Brexit a Twój dom w Hiszpanii: co naprawdę zmieniło się dla Brytyjczyków

Jeśli jesteś Brytyjczykiem i masz — lub chcesz mieć — dom na Costa Blanca, prawdopodobnie słyszałeś najróżniejsze rzeczy o brexicie: że już nie możesz kupować, że Cię wyrzucą, że zapłacisz dwa razy więcej. Większość tych obaw jest przesadzona, a najważniejsze to oddzielić szum od tego, co naprawdę się zmieniło.

Wyjaśnię Ci to jasno, bez straszenia, ale i bez upiększania: co pozostaje takie samo (możesz kupić i zachować swój dom zupełnie normalnie), co naprawdę się zmieniło (Twoje opodatkowanie jako nierezydenta oraz dni, które możesz tu spędzić) i co zniknęło (uzyskanie pobytu przez zakup mieszkania). Bez żargonu, punkt po punkcie.

Najpierw i przede wszystkim: brexit NIE uniemożliwia Ci kupna

Prawo do kupna mieszkania w Hiszpanii nie zależy od Twojego obywatelstwa. Brytyjski nabywca kupuje dokładnie tak samo jak Niemiec, Norweg czy Amerykanin: ze swoim numerem NIE (numer identyfikacyjny cudzoziemca), kontem bankowym i aktem przed notariuszem. Brexit nie wprowadził żadnego ograniczenia, które uniemożliwiałoby obywatelowi Wielkiej Brytanii nabycie lub zachowanie nieruchomości tutaj. Jeśli już masz swój dom, jest Twój i pozostaje Twój; a jeśli chcesz kupić, możesz to zrobić bez problemu. Zmieniło się nie prawo do posiadania domu, lecz dwie bardzo konkretne rzeczy: jak jesteś opodatkowany i ile dni możesz pozostać.

Co naprawdę się zmieniło: jak jesteś opodatkowany jako nierezydent

Od zakończenia okresu przejściowego (31 grudnia 2020 r.) jesteś, dla celów podatkowych, obywatelem państwa trzeciego: znajdujesz się poza Unią Europejską i Europejskim Obszarem Gospodarczym. A hiszpańska ustawa o podatku dochodowym od nierezydentów traktuje inaczej tych, którzy mieszkają w UE/EOG, niż tych, którzy mieszkają poza nimi.

W praktyce oznacza to dwie różnice, które odczuwasz w portfelu. Po pierwsze stawka: rezydent UE/EOG jest opodatkowany według 19 %; Ty, jako Brytyjczyk, według 24 % (art. 25 TRLIRNR). Po drugie, i często kosztowniej, koszty: kto mieszka w UE/EOG, może odliczyć koszty (podatek od nieruchomości IBI, opłaty wspólnotowe, odsetki, media, amortyzację…) i płacić tylko od zysku netto; Ty, jako obywatel państwa trzeciego, jesteś opodatkowany od przychodu brutto, bez odliczania tych kosztów (art. 24 TRLIRNR).

Łączny efekt jest istotny. Wyobraź sobie, że wynajmujesz swoje mieszkanie i otrzymujesz 12 000 € rocznie. Rezydent europejski odliczyłby koszty i zapłacił 19 % od tego, co zostaje; Ty płacisz 24 % od pełnych 12 000 €, nic nie odliczając. Z roku na rok różnica wcale nie jest mała. Dlatego warto to dobrze zaplanować, a nie improwizować przy deklaracji.

Warto jednak wiedzieć, że otworzył się tu nowy front. Audiencia Nacional (Sąd Narodowy) w wyroku z 28 lipca 2025 r. dopuściła, by nierezydent spoza UE odliczył te koszty, uznając, że odmowa tego narusza swobodę przepływu kapitału z art. 63 Traktatu o funkcjonowaniu UE — swobodę, która, w przeciwieństwie do innych, chroni również rezydentów państw trzecich. Bądźmy jednak jasni: ten wyrok nie jest prawomocny, a hiszpański urząd skarbowy podtrzymuje swoje stanowisko o opodatkowaniu według 24 % bez odliczeń. Nie jest to zatem bezsporne prawo, które można po prostu zastosować w swojej deklaracji, lecz droga zaskarżenia, którą warto rozważyć w konkretnym przypadku, zanim się na nią zdecydujesz.

