PODATKI · UE A PAŃSTWA TRZECIE
Jeśli nie jesteś z UE: dlaczego płacisz wyższy podatek i nie możesz odliczać kosztów
Autor: Moisés Vicens i Francés27 czerwca 20267 min czytania
Ten sam dom, ten sam wynajem, ale inny rachunek podatkowy w zależności od tego, gdzie mieszkasz. Jeśli mieszkasz w Unii Europejskiej lub Europejskim Obszarze Gospodarczym, płacisz mniej i możesz odliczać koszty. Jeśli mieszkasz poza nimi — a dotyczy to także Brytyjczyków po brexicie — stawka rośnie, a odliczenia znikają. Wyjaśniam dlaczego.
Jest pytanie, które zaskakuje wielu zagranicznych właścicieli: „Czy płacę tyle samo, niezależnie od tego, gdzie mieszkam?”. A odpowiedź brzmi: nie. Kraj, w którym mieszkasz, zmienia — i to znacznie — to, ile płacisz za swój dom w Hiszpanii. Różnica tkwi w dwóch rzeczach: w stawce podatkowej i w możliwości odliczania kosztów.
Odliczanie kosztów: tylko z UE lub EOG
Jeśli mieszkasz w Unii Europejskiej lub Europejskim Obszarze Gospodarczym (z wymianą informacji), prawo pozwala Ci płacić podatek od dochodu netto: to znaczy od czynszu, który pobierasz, możesz odjąć koszty takie jak opłaty wspólnoty, IBI, odsetki od kredytu hipotecznego, naprawy czy ubezpieczenie. To bardzo obniża podstawę, od której płacisz. Jeśli mieszkasz poza tym obszarem, płacisz podatek od przychodu brutto, bez odejmowania czegokolwiek. Ten sam czynsz, ale od znacznie wyższej podstawy.
Stawka: 24 % wobec 19 %
Do tej różnicy dochodzi różnica w stawce. Ogólna stawka IRNR wynosi 24 %, ale spada do 19 % dla rezydentów UE lub EOG. Tak więc rezydent spoza UE napotyka podwójną karę: płaci według wyższej stawki (24 % zamiast 19 %) i dodatkowo od wyższej podstawy, bo nie może odliczać kosztów.
Ważny niuans dotyczący sprzedaży
- Zysk ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany stawką 19 % dla wszystkich nierezydentów, niezależnie od tego, czy mieszkają w UE, czy poza nią.
- Skok z 24 % na 19 % dotyczy dochodów (czynszu i dochodu przypisanego), a nie zysku ze sprzedaży.
- Dlatego nie warto mylić: czym innym jest to, co płacisz, dopóki masz dom, a czym innym to, co płacisz, gdy go sprzedajesz.
Przypadek brytyjski po brexicie
Najwyraźniejszy przykład przeżywają Brytyjczycy. Wraz z brexitem Wielka Brytania przestała być państwem UE, więc jej rezydenci przeszli z opodatkowania jak rezydenci wspólnotowi na opodatkowanie jak rezydenci państwa trzeciego: z 19 % na 24 % i bez odliczania kosztów. Wielu nadal deklaruje tak jak wcześniej, nie wiedząc o tym. I tu wchodzi kolejny element, który warto sprawdzić: umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania między Hiszpanią a Twoim krajem, która może zmienić ostateczny wynik.
Jeśli jesteś właścicielem będącym nierezydentem i nie masz pewności, jak wpływa na Ciebie kraj zamieszkania, napisz do mnie. Sprawdzam Twoją sytuację, obliczam, ile Ci przysługuje w zależności od tego, czy mieszkasz w UE, czy poza nią, i przeglądam właściwą umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania, żebyś nie płacił za dużo ani nie deklarował za mało.
Najczęściej zadawane pytania
Czy płacę tyle samo, niezależnie od tego, gdzie mieszkam?
Nie. Jeśli mieszkasz w UE lub EOG, stawka IRNR od dochodów wynosi 19 % i możesz odliczać koszty. Jeśli mieszkasz poza nimi, stawka ogólna rośnie do 24 % i odliczenia nie są dozwolone. Ta sama nieruchomość płaci inaczej w zależności od tego, gdzie mieszkasz.
Jestem Brytyjczykiem, czy brexit wpływa na mnie podatkowo?
Tak. Po brexicie rezydenci Wielkiej Brytanii płacą podatek jak rezydenci państwa trzeciego: 24 % od dochodów i bez możliwości odliczania kosztów. Warto sprawdzić sytuację i właściwą umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Czy mogę odliczyć opłaty wspólnoty i IBI od wynajmu?
Tylko jeśli mieszkasz w UE lub EOG. W takim przypadku możesz odjąć koszty takie jak opłaty wspólnoty, IBI, odsetki od kredytu hipotecznego czy naprawy. Spoza tego obszaru płaci się podatek od przychodu brutto, bez odliczeń.
Czy zysk ze sprzedaży też jest droższy, jeśli mieszkam poza UE?
Nie w zakresie stawki: zysk ze sprzedaży nieruchomości jest opodatkowany stawką 19 % dla wszystkich nierezydentów. Różnica 24 % wobec 19 % dotyczy dochodów (czynszu i dochodu przypisanego), a nie zysku ze sprzedaży.
Podstawa prawna i źródła urzędowe
POROZMAWIAJMY?
Proszę opisać swoją sprawę bez zobowiązań
Odpowiadam osobiście, w Pana/Pani języku. Pierwsza konsultacja służy temu, abyśmy się poznali i sprawdzili, jak mogę pomóc.
Czytaj dalej
Obliczam Twój IRNR w zależności od kraju zamieszkania i przeglądam właściwą umowę o unikaniu podwójnego opodatkowania.
Podatki dla nierezydentów →Twoja rezydencja podatkowa wpływa na to, ile płacisz: uwzględniam to już od momentu zakupu.
Kupno i sprzedaż nieruchomości →