PODATKI · POTRĄCENIE 3 %
3 %, które potrąca Ci kupujący przy sprzedaży: czym jest i jak odzyskać nadwyżkę
Autor: Moisés Vicens i Francés27 czerwca 20267 min czytania
Gdy nierezydent sprzedaje swój dom w Hiszpanii, kupujący jest zobowiązany potrącić mu 3 % ceny. Wiele osób uważa to za stracony podatek, a tak nie jest: to zaliczka, której znaczną część często się odzyskuje. Wyjaśniam, czym jest, dlaczego istnieje i jak odzyskać to, co Ci się należy.
W sprzedaży domu przez nierezydenta uczestniczy kilku graczy, którzy „potrącają” lub proszą o pieniądze: kupujący, jego bank i agencja obsługi (gestoría), która prowadzi transakcję. Łatwo się pogubić i uznać za stracone pieniądze, które w rzeczywistości można odzyskać. Zróbmy porządek, zaczynając od najważniejszego elementu: potrącenia 3 %.
Potrącenie 3 %: czym jest i dlaczego istnieje
Gdy sprzedający jest nierezydentem, prawo zobowiązuje kupującego do potrącenia 3 % ceny sprzedaży i wpłacenia ich do urzędu skarbowego za pomocą Modelo 211. To nie kaprys ani opłata na rzecz kupującego: to zaliczka na poczet podatku, który sprzedający będący nierezydentem będzie musiał rozliczyć od zysku (IRNR). Jest to dla urzędu skarbowego gwarancja, że ten podatek zostanie zapłacony, nawet jeśli sprzedający mieszka za granicą.
To zaliczka, a nie podatek ostateczny
Tu jest klucz, którego wiele osób nie wykorzystuje. Te 3 % to zaliczka, a nie ostateczny rachunek. Zysk ze sprzedaży jest opodatkowany stawką 19 % dla nierezydentów. Jeśli 19 % Twojego rzeczywistego zysku jest niższe niż potrącone 3 %, różnicę Ci zwracają: wnioskuje się o to, składając Modelo 210 po sprzedaży. Zdarza się to bardzo często — zwłaszcza gdy zysk był niewielki lub sprzedaż przyniosła stratę — a mimo to wiele osób o to nie wnioskuje i zostawia te pieniądze w urzędzie skarbowym.
Uwaga na agencję obsługi banku
Oprócz 3 % podatkowych w transakcji mogą pojawić się inne „potrącenia”, które nie są podatkami: zaliczki na poczet kosztów, o które prosi agencja obsługi (gestoría) kupującego lub banku, by pokryć wydatki (notariusz, rejestr, własne honorarium). To jest uprawnione, ale to nie to samo co podatek i powinno być uzasadnione oraz rozliczone co do grosza. Nie myl jednego z drugim: 3 % idzie do urzędu skarbowego; zaliczki — na pokrycie kosztów.
Na co musisz uważać
- Żeby kupujący faktycznie wpłacił 3 % za pomocą Modelo 211 (poproś go o potwierdzenie).
- Żeby 3 % obliczono od prawidłowej ceny, a nie od zawyżonej kwoty.
- Żeby zażądać zwrotu nadwyżki za pomocą Modelo 210, jeśli Twój rzeczywisty podatek jest niższy.
- Żeby zaliczki agencji obsługi były rozpisane i uzasadnione, a niewykorzystaną kwotę Ci zwrócono.
Jeśli kupujący nie wpłaci 3 %
Jest pewne ryzyko, które warto znać: jeśli kupujący nie zastosuje potrącenia lub go nie wpłaci, sama nieruchomość odpowiada za zapłatę tej kwoty. Innymi słowy, problem może ciągnąć się za domem i za tym, kto go kupuje. Dlatego dobre dopilnowanie tego elementu chroni obie strony, nie tylko sprzedającego.
Jeśli zamierzasz sprzedać swoją nieruchomość na Costa Blanca jako nierezydent, napisz do mnie przed podpisaniem. Obliczam Twój rzeczywisty zysk, pilnuję, żeby potrącenie 3 % zostało dobrze zrobione, a jeśli potrącono Ci za dużo, załatwiam zwrot za pomocą Modelo 210. To Twoje pieniądze; nie muszą zostawać w urzędzie skarbowym.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest potrącenie 3 % przy sprzedaży?
To 3 % ceny, które kupujący jest zobowiązany potrącić sprzedającemu będącemu nierezydentem i wpłacić do urzędu skarbowego za pomocą Modelo 211, jako zaliczkę na poczet IRNR, który sprzedający jest winien od zysku ze sprzedaży.
Czy to podatek, czy zaliczka?
Zaliczka. Podatkiem ostatecznym jest 19 % zysku. Jeśli te 19 % są niższe niż potrącone 3 %, różnicę odzyskuje się, składając Modelo 210 po sprzedaży.
Jak odzyskam to, co potrącono mi za dużo?
Składając Modelo 210 po sprzedaży, w którym deklaruje się rzeczywisty zysk i wnioskuje o zwrot nadmiernie potrąconej kwoty. Warto zrobić to poprawnie i w terminie, żeby nie stracić tych pieniędzy.
Czy agencja obsługi banku może potrącić mi pieniądze?
Może poprosić o zaliczki na poczet kosztów transakcji, ale to nie jest podatek ani potrącenie 3 %. Powinno być uzasadnione i rozpisane, a to, co niewykorzystane, zwrócone.
Co się stanie, jeśli kupujący nie wpłaci 3 %?
Nieruchomość odpowiada za zapłatę tej kwoty, co stanowi ryzyko dla kupującego. Dlatego warto pilnować, żeby potrącenie zostało prawidłowo zastosowane i wpłacone.
Podstawa prawna i źródła urzędowe
POROZMAWIAJMY?
Proszę opisać swoją sprawę bez zobowiązań
Odpowiadam osobiście, w Pana/Pani języku. Pierwsza konsultacja służy temu, abyśmy się poznali i sprawdzili, jak mogę pomóc.
Czytaj dalej
Pilnuję potrącenia 3 % przy Twojej sprzedaży i załatwiam zwrot nadwyżki za pomocą Modelo 210.
Podatki dla nierezydentów →Towarzyszę sprzedaży od początku do końca, pilnując, żeby potrącenia i zaliczki były dobrze zrobione.
Kupno i sprzedaż nieruchomości →