Ważna uwaga: istnieje umowa między Hiszpanią a Wielką Brytanią o unikaniu podwójnego opodatkowania, więc podatek zapłacony tutaj jest zwykle uwzględniany, gdy składasz deklarację w Wielkiej Brytanii. To, jak dokładnie stosuje się ją w Twoim przypadku, warto sprawdzić z doradcą po obu stronach, bo zależy to od Twojej konkretnej sytuacji.

Czas, jaki możesz tu spędzić: zasada 90/180

Druga zmiana dotyczy migracji. Jako obywatel brytyjski nie masz już swobody przemieszczania się: wjeżdżasz do Hiszpanii jako cudzoziemiec przybywający z państwa trzeciego i możesz przebywać w strefie Schengen maksymalnie 90 dni w dowolnym okresie 180 dni. I tu kryje się najczęstsze nieporozumienie: posiadanie domu w Hiszpanii NIE daje Ci prawa do dłuższego pobytu. Własność i pobyt to różne rzeczy; bycie właścicielem mieszkania w Calpe nie wydłuża tego limitu ani o jeden dzień.

Jeśli chcesz spędzać tu długie okresy lub się osiedlić, potrzebujesz zezwolenia na pobyt, jak każdy obywatel spoza UE: wizy niezarobkowej, wizy cyfrowego nomady lub innej pasującej do Twojej sytuacji. Pamiętaj również, że UE wdraża swoje systemy kontroli wjazdów i wyjazdów (znane jako EES i ETIAS); ich wdrażanie trwa i warto potwierdzić ich stan oraz wymogi w momencie podróży, ponieważ wpływają na to, jak kontrolowane jest owo liczenie 90/180.

«Golden visa» za zakup domu: już nie istnieje

Przez lata upowszechniło się przekonanie, że zakup nieruchomości o określonej wartości (500 000 € lub więcej) daje prawo do pobytu z tytułu inwestycji, tak zwanej golden visa. Otóż: ta droga została uchylona. Dwudziesty pierwszy przepis końcowy ustawy organicznej 1/2025 z 2 stycznia (o środkach na rzecz efektywności Publicznej Służby Sprawiedliwości) zniósł pobyt z tytułu inwestycji w nieruchomość, ze skutkiem od 3 kwietnia 2025 r. Na dziś zakup domu — choćby najdroższego — nie otwiera żadnych drzwi do pobytu. Wnioski złożone przed tą datą rozpatruje się według wcześniejszych przepisów, ale dla nowych zakupów droga jest zamknięta.

Mity, które warto obalić

• «Brexit uniemożliwia mi kupno w Hiszpanii.» Fałsz. Nie ma żadnego ograniczenia ze względu na obywatelstwo: kupujesz jak każdy cudzoziemiec, ze swoim NIE.
• «Kupno domu daje mi pobyt.» Fałsz. Nigdy nie dawało go automatycznie, a jedyna droga powiązana z zakupem (golden visa) jest uchylona od kwietnia 2025 r.
• «Skoro mam tu dom, mogę zostać tak długo, jak chcę.» Fałsz. Własność nie zmienia zasady 90 dni w każdych 180; na dłużej potrzebujesz zezwolenia na pobyt.
• «Płacę tyle samo co przed brexitem.» Niezupełnie. Przeszedłeś z 19 % na 24 % i straciłeś możliwość odliczania kosztów od dochodów z najmu.

Jeśli jesteś Brytyjczykiem i masz — lub myślisz o posiadaniu — nieruchomości na Costa Blanca, napisz do mnie. Sprawdzam Twoją sytuację podatkową jako nierezydenta, obliczam, ile naprawdę powinieneś zapłacić, składam Twoje deklaracje i pomagam uporządkować pobyty oraz, jeśli trzeba, właściwą ścieżkę pobytu. Brexit zmienił niektóre zasady; ich dobre zrozumienie pozwala korzystać z nieruchomości bez zbędnych komplikacji.