Zanim sprzedasz w Hiszpanii: dlaczego twój dom musi zgadzać się z Katastrem, Rejestrem Nieruchomości i rzeczywistością

Widzę tę scenę niemal co tydzień w moim biurze. Ktoś chce sprzedać dom na Costa Blanca, pojawia się kupujący, wszystko idzie dobrze… i nagle transakcja staje, bo nieruchomość „
” to nie ta sama co nieruchomość rzeczywista. Jest basen, który nigdzie nie figuruje, zamknięty taras przerobiony na sypialnię, kilka dodatkowych metrów. I to, co wydaje się drobiazgiem, może zablokować całą sprzedaż.

Dobra wiadomość jest taka, że ma to rozwiązanie i w prawie każdym przypadku da się to naprawić przed wystawieniem domu na sprzedaż. Tłumaczę krok po kroku, bez żargonu prawniczego.

Co oznacza „
”

Zadeklarowanie nowej budowy to po prostu oficjalne stwierdzenie, że na danej działce istnieje budynek. Kiedy działka była kupowana lub dziedziczona, w dokumentach być może widniała tylko ziemia albo mniejszy dom. Jeśli później coś wybudowano lub rozbudowano, zmianę tę trzeba odnotować. Dopóki się tego nie zrobi, rzeczywisty dom i dom w rejestrze się nie pokrywają.

Wyobraź sobie, że twoja nieruchomość ma trzy „
”, które powinny być identyczne: rzeczywistość fizyczna (to, co faktycznie wybudowano), Rejestr Nieruchomości (to, co figuruje jako twoja własność wolna od obciążeń) i Kataster (to, co urząd skarbowy odnotował w celu poboru podatków). Gdy trzy zdjęcia się zgadzają, sprzedaż jest prosta. Gdy nie — zaczynają się problemy.

Kataster i Rejestr Nieruchomości to nie to samo (i czasami nie rozmawiają ze sobą)

Wielu ludzi je myli, więc je rozróżnijmy. Kataster (Catastro) podlega