PODATKI · POTRĄCENIE 3 %
3 %, które potrąca Ci kupujący przy sprzedaży: czym jest i jak odzyskać nadwyżkę
Autor: Moisés Vicens i Francés27 czerwca 20267 min czytania
Gdy nierezydent sprzedaje swój dom w Hiszpanii, kupujący jest zobowiązany potrącić mu 3 % ceny. Wiele osób uważa to za stracony podatek, a tak nie jest: to zaliczka, którą w pewnych sytuacjach można odzyskać w całości lub w części. Wyjaśniam, czym jest, dlaczego istnieje i jak odzyskać to, co Ci się należy.
W sprzedaży domu przez nierezydenta uczestniczy kilka podmiotów, które „potrącają” lub proszą o pieniądze: kupujący, jego bank i biuro administracyjne (gestoría), które prowadzi transakcję. Łatwo się pogubić i uznać za stracone pieniądze, które w rzeczywistości można odzyskać. Uporządkujmy to, zaczynając od najważniejszego elementu: potrącenia 3 %.
Potrącenie 3 %: czym jest i dlaczego istnieje
Gdy sprzedający jest nierezydentem, prawo zobowiązuje kupującego do potrącenia 3 % ceny sprzedaży i wpłacenia ich do urzędu skarbowego za pomocą Modelo 211. To nie kaprys ani opłata na rzecz kupującego: to zaliczka na poczet podatku, który sprzedający będący nierezydentem będzie musiał rozliczyć od zysku (IRNR). Jest to dla urzędu skarbowego gwarancja, że ten podatek zostanie zapłacony, nawet jeśli sprzedający mieszka za granicą.
To zaliczka, a nie podatek ostateczny
Tu jest istotny element. Te 3 % to zaliczka, a nie ostateczny rachunek. Zysk ze sprzedaży jest opodatkowany stawką 19 % dla nierezydentów. Jeśli 19 % Twojego rzeczywistego zysku jest niższe niż potrącone 3 %, różnicę Ci zwracają: wnioskuje się o to, składając Modelo 210 po sprzedaży. Może się to zdarzyć — na przykład gdy zysk był niewielki lub sprzedaż przyniosła stratę — ale zwrot wymaga złożenia wniosku.
Zaliczki na koszty (gestoría)
Oprócz 3 % podatkowych w transakcji mogą pojawić się inne „potrącenia”, które nie są podatkami: zaliczki na poczet kosztów, o które prosi biuro administracyjne (gestoría) kupującego lub banku, by pokryć wydatki (notariusz, rejestr, własne honorarium). To jest uprawnione, ale to nie to samo co podatek i powinno być uzasadnione oraz rozliczone co do grosza. Nie myl jednego z drugim: 3 % idzie do urzędu skarbowego; zaliczki — na pokrycie kosztów.
Na co musisz uważać
- Żeby kupujący faktycznie wpłacił 3 % za pomocą Modelo 211 (poproś go o potwierdzenie).
- Żeby 3 % obliczono od prawidłowej ceny, a nie od zawyżonej kwoty.
- Żeby zażądać zwrotu nadwyżki za pomocą Modelo 210, jeśli Twój rzeczywisty podatek jest niższy.
- Żeby zaliczki biura administracyjnego były rozpisane i uzasadnione, a niewykorzystaną kwotę Ci zwrócono.
Jeśli kupujący nie wpłaci 3 %
Jest pewne ryzyko, które warto znać: jeśli kupujący nie zastosuje potrącenia lub go nie wpłaci, sama nieruchomość odpowiada za zapłatę niższej z dwóch kwot: tego potrącenia lub podatku faktycznie należnego od sprzedającego. Innymi słowy, obowiązek może obciążać nieruchomość i tego, kto ją kupuje. Dlatego dobre dopilnowanie tego elementu chroni obie strony, nie tylko sprzedającego.
Jeśli zamierzasz sprzedać swoją nieruchomość na Costa Blanca jako nierezydent, napisz do mnie przed podpisaniem. Obliczam Twój rzeczywisty zysk, pilnuję, żeby potrącenie 3 % zostało dobrze zrobione, a jeśli potrącono Ci za dużo, przygotowuję wniosek o zwrot za pomocą Modelo 210.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest potrącenie 3 % przy sprzedaży?
To 3 % ceny, które kupujący jest zobowiązany potrącić sprzedającemu będącemu nierezydentem i wpłacić do urzędu skarbowego za pomocą Modelo 211, jako zaliczkę na poczet IRNR, który sprzedający jest winien od zysku ze sprzedaży.
Czy to podatek, czy zaliczka?
Zaliczka. Podatkiem ostatecznym jest 19 % zysku. Jeśli te 19 % są niższe niż potrącone 3 %, różnicę odzyskuje się, składając Modelo 210 po sprzedaży.
Jak odzyskam to, co potrącono mi za dużo?
Składając Modelo 210 po sprzedaży, w którym deklaruje się rzeczywisty zysk i wnioskuje o zwrot nadmiernie potrąconej kwoty. Warto zrobić to poprawnie i w terminie, żeby nie stracić tych pieniędzy.
Czy biuro administracyjne banku może potrącić mi pieniądze?
Może poprosić o zaliczki na poczet kosztów transakcji, ale to nie jest podatek ani potrącenie 3 %. Powinno być uzasadnione i rozpisane, a to, co niewykorzystane, zwrócone.
Co się stanie, jeśli kupujący nie wpłaci 3 %?
Nieruchomość odpowiada za zapłatę niższej z dwóch kwot (tych 3 % lub podatku faktycznie należnego od sprzedającego), co stanowi ryzyko dla kupującego. Dlatego warto pilnować, żeby potrącenie zostało prawidłowo zastosowane i wpłacone.
Podstawa prawna i źródła urzędowe
POROZMAWIAJMY?
Proszę opisać swoją sprawę bez zobowiązań
Odpowiadam osobiście, w Pana/Pani języku. Pierwsza konsultacja służy temu, abyśmy się poznali i sprawdzili, jak mogę pomóc.
Czytaj dalej
Pilnuję potrącenia 3 % przy Twojej sprzedaży i przygotowuję wniosek o zwrot nadwyżki za pomocą Modelo 210.
Podatki dla nierezydentów →Towarzyszę sprzedaży od początku do końca, pilnując, żeby potrącenia i zaliczki były dobrze zrobione.
Kupno i sprzedaż nieruchomości →Jak za pomocą Modelo 210 wnioskować o zwrot potrąconej kwoty, jeśli sprzedałeś ze stratą.
Sprzedaż ze stratą: odzyskanie 3 % →Jak oblicza się podatki, gdy sprzedajesz jako nierezydent.
Plusvalía municipal i IRNR →