Valor de referencia z Catastro: dlaczego hiszpański urząd skarbowy nie patrzy na Twoją cenę i jak go zaskarżyć

Wielu zagranicznych kupujących i spadkobierców czeka niespodzianka: gdy nadchodzi moment zapłaty podatku, hiszpański urząd skarbowy nie patrzy na to, co wpisałeś w akcie notarialnym. Patrzy na inną liczbę — na „valor de referencia” z Catastro. A jeśli ta liczba jest wyższa niż rzeczywista wartość Twojego domu, płacisz zawyżony podatek. Dobra wiadomość jest taka, że można go zaskarżyć; zła — że trzeba to zrobić poprawnie i w terminie.

Czym jest valor de referencia (i dlaczego to nie Twoja cena)

Valor de referencia wprowadziła Ley 11/2021, tak zwana ustawa antyoszustwowa (ley antifraude), i obowiązuje od 1 stycznia 2022 roku. Od tego czasu stanowi podstawę opodatkowania dwóch podatków, które dotyczą Cię bezpośrednio: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), który płacisz przy zakupie mieszkania z drugiej ręki, oraz Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), który płacisz przy dziedziczeniu lub otrzymaniu darowizny.

Uważaj, żeby nie pomylić go z valor catastral (tą wartością, która widnieje na rachunku IBI). To dwie różne rzeczy. Valor de referencia co roku oblicza Dirección General del Catastro (Dyrekcja Generalna Katastru) na podstawie cen transakcji zawieranych przed notariuszem w danej okolicy. Jest to wartość ustalana indywidualnie dla każdej nieruchomości i dlatego nie mogę podać Ci tutaj „Twojej”: zależy od Twojej nieruchomości i od roku.

Dlaczego może działać na Twoją niekorzyść

Zasada jest prosta i czasem niesprawiedliwa: jeśli valor de referencia jest wyższy niż rzeczywista cena Twojej nieruchomości, podatek oblicza się od tej zawyżonej liczby, a nie od tego, co zapłaciłeś. W rezultacie płacisz podatek od wartości, która nie odpowiada rzeczywistości. Zdarza się to szczególnie często w tych przypadkach:

• Nieruchomości w złym stanie lub wymagające remontu, gdzie valor de referencia nie odzwierciedla rzeczywistego zużycia.
• Nieruchomości o szczególnych cechach (grunty rolne, obciążone służebnościami, ze starą niezgłoszoną zabudową), których masowe wyliczenie nie uwzględnia.
• Zakupy poniżej cen rynkowych (między członkami rodziny, w trybie pilnym, spadki z wieloma spadkobiercami), gdzie rzeczywista cena jest uzasadniona, lecz niższa od valor de referencia.

Jak się to zaskarża (i dlaczego kolejność ma znaczenie)

Oto część, której prawie nikt nie zna: valor de referencia NIE zaskarża się bezpośrednio. Nie możesz napisać do Catastro „nie zgadzam się”. Prawo otwiera przed Tobą tylko dwie drogi i warto wiedzieć, która Cię dotyczy:

1. Płacisz podatek od valor de referencia (żeby nie narazić się na dopłaty za zwłokę), a następnie składasz wniosek o korektę swojej deklaracji i zwrot nadpłaconej kwoty.
2. Jeśli to administracja wystawia Ci decyzję wymiarową, zaskarżasz tę decyzję w terminie.

W obu przypadkach administracja podatkowa rozstrzyga po uzyskaniu obowiązkowej opinii Dirección General del Catastro: innymi słowy, Catastro musi wypowiedzieć się w sprawie Twojego odwołania. Aby odniosło ono skutek, potrzebujesz solidnego dowodu: zazwyczaj wyceny lub opinii biegłego (rzeczoznawcy), która wykaże, że rzeczywista wartość rynkowa Twojej nieruchomości jest niższa od valor de referencia. Bez dowodu nie ma nic do zrobienia.

Terminy: nie przegap ich

O korektę deklaracji można wnioskować w okresie przedawnienia — cztery lata — ale im wcześniej zbierzesz dowody i je przedłożysz, tym lepiej. Jeśli otrzymasz decyzję wymiarową od administracji, termin na odwołanie jest znacznie krótszy (zwykle wynosi miesiąc), więc nie warto zostawiać koperty nieotwartej. Większość odwołań przegrywa się nie dlatego, że nie miały racji, lecz dlatego, że wpłynęły za późno.

Jeśli zamierzasz kupić lub odziedziczyć nieruchomość na Costa Blanca, a valor de referencia nie pasuje Ci do rzeczywistości, napisz do mnie przed złożeniem deklaracji. Sprawdzam, czy warto wnosić odwołanie, jaki dowód jest potrzebny i którą drogą, żebyś nie zapłacił ani euro więcej, niż powinieneś.