Plusvalía municipal und IRNR: So werden die Steuern auf Ihre Immobilie in Spanien als Nichtansässiger berechnet

„Wie viel Steuern zahle ich, wenn ich meine Immobilie in Spanien verkaufe?“ — das ist eine der ersten Fragen, die mir Mandanten aus dem Ausland stellen, und die ehrliche Antwort lautet: Es kommt darauf an, denn es gibt nicht eine, sondern mehrere Steuern, die zusammenwirken. Die beiden wichtigsten sind die plusvalía municipal (kommunale Wertzuwachssteuer) und der IRNR. Ich trenne sie für Sie und zeige Ihnen, wie jede einzelne berechnet wird — ohne schwer verdauliche Formeln.

Drei verschiedene Dinge, die man nicht vermischen sollte

• Plusvalía municipal: erhoben von der Gemeindeverwaltung für den Wertzuwachs des städtischen GRUNDSTÜCKS während Ihrer Eigentümerzeit. Nur bei Übertragung (Verkauf, Erbschaft, Schenkung).
• IRNR auf den Veräußerungsgewinn: erhoben vom Staat auf den Gewinn, den Sie beim Verkauf erzielen (Unterschied zwischen Kauf- und Verkaufspreis).
• IRNR auf fiktive Einkünfte: erhoben vom Staat jedes Jahr allein dafür, dass Sie die Immobilie besitzen — auch wenn Sie sie weder vermieten noch verkaufen.

Die ersten beiden entstehen beim Verkauf; die dritte fällt an, solange Sie Eigentümer sind. Ich erkläre sie der Reihe nach.

Plusvalía municipal: Achtung, sie hat sich 2021 grundlegend verändert

Bei dieser Steuer kursieren die meisten veralteten Informationen. 2021 erklärte das spanische Verfassungsgericht die bisherige Berechnungsmethode für verfassungswidrig (Urteil 182/2021), woraufhin die Regierung sie mit dem Real Decreto-ley 26/2021 neu gestaltete. Wenn Sie einen Ratgeber lesen, der vor diesem Datum verfasst wurde, ist er schlicht falsch. Heute funktioniert die Steuer so.

Das Wichtigste zuerst: Wenn Sie ohne Wertzuwachs verkaufen — also zum gleichen Preis oder günstiger als dem, was das Grundstück Sie damals kostete —, zahlen Sie KEINE plusvalía. Früher fiel die Steuer in jedem Fall an; heute gilt: Wer nachweist, dass kein Wertzuwachs stattgefunden hat, schuldet keine Steuer. Das Finanzamt wendet diese Regelung nur an, wenn Sie sie aktiv beantragen und belegen — es lohnt sich also, die Unterlagen sorgfältig vorzubereiten.

Wenn ein Wertzuwachs vorliegt, dürfen Sie zwischen zwei Methoden wählen und diejenige anwenden, die für Sie günstiger ist:

Objektive Methode (Koeffizientenverfahren)

Ausgangspunkt ist der valor catastral (Katasterwert) des GRUNDSTÜCKS — nicht der gesamten Immobilie; auf dem IBI-Bescheid (Grundsteuer) werden beide Werte getrennt ausgewiesen —, multipliziert mit einem Koeffizienten, der von der Anzahl der Eigentumsjahre abhängt. Auf diese Bemessungsgrundlage wird dann der Steuersatz angewendet. Sowohl den Koeffizienten als auch den Satz legt jede Gemeindeverwaltung im Rahmen der gesetzlichen Höchstgrenzen eigenständig fest.

Reale Methode (plusvalía real)

Hier berechnen Sie den tatsächlichen Wertzuwachs des Grundstücks: den Unterschied zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, bezogen auf den Grundstücksanteil. Ist dieser reale Zuwachs geringer als der nach der objektiven Methode ermittelte Wert, können Sie beantragen, dass die reale Methode angewendet wird — und zahlen entsprechend weniger.

IRNR: die staatliche Steuer, in zwei verschiedenen Momenten

Der IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes — Einkommensteuer für Nichtansässige) betrifft Sie in zwei verschiedenen Situationen: solange Sie die Immobilie besitzen und wenn Sie sie verkaufen.

Solange Sie Eigentümer sind: fiktive Einkünfte

Auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, geht das Gesetz davon aus, dass eine Immobilie, die Ihnen zur Verfügung steht, „Einkünfte“ erzeugt, die jährlich zu deklarieren sind (Modelo 210). Die Berechnung erfolgt als Prozentsatz des valor catastral: 1,1 %, wenn der Katasterwert mit Wirkung ab dem 1. Januar 2012 neu festgesetzt wurde, bzw. 2 %, wenn dies nicht der Fall ist. Auf diesen Betrag wird dann der IRNR-Steuersatz angewendet.

Orientierendes Beispiel: Eine Immobilie mit einem valor catastral von 200.000 €, deren Wert vor einigen Jahren neu festgesetzt wurde → fiktive Bemessungsgrundlage 1,1 % = 2.200 € → zum Satz von 19 % (Ansässige in der EU/EWR) ergeben sich rund 418 € pro Jahr. Dies ist eine hypothetische Zahl zur Veranschaulichung des Mechanismus; Ihr konkreter Fall hängt von Ihrem Katasterwert und Ihrem Wohnsitzstaat ab.

Beim Verkauf: der Veräußerungsgewinn und die 3 %-Quellensteuer

Beim Verkauf versteuern Sie den Gewinn: die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis (bereinigt um Kosten und Steuern). Für Nichtansässige wird dieser Gewinn mit 19 % besteuert. Und hier gibt es ein entscheidendes Detail: Der Käufer ist verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und an die Steuerbehörde abzuführen (über das Modelo 211) — als Vorauszahlung auf Ihre Steuer.

Diese 3 %-Quellensteuer ist eine Vorauszahlung, keine endgültige Steuer. Wenn 19 % Ihres tatsächlichen Gewinns geringer sind als die einbehaltenen 3 %, erhalten Sie die Differenz zurück: Ich beantrage die Erstattung durch Einreichung des Modelo 210 nach dem Verkauf. Viele Eigentümer fordern dieses Geld nie zurück und lassen es einfach beim Finanzamt.

Alles zusammenrechnen — vor dem Verkauf

Wenn Sie als Nichtansässiger verkaufen, treffen beim selben Geschäft mehrere Posten aufeinander: die plusvalía municipal (Gemeinde), der IRNR-Veräußerungsgewinn mit 19 % (Staat) und die 3 %-Quellensteuer des Käufers. Und falls Sie im Verkaufsjahr die fiktiven Einkünfte noch nicht deklariert haben, kommt auch das noch hinzu. Das klingt nach viel, und deshalb ist es sinnvoll, alles vor der Unterzeichnung durchgerechnet zu haben — nicht hinterher.

Wenn Sie an einen Verkauf denken — oder bereits Eigentümer sind und wissen möchten, was Sie jedes Jahr zu zahlen haben —, schreiben Sie mir, und ich erstelle Ihnen die vollständige Berechnung: plusvalía nach der Steuersatzung von Calp, IRNR entsprechend Ihrem Wohnsitzstaat und die Rückforderung der 3 %, sofern sie Ihnen zusteht. Besser vorher Bescheid wissen.