Der valor de referencia des Katasters: warum das Finanzamt nicht auf Ihren Preis schaut und wie Sie ihn anfechten

Es gibt eine Überraschung, die viele ausländische Käufer und Erben erleben: Wenn der Moment der Steuerzahlung gekommen ist, schaut das Finanzamt nicht auf den Betrag, den Sie in die notarielle Urkunde geschrieben haben. Es schaut auf eine andere Zahl — den „valor de referencia“ des Katasters. Und wenn diese Zahl höher ist als der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie, zahlen Sie zu viel Steuern. Die gute Nachricht: Man kann ihn anfechten. Die schlechte: Man muss es richtig und rechtzeitig tun.

Was der valor de referencia ist (und warum er nicht Ihr Preis ist)

Der valor de referencia wurde mit der Ley 11/2021, dem sogenannten Antibetrugsgesetz, eingeführt und gilt seit dem 1. Januar 2022. Seither bildet er die Bemessungsgrundlage zweier Steuern, die Sie unmittelbar betreffen: die Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP — Grunderwerbsteuer), die Sie beim Kauf einer Bestandsimmobilie zahlen, und die Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD — Erbschaft- und Schenkungsteuer), die beim Erben oder bei einer Schenkung anfällt.

Verwechseln Sie ihn nicht mit dem valor catastral (Katasterwert, der auf dem IBI-Bescheid steht). Das sind zwei verschiedene Dinge. Den valor de referencia berechnet die Dirección General del Catastro (Generaldirektion des Katasters) jedes Jahr aus den Preisen der notariellen Kaufverträge in der jeweiligen Gegend. Es ist ein für jede Immobilie individuell ermittelter Wert, und deshalb kann ich Ihnen hier nicht „Ihren“ nennen: Er hängt von Ihrem Grundstück und vom Jahr ab.

Warum er Ihnen schaden kann

Die Regel ist einfach und manchmal ungerecht: Liegt der valor de referencia über dem realen Preis Ihrer Immobilie, wird die Steuer auf diese aufgeblähte Zahl berechnet, nicht auf das, was Sie tatsächlich gezahlt haben. Sie versteuern am Ende einen Wert, der nicht der Wirklichkeit entspricht. Besonders häufig ist das in diesen Fällen:

• Immobilien in schlechtem Zustand oder mit Renovierungsbedarf, bei denen der valor de referencia den tatsächlichen Verfall nicht abbildet.
• Immobilien mit Besonderheiten (ländliche Grundstücke, Dienstbarkeiten, nicht deklarierte Altbauten), die das massenhafte Berechnungsverfahren nicht erfasst.
• Käufe unter Marktwert (zwischen Familienangehörigen, aus Dringlichkeit, Erbschaften mit mehreren Erben), bei denen der reale Preis gerechtfertigt, aber niedriger als der valor de referencia ist.

Wie man ihn anficht (und warum die Reihenfolge entscheidend ist)

Hier kommt der Teil, den fast niemand kennt: Der valor de referencia wird NICHT direkt angefochten. Sie können nicht einfach dem Kataster schreiben „Ich bin nicht einverstanden“. Das Gesetz öffnet Ihnen nur zwei Wege, und es lohnt sich zu wissen, welcher für Sie gilt:

1. Sie zahlen die Steuer auf Grundlage des valor de referencia (um keine Zuschläge zu riskieren) und beantragen anschließend die Berichtigung Ihrer Selbstveranlagung sowie die Erstattung des zu viel Gezahlten.
2. Wenn die Verwaltung Ihnen einen Steuerbescheid zustellt, fechten Sie diesen Bescheid fristgerecht an.

In beiden Fällen entscheidet die Steuerverwaltung erst nach einem verpflichtenden Gutachten der Dirección General del Catastro: Das Kataster muss sich also zu Ihrer Beanstandung äußern. Und damit sie Erfolg hat, brauchen Sie einen soliden Nachweis: in der Regel ein Wertgutachten oder ein Sachverständigengutachten, das belegt, dass der reale Marktwert Ihrer Immobilie unter dem valor de referencia liegt. Ohne Beweis ist nichts zu machen.

Fristen: lassen Sie sie nicht verstreichen

Die Berichtigung der Selbstveranlagung kann innerhalb der Verjährungsfrist — vier Jahre — beantragt werden, doch je früher Sie den Nachweis zusammentragen und einreichen, desto besser. Erhalten Sie einen Steuerbescheid der Verwaltung, ist die Frist für den Einspruch viel kürzer (meist ein Monat), weshalb Sie den Umschlag nicht ungeöffnet liegen lassen sollten. Die meisten Beanstandungen, die verloren gehen, scheitern nicht daran, dass sie unbegründet waren, sondern daran, dass sie zu spät kamen.

Wenn Sie an der Costa Blanca eine Immobilie kaufen oder erben und der valor de referencia nicht zur Realität passt, schreiben Sie mir vor der Selbstveranlagung. Ich prüfe, ob sich eine Anfechtung lohnt, welcher Nachweis nötig ist und auf welchem Weg — damit Sie keinen Euro mehr zahlen, als Ihnen zusteht.