Cédula de habitabilidad in der Comunitat Valenciana: was Sie wirklich brauchen, um zu verkaufen oder zu vermieten

Das ist eine der Fragen, die mich in der Kanzlei am häufigsten erreichen, vor allem von Ausländern, die in der Gegend von Calp kaufen oder bereits ein Haus besitzen: «Moisés, hat mein Haus eine cédula de habitabilidad?» Und hier kommt die erste Überraschung: Die ehrliche Antwort lautet, dass es dieses Papier, so wie es anderswo verstanden wird, in der Comunitat Valenciana gar nicht gibt.

Keine Sorge: Das heißt nicht, dass mit Ihrem Haus etwas nicht stimmt. Es bedeutet nur, dass das Dokument hier anders heißt und anders funktioniert. Und wenn Sie diesen Unterschied richtig verstehen, ersparen Sie sich Ärger, wenn Sie verkaufen, vermieten oder einfach nur den Strom auf Ihren Namen anmelden möchten. Ich erkläre es Ihnen ohne Fachjargon.

Gibt es die «cédula de habitabilidad» in der Comunitat Valenciana?

Was viele Menschen «cédula de habitabilidad» nennen, ist ein Dokument, das in einigen anderen spanischen Regionen tatsächlich als eigenständiges, spezifisches Papier existiert. In der Comunitat Valenciana wird diese Bezeichnung jedoch nicht verwendet. Das Dokument, das hier bescheinigt, dass eine Wohnung bewohnbar und erneut zu bewohnen ist, heißt korrekt: declaración responsable de segunda (y posteriores) ocupación — die Zweitbezugserklärung (und für spätere Nutzungen).

Ich werde das Wort «cédula» von Zeit zu Zeit weiter verwenden, weil fast jeder danach sucht und danach fragt. Aber merken Sie sich die richtige Vorstellung: Wenn jemand von der cédula Ihres Hauses in Calp spricht, brauchen Sie in Wirklichkeit die declaración responsable de segunda ocupación. Der Name, den Sie kennen, ist nicht dasselbe wie das Dokument, das Sie tatsächlich vorlegen müssen.

Was die declaración responsable de segunda ocupación wirklich ist

Ich erkläre es Ihnen einfach. Wenn ein Gebäude fertiggestellt wird, erhält es seine erste Genehmigung zur Bewohnung. Aber mit der Zeit — wenn es verkauft wird, wieder in Nutzung genommen wird oder ein neuer Versorgungsvertrag abgeschlossen wird — verlangt das Gesetz, erneut nachzuweisen, dass die Wohnung weiterhin bewohnbar ist. Das ist die zweite Nutzung (und jede weitere, falls es mehrere gibt).

Hier liegt der Schlüssel zum valencianischen System: Statt einer vorherigen Genehmigung, die das Rathaus erst erteilen muss, bevor irgendetwas geschieht, wird eine declaración responsable (verantwortliche Erklärung) eingereicht. Sie — oder Ihr Anwalt in Ihrem Namen — erklären gegenüber dem Rathaus, gestützt auf die Bescheinigung eines Technikers, dass die Wohnung die Voraussetzungen erfüllt. Und sobald diese korrekt eingereicht ist, entfaltet das Dokument dieselbe Wirkung wie die kommunale Bewohnbarkeitslizenz. Sie müssen nicht warten, bis man Ihnen «grünes Licht gibt»: Eine ordnungsgemäß erstellte Erklärung berechtigt Sie bereits, unbeschadet dessen, dass das Rathaus sie später überprüfen kann.

Das ist im valencianischen Raumordnungsgesetz (dem TRLOTUP) vorgesehen und wird durch die Bauqualitätsvorschriften ergänzt. Man sollte zwei Dinge nicht vermischen, die oft verwechselt werden: Das Verfahren zur Einreichung dieser Erklärung regelt der Decreto 12/2021, während die technischen Gestaltungs- und Qualitätsanforderungen, die die Wohnung erfüllen muss, der Decreto 80/2023 regelt. Es handelt sich um zwei unterschiedliche Vorschriften, die beide heute in Kraft sind; keine hebt die andere auf.

Wann Sie sie wirklich brauchen

Das ist der praktische Teil, der wirklich zählt. Dieses Dokument wird nicht immer verlangt, aber es gibt drei Momente, in denen es fast sicher auftaucht. Gehen wir sie einzeln durch.

Beim Verkauf

Wenn Sie eine gebrauchte Wohnung verkaufen, vor allem wenn seit dem Bau schon Jahre vergangen sind, wollen der Käufer und seine Bank sehen, dass das Haus seinen Bewohnbarkeitstitel in Ordnung hat. Das valencianische Recht sieht vor, dass nach Ablauf von 10 Jahren seit der ersten Bewohnbarkeitsgenehmigung, bei einem zweiten oder späteren Verkauf, dieser Titel erneuert oder erneut nachgewiesen werden muss. In der Praxis bedeutet das, die declaración responsable de segunda ocupación einzureichen. Sie rechtzeitig vor dem «zu verkaufen»-Schild bereitzuhalten, verhindert, dass der Verkauf ausgerechnet im ungünstigsten Moment ins Stocken gerät, mit dem Käufer vor Ort.

Bei der Vermietung

Um eine Wohnung zu vermieten, ist es sinnvoll — und ratsam —, dass diese Wohnung legal bewohnbar ist, das heißt, dass sie über einen gültigen Bewohnbarkeitstitel verfügt oder die declaración responsable de segunda ocupación eingereicht wurde. Das Gesetz äußert sich zur Vermietung nicht so eindeutig wie zum Verkauf oder zu den Versorgungsanschlüssen, aber Vermieten bedeutet, die Wohnung zu nutzen, und genau das bescheinigt der Bewohnbarkeitstitel. Achtung: Wenn Sie eine touristische Vermietung anstreben, gelten dort eigene zusätzliche Anforderungen, die einen anderen Weg gehen und separat geprüft werden sollten.

Bei der Anmeldung von Strom, Wasser oder Gas

Das ist der klarste Fall von allen, und der, an dem die meisten Menschen hängen bleiben. Das Gesetz verpflichtet die Strom-, Wasser- und Gasunternehmen, den Bewohnbarkeitstitel zu verlangen, bevor sie einen Anschluss freischalten können. Das heißt: Wenn Sie Strom oder Wasser auf Ihren Namen anmelden möchten und kein Bewohnbarkeitstitel vorliegt, sollte der Versorger den Anschluss eigentlich nicht freischalten. Deshalb stellen viele Ausländer fest, dass ihnen «die cédula fehlt», genau dann, wenn sie den Strom für das gerade gekaufte Haus anmelden wollen. Wenn Ihnen das passiert, müssen Sie die declaración responsable de segunda ocupación beantragen.

Verfällt sie? Die 10-Jahres-Regel, ohne Mythen

Hier gibt es ein weitverbreitetes Missverständnis, das ich ausräumen möchte. Viele glauben, «die cédula verfällt nach 10 Jahren», so als wäre sie ein Führerschein. Das stimmt nicht, und es ist wichtig, dass Sie das richtig verstehen.

Das valencianische Recht besagt etwas anderes: Nach Ablauf von 10 Jahren seit dem ersten Bewohnbarkeitstitel muss dieser erneuert oder erneut nachgewiesen werden, wenn einer dieser Fälle eintritt: ein zweiter oder späterer Verkauf der Wohnung, oder der Abschluss eines neuen Versorgungsvertrags. Es handelt sich nicht um einen automatischen Verfall, der Ihr Haus am Tag des zehnten Jahrestags «illegal» macht. Es ist eine Pflicht, das Dokument genau zu diesen Zeitpunkten zu aktualisieren. Wenn Sie weder verkaufen noch den Versorgungsanschluss wechseln, müssen Sie nicht routinemäßig alle zehn Jahre irgendetwas erneuern.

Ich fasse es so zusammen: Denken Sie nicht an ein Verfallsdatum, denken Sie an Auslöser. Wenn Sie verkaufen oder einen Versorgungsvertrag abschließen wollen und mehr als ein Jahrzehnt vergangen ist, sollten Sie sich darauf einstellen, die Bewohnbarkeitserklärung erneut einreichen zu müssen. Genau das ist der Moment, in dem es sich lohnt, die Angelegenheit rechtzeitig zu prüfen.

Verwechseln Sie sie nicht mit dem IEE oder der cédula anderer Regionen

Es gibt zwei häufige Verwechslungen, die geklärt werden sollten, damit Sie weder für etwas zahlen, das Sie nicht brauchen, noch auf etwas verzichten, das Sie tatsächlich benötigen.

Die erste betrifft das IEE, den Informe de Evaluación del Edificio (Gebäudebewertungsbericht). Das ist eine völlig andere Pflicht: Sie wird vor allem bei Gebäuden eines bestimmten Alters verlangt — in der Regel über 50 Jahre — und dient dazu, den Erhaltungszustand, die Zugänglichkeit und die Energieeffizienz des gesamten Gebäudes zu bewerten. Das IEE kann bei manchen Verfahren ein relevantes Dokument sein, berechtigt aber allein NICHT dazu, die Wohnung zu bewohnen, zu verkaufen oder zu vermieten. Es ersetzt nicht die Zweitbezugserklärung. Es handelt sich um verschiedene Dinge.

Die zweite Verwechslung betrifft die «cédula de habitabilidad» anderer autonomer Regionen. Wenn Sie aus einer anderen Gegend Spaniens kommen, oder ein Berater von außerhalb Ihnen von der cédula als einem konkreten Dokument erzählt, das beantragt und erneuert wird, denken Sie daran, dass das System in der Comunitat Valenciana anders ist: Hier funktioniert es über eine declaración responsable mit Lizenzwirkung, nicht über eine cédula als eigenständiges Dokument. Gleiches Ziel — nachzuweisen, dass das Haus bewohnbar ist —, aber ein anderer Mechanismus. Wenden Sie nicht an, was man Ihnen über eine Wohnung in einer anderen Region erzählt hat, auf Ihr Haus in Calp.

Wenn Sie in der Gegend von Calp kaufen, verkaufen oder die Versorgungsanschlüsse auf Ihren Namen anmelden möchten und nicht sicher sind, ob die Bewohnbarkeit Ihres Hauses in Ordnung ist, schreiben Sie mir und wir prüfen es gemeinsam. Ich handle lieber vorausschauend, als dass Sie am Tag der Schlüsselübergabe feststellen, dass Sie den Strom nicht anmelden können. Zuerst verstehe ich Ihren Fall, dann beugen wir vor, und erst dann handeln wir.