Plusvalía municipal i IRNR: jak obliczane są podatki od nieruchomości w Hiszpanii dla nierezydentów

„
” To jedno z pierwszych pytań, które zadaje mi klient niebędący rezydentem, a uczciwa odpowiedź brzmi: to zależy, bo nie ma jednego podatku, lecz kilka nakładających się na siebie. Dwaj główni bohaterowie to plusvalía municipal i IRNR. Rozdzielmy je i zobaczmy, jak każdy z nich jest obliczany — bez skomplikowanych wzorów.

Trzy różne rzeczy, których nie należy ze sobą mylić

• Plusvalía municipal (gminny podatek od wzrostu wartości gruntu miejskiego): pobierany przez Gminę za wzrost wartości GRUNTU miejskiego w okresie, gdy byłeś właścicielem. Wyłącznie przy zbyciu (sprzedaż, spadek, darowizna).
• IRNR od zysku ze sprzedaży (Impuesto sobre la Renta de no Residentes — podatek dochodowy od nierezydentów): pobierany przez Państwo od zysku osiągniętego przy sprzedaży (różnica między ceną zakupu a ceną uzyskaną ze sprzedaży).
• IRNR od dochodu przypisanego: pobierany przez Państwo co roku wyłącznie z tytułu posiadania nieruchomości, nawet jeśli jej nie wynajmujesz ani nie sprzedajesz.

Pierwsze dwa pojawiają się przy sprzedaży; trzeci — przez cały czas, gdy jesteś właścicielem. Wyjaśniam je po kolei.

Plusvalía municipal: uwaga, zmieniła się całkowicie w 2021 roku

To podatek, o którym krąży najwięcej nieaktualnych informacji. W 2021 roku Trybunał Konstytucyjny uchylił sposób jego naliczania (wyrok 182/2021), a Rząd przebudował go od podstaw dekretem z mocą ustawy 26/2021. Jeśli czytasz poradnik sprzed tej daty — jest nieaktualny. Dziś działa to tak.

Po pierwsze, najważniejsza kwestia: jeśli sprzedajesz bez zysku (sprzedajesz za tę samą kwotę lub mniej, niż kosztował cię grunt), NIE płacisz plusvalía. Wcześniej płaciło się ją bez względu na wynik; teraz, jeśli udowodnisz, że nie było wzrostu wartości, podatek nie powstaje. Stosuje się to tylko wtedy, gdy to wykazujesz, dlatego warto dobrze przygotować dokumentację.

Gdy wzrost wartości jednak nastąpił, prawo pozwala wybrać jedną z dwóch metod i zastosować tę korzystniejszą:

Metoda obiektywna (na podstawie współczynników)

Bierze się katastralną wartość GRUNTU (nie całej nieruchomości; na rachunku IBI — hiszpańskiego podatku od nieruchomości — jest ona wyszczególniona osobno) i mnoży przez współczynnik zależny od liczby lat posiadania. Na tej podstawie stosuje się stawkę podatkową. Zarówno współczynnik, jak i stawkę ustala każda gmina w ramach maksimów określonych przez prawo krajowe.

Metoda rzeczywista (rzeczywisty wzrost wartości)

Oblicza się rzeczywisty wzrost wartości gruntu: różnicę między ceną sprzedaży a ceną zakupu, w części przypadającej na grunt. Jeśli ten rzeczywisty wzrost jest niższy niż wynikający z metody obiektywnej, możesz wnioskować o zastosowanie tej metody i zapłacić mniej.

IRNR: podatek państwowy, w dwóch momentach

IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes — podatek dochodowy od nierezydentów) dotyczy Cię w dwóch różnych sytuacjach: w czasie posiadania nieruchomości i przy jej sprzedaży.

Gdy ją posiadasz: dochód przypisany

Nawet jeśli nie wynajmujesz nieruchomości, prawo uznaje, że dysponowanie nią generuje „
”, który należy deklarować co roku (Modelo 210). Oblicza się go jako procent valor catastral (wartości katastralnej): 1,1 %, jeśli wartość katastralna została zaktualizowana ze skutkiem od 1 stycznia 2012 r., lub 2 % w przypadku braku takiej aktualizacji. Od tej kwoty stosuje się stawkę IRNR.

Przykład orientacyjny: nieruchomość z valor catastral wynoszącym 200 000 €, której wartość była aktualizowana kilka lat temu → podstawa przypisana 1,1 % = 2 200 € → według stawki 19 % (rezydenci UE/EOG) ≈ 418 € rocznie. To hipotetyczna kwota ilustrująca mechanizm; Twój przypadek zależy od Twojego valor catastral i kraju zamieszkania.

Przy sprzedaży: zysk kapitałowy i potrącenie 3 %

Przy sprzedaży opodatkowujesz zysk: różnicę między wartością sprzedaży a wartością zakupu (skorygowaną o koszty i podatki). Dla nierezydentów ten zysk jest opodatkowany według stawki 19 %. I tu jest kluczowy element: kupujący jest zobowiązany potrącić Ci 3 % ceny i wpłacić tę kwotę do urzędu skarbowego (za pomocą Modelo 211) jako zaliczkę na Twój podatek.

To potrącenie 3 % jest zaliczką, a nie podatkiem ostatecznym. Jeśli 19 % Twojego rzeczywistego zysku jest niższe niż potrącone 3 %, różnica jest Ci zwracana: staram się o to, składając Modelo 210 po sprzedaży. Wiele osób o to nie wnioskuje i zostawia te pieniądze w urzędzie skarbowym.

Wszystko razem — przed sprzedażą

Gdy sprzedajesz jako nierezydent, w tej samej transakcji krzyżują się: plusvalía municipal (Gmina), zysk z IRNR według stawki 19 % (Państwo) i potrącenie 3 % przez kupującego. A jeśli w roku sprzedaży nie złożyłeś jeszcze deklaracji dochodu przypisanego — to też trzeba uregulować. Brzmi skomplikowanie, dlatego warto mieć wszystko wyliczone przed podpisaniem, a nie po.

Jeśli myślisz o sprzedaży — albo już jesteś właścicielem i chcesz wiedzieć, co powinieneś płacić każdego roku — napisz do mnie, a zrobię Ci pełne wyliczenie: plusvalía zgodnie z rozporządzeniem gminy Calp, IRNR według Twojego kraju i odzyskanie 3 %, jeśli dotyczy. Lepiej wiedzieć z wyprzedzeniem.