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Wenn Sie nicht aus der EU sind: warum Sie mehr Steuern zahlen und keine Ausgaben abziehen können
Von Moisés Vicens i Francés27. Juni 20267 Min. Lesezeit
Dasselbe Haus, dieselbe Miete, aber eine andere Steuerrechnung — je nachdem, wo Sie wohnen. Wenn Sie in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum ansässig sind, zahlen Sie weniger und können Ausgaben abziehen. Wohnen Sie außerhalb — und das schließt die Briten nach dem Brexit ein — steigt der Steuersatz und die Abzüge entfallen. Ich erkläre Ihnen, warum.
Es gibt eine Frage, die viele ausländische Eigentümer überrascht: „Zahle ich das Gleiche, egal wo ich wohne?“ Und die Antwort lautet nein. Das Land, in dem Sie ansässig sind, verändert — und zwar erheblich —, was Sie für Ihr Haus in Spanien zahlen. Der Unterschied liegt in zwei Dingen: dem Steuersatz und der Möglichkeit, Ausgaben abzuziehen.
Ausgaben abziehen: nur aus der EU oder dem EWR
Wenn Sie in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum ansässig sind (mit Informationsaustausch), erlaubt Ihnen das Gesetz, den Nettoertrag zu versteuern: Das heißt, von der eingenommenen Miete dürfen Sie Ausgaben wie das Hausgeld, den IBI, die Hypothekenzinsen, Reparaturen oder die Versicherung abziehen. Das senkt die Bemessungsgrundlage erheblich. Sind Sie außerhalb dieses Raums ansässig, versteuern Sie die Bruttoeinnahmen, ohne irgendetwas abzuziehen. Dieselbe Miete, aber auf einer viel höheren Grundlage.
Der Steuersatz: 24 % gegenüber 19 %
Zu diesem Unterschied kommt der des Steuersatzes hinzu. Der allgemeine IRNR-Satz beträgt 24 %, sinkt aber auf 19 % für in der EU oder im EWR Ansässige. So trifft den außerhalb der EU Ansässigen eine doppelte Benachteiligung: Er zahlt einen höheren Satz (24 % statt 19 %) und zudem auf einer höheren Grundlage, weil er keine Ausgaben abziehen kann.
Ein wichtiger Hinweis zum Verkauf
- Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der Immobilie wird für alle Nichtansässigen mit 19 % besteuert, ob sie in der EU oder außerhalb leben.
- Der Sprung von 24 % auf 19 % betrifft die laufenden Einkünfte (die Miete und die fiktiven Einkünfte), nicht den Veräußerungsgewinn.
- Deshalb sollte man nicht vermischen: Eine Sache ist, was Sie zahlen, solange Sie das Haus besitzen, eine andere, was Sie zahlen, wenn Sie es verkaufen.
Der britische Fall nach dem Brexit
Das deutlichste Beispiel erleben die Briten. Mit dem Brexit hörte das Vereinigte Königreich auf, ein EU-Staat zu sein, sodass seine Einwohner von der Besteuerung als EU-Bürger zur Besteuerung als Ansässige eines Drittlands wechselten: von 19 % auf 24 % und ohne Ausgabenabzug. Viele erklären weiterhin wie zuvor, ohne es zu wissen. Und hier kommt ein weiterer Baustein ins Spiel, den man prüfen sollte: das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Spanien und Ihrem Land, das das Endergebnis verändern kann.
Wenn Sie nichtansässiger Eigentümer sind und nicht sicher wissen, wie sich Ihr Wohnsitzland auswirkt, schreiben Sie mir. Ich prüfe Ihre Situation, berechne, was Ihnen zusteht — je nachdem, ob Sie in der EU oder außerhalb ansässig sind — und sehe mir das anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen an, damit Sie weder zu viel zahlen noch zu wenig erklären.
Häufige Fragen
Zahle ich das Gleiche, egal wo ich wohne?
Nein. Wenn Sie in der EU oder im EWR ansässig sind, beträgt der IRNR-Satz auf die laufenden Einkünfte 19 %, und Sie können Ausgaben abziehen. Wohnen Sie außerhalb, steigt der allgemeine Satz auf 24 % und Abzüge sind nicht erlaubt. Dieselbe Immobilie zahlt je nach Wohnort unterschiedlich.
Ich bin Brite — betrifft mich der Brexit steuerlich?
Ja. Nach dem Brexit werden im Vereinigten Königreich Ansässige als Ansässige eines Drittlands besteuert: mit 24 % auf die laufenden Einkünfte und ohne Ausgabenabzug. Es lohnt sich, die Situation und das anwendbare Doppelbesteuerungsabkommen zu prüfen.
Kann ich Hausgeld und IBI von der Miete abziehen?
Nur wenn Sie in der EU oder im EWR ansässig sind. In diesem Fall dürfen Sie Ausgaben wie das Hausgeld, den IBI, die Hypothekenzinsen oder Reparaturen abziehen. Von außerhalb dieses Raums wird auf die Bruttoeinnahmen versteuert, ohne Abzug.
Ist auch der Veräußerungsgewinn teurer, wenn ich außerhalb der EU wohne?
Nicht beim Steuersatz: Der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der Immobilie wird für alle Nichtansässigen mit 19 % besteuert. Der Unterschied zwischen 24 % und 19 % betrifft die laufenden Einkünfte (Miete und fiktive Einkünfte), nicht den Veräußerungsgewinn.
Rechtsgrundlage und amtliche Quellen
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