¿Vas a vender lo que heredas? El valor que declaras en la herencia decide tu impuesto al vender

Cuando alguien hereda una casa en España viviendo fuera, lo primero que quiere es resolver la herencia cuanto antes. Es comprensible. Pero hay una pregunta que conviene hacerse al principio, no al final: ¿vas a quedarte el inmueble o piensas venderlo? Porque la respuesta cambia cómo conviene declarar la herencia. Y esto, que parece un detalle técnico, puede suponer miles de euros de diferencia.

El valor que declaras hoy es tu coste de mañana

Cuando vendes un inmueble, tributas por la ganancia: la diferencia entre el valor de venta y el valor de adquisición. La clave está en qué se considera «valor de adquisición» cuando la casa la heredaste: es el valor que se declaró en su día en la herencia, a efectos del Impuesto de Sucesiones. Dicho de otro modo, el número que pongas en la herencia se convierte en tu punto de partida cuando vendas.

La consecuencia es directa. Si declaras un valor bajo en la herencia, pagas menos Impuesto de Sucesiones en ese momento, pero tu valor de adquisición queda bajo, y cuando vendas tu ganancia será mayor, y con ella el impuesto sobre la venta (para no residentes, el 19 % de la ganancia). Es pan para hoy y hambre para mañana.

El efecto de la bonificación del 99 %

Aquí es donde la planificación se vuelve especialmente interesante en la Comunitat Valenciana. Como la bonificación autonómica del 99 % deja el Impuesto de Sucesiones en una cantidad muy pequeña para los parientes cercanos, declarar un valor alto en la herencia apenas tiene coste fiscal en ese momento. Y a cambio, eleva tu valor de adquisición, de manera que el día que vendas tu ganancia será menor y pagarás menos por la venta.

Es una planificación perfectamente legítima: no se trata de inventar un valor, sino de declarar el valor real del inmueble en lugar de minimizarlo. Lo que en otra comunidad sin bonificación tendría un coste alto en Sucesiones, aquí casi no lo tiene, así que conviene aprovecharlo bien.

Ojo con el valor de referencia

Hay un suelo que no puedes ignorar: el valor de referencia del Catastro. Desde 2022 actúa como base mínima del Impuesto de Sucesiones, así que no puedes declarar por debajo de él sin arriesgarte a una comprobación. Por eso, en la práctica, el margen de planificación va del valor de referencia hacia arriba, hasta el valor real de mercado. Si el valor de referencia es, además, superior al real, entra en juego la posibilidad de impugnarlo, que es otra historia que conviene valorar.

Y no te olvides de la plusvalía municipal

Al cuadro hay que sumarle la plusvalía municipal, que aparece tanto al heredar como al vender, y que depende de la ordenanza de cada ayuntamiento. Por eso insisto en mirarlo todo junto: Sucesiones, ganancia de la venta, valor de referencia y plusvalía. Son piezas del mismo puzle, y encajan mejor si se planifican desde el principio.

Si has heredado o estás a punto de heredar un inmueble en la Costa Blanca y no tienes claro si lo venderás, escríbeme antes de declarar la herencia. Hacemos el número completo —Sucesiones con la bonificación valenciana, ganancia futura y plusvalía— para decidir con criterio qué valor te conviene declarar. Mejor pensarlo antes que lamentarlo después.