Behinderung). Für einen ausländischen Käufer, der einen Zweitwohnsitz erwirbt, gelten diese Sätze nicht: Für Sie gilt der allgemeine Satz, 9 % (und 11 %, wenn der Immobilienwert 1.000.000 € übersteigt). Lassen Sie sich keine 8 % verkaufen, die Ihnen nicht zustehen.

Neubau: USt plus AJD

Wenn Sie eine neu errichtete Wohnung direkt vom Bauträger kaufen (erste Lieferung), zahlen Sie keine ITP, sondern Umsatzsteuer (USt/IVA). Die Neubauwohnung wird mit 10 % USt besteuert (Art. 91 der Ley 37/1992), einer staatlichen Steuer, die in ganz Spanien gleich ist. Und diese der USt unterliegende Urkunde trägt zusätzlich die Urkundensteuer Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): In der Comunitat Valenciana beträgt der allgemeine Satz ab dem 1. Juni 2026 1,4 %.

Das ist die Unterscheidung, die am häufigsten verwirrt: Beim Neubau zahlen Sie USt 10 % + AJD 1,4 %; beim Wiederverkauf zahlen Sie ITP und KEINE AJD auf den Kauf (beide schließen sich bei der Übertragung aus). Finanzieren Sie mit einer Hypothek, trägt die AJD der Darlehensurkunde von Gesetzes wegen die Bank, nicht Sie. Es lohnt sich zu wissen, in welche Kategorie Ihr Kauf fällt, denn die Steuerrechnung ändert sich.

Notar, Grundbuch und gestoría

Zur Steuer kommen drei Abschlusskosten. Der Notar, der die Urkunde beurkundet, wendet eine national geregelte Gebührenordnung an (RD 1426/1989): Sie kostet in Calpe gleich viel wie überall in Spanien und wird auf den beurkundeten Wert berechnet. Die Eintragung im Registro de la Propiedad folgt einer weiteren national geregelten Gebührenordnung (RD 1427/1989). Als Größenordnung bewegt sich der Notar bei einer durchschnittlichen Immobilie meist im Bereich einiger Hundert Euro und das Grundbuch etwas darunter — die genaue Zahl hängt jedoch vom Wert, von der Zahl der Immobilien und der Kopien ab: Fragen Sie stets beim konkreten Notariat nach einem Kostenvoranschlag und sehen Sie ihn nicht als feste Zahl an.

Die gestoría ist eine andere Sache: Sie hat KEINE geregelte Gebühr, sondern einen freien Marktpreis. Sie übernimmt in der Regel die Abführung der Steuer, die Einreichung der Urkunde im Grundbuch und die Abstimmung mit der Bank, falls eine Hypothek besteht. Es ist eine nützliche Leistung — besonders für einen ausländischen Käufer oder bei Finanzierung —, aber sie ist optional und ihr Betrag ist eine Schätzung, keine amtliche Gebühr. Lassen Sie sie sich nicht als feste Pflichtkosten darstellen.

Und die kommunale Wertzuwachssteuer?

Es ist die Frage, die immer auftaucht, daher kläre ich sie kurz: Die kommunale Wertzuwachssteuer (die plusvalía municipal, IIVTNU) zahlt der VERKÄUFER, nicht der Käufer, sofern nichts anderes vereinbart ist (Art. 106 des konsolidierten Gesetzes über die kommunalen Finanzen). Sie ist keine Kostenposition Ihres Kaufs. Ich erwähne sie, damit sie Ihnen niemand in Ihre Mittelbereitstellung einrechnet; Berechnung und Feinheiten behandle ich in einem eigenen Artikel.

Bevor Sie etwas unterschreiben, lassen Sie mich die realen Gesamtkosten Ihres Kaufs mit Ihnen berechnen: Ich prüfe den Referenzwert der Immobilie, sage Ihnen, ob es ITP oder USt ist, addiere Notar, Grundbuch und gestoría und übergebe Ihnen ein geschlossenes Budget ohne Überraschungen. Das ist der Unterschied zwischen einem Kauf mit fertiger Rechnung und einem Schreck beim Notar. Wenn Sie an der Costa Blanca eine Immobilie ins Auge gefasst haben, schreiben Sie mir, und wir sehen es uns an, bevor Sie die Anzahlung leisten.