Zacznij wcześniej: jak terminy administracyjne mogą storpedować Twoją transakcję

Istnieje ryzyko w transakcjach kupna-sprzedaży, o którym prawie nikt nie mówi, dopóki go nie doświadczy: czas. Nie cena, nie podatki, nie drobny druk. Czas. Licencia, która się opóźnia, certyfikat, który nie dociera, wpis do rejestru trwający dłużej niż planowano… i nagle transakcja, która wydawała się zamknięta, zaczyna się chwiać.

Widzę to przede wszystkim u zagranicznych klientów, którzy przyjeżdżają z krajów, gdzie administracja działa w innym tempie. Dobra wiadomość jest taka, że tym ryzykiem da się zarządzać. A klucz to jedno słowo: działać z wyprzedzeniem.

Termin administracyjny: niewidzialne ryzyko

Gdy kupujesz lub sprzedajesz nieruchomość, transakcja nie zależy wyłącznie od Ciebie i drugiej strony. Zależy też od instytucji publicznych, które mają własny rytm pracy: gminy, Rejestru Nieruchomości, Katastru, a niekiedy urzędu skarbowego. A ten rytm nie zawsze pokrywa się z pośpiechem kupującego, który chce jak najszybciej podpisać umowę.

Prawo stara się to porządkować. Ley 39/2015 (hiszpańska ustawa o ogólnym postępowaniu administracyjnym), która reguluje działanie organów publicznych, nakłada na nie obowiązek rozstrzygnięcia sprawy i udzielenia odpowiedzi w określonym terminie. Co do zasady termin ten nie może przekroczyć sześciu miesięcy, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej; gdy termin nie jest określony, wynosi trzy miesiące. Problem polega na tym, że „
” nie oznacza, że jest on zawsze dotrzymywany — i właśnie tu pojawiają się nieprzyjemne niespodzianki.

Typowe przykłady, które blokują transakcję

• Pozwolenia urbanistyczne: jeśli nieruchomość wymaga licencia (budowlanego, na podział działki lub na pierwsze zasiedlenie), jej procedura ma terminy, które mogą się wydłużyć w zależności od gminy i jej obciążenia pracą.
• Certyfikaty: zaświadczenie o zdatności do zamieszkania, certyfikat energetyczny, zaświadczenia techniczne do zgłoszenia robót budowlanych… każdy zależy od osoby trzeciej i od jej harmonogramu.
• Wypisy i zaświadczenia z Rejestru Nieruchomości: aktualny wyciąg z rejestru lub zaświadczenie mogą — w czasie wzmożonego ruchu — zająć więcej czasu, niż się spodziewasz.
• Wstępne formalności kupującego nierezydenta: uzyskanie NIE (numeru identyfikacyjnego dla cudzoziemców) lub otwarcie rachunku bankowego również nakręca zegar.

Milczenie administracyjne: uważaj, by nie brać go za zgodę

Być może słyszałeś, że „
”. To tylko połowa prawdy. Co do zasady, gdy składasz wniosek i urząd nie rozpatrzy go w terminie, prawo uznaje, że Twój wniosek został uwzględniony (to tzw. silencio administrativo positivo, czyli pozytywne milczenie administracyjne). Istnieją jednak ważne wyjątki, a jeden z nich dotyka Cię bezpośrednio przy kupnie-sprzedaży.

W sprawach urbanistycznych prawo jest kategoryczne: w drodze silencio administrativo nie można nabyć uprawnień ani praw sprzecznych z przepisami planistycznymi. Innymi słowy: jeśli ubiegasz się o licencia niezgodną z planem zagospodarowania przestrzennego, milczenie urzędu NIE przyznaje Ci tego pozwolenia. Dlatego kupowanie nieruchomości z założeniem, że „
”, jest bardzo ryzykowne. Może nie zostać wydana nigdy.

Dlaczego wcześniejsze działanie oszczędza pieniędzy (i nerwów)

Umowa kupna-sprzedaży zazwyczaj określa termin podpisania aktu notarialnego. Jeśli ten termin nadejdzie, a jakaś procedura jest jeszcze w toku, ktoś nie wywiąże się z umowy. A niewywiązanie może kosztować: utratę zadatku, odszkodowanie lub rozpad całej transakcji. Zdecydowaną większość takich sytuacji można uniknąć, zaczynając formalności z odpowiednim wyprzedzeniem, zanim ustali się konkretne daty.

Właśnie tak pracuję: zanim cokolwiek podpiszesz, ustalam, które procedury zależą od administracji, jak długo realistycznie mogą potrwać i które warto uruchomić od razu. Zapobieganie jest znacznie tańsze niż naprawianie.

Jak zabezpieczyć umowę

To kluczowe narzędzie, któremu poświęcam osobny artykuł: warunki umowne. Dobrze skonstruowana umowa może uzależnić swoje wejście w życie od uzyskania licencia lub certyfikatu (warunek zawieszający) albo przewidywać jej rozwiązanie bez kary, jeśli procedura nie zakończy się na czas (warunek rozwiązujący). W ten sposób, jeśli administracja się opóźni, nie tracisz zadatku i nie jesteś uwięziony w niemożliwej transakcji.

Jeśli zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość na Costa Blanca i w grę wchodzi jakaś procedura administracyjna, napisz do mnie przed podpisaniem umowy. Razem ustalimy, co zależy od administracji, i zabezpieczymy to w umowie. To różnica między tym, czy czas gra dla Ciebie, czy przeciwko Tobie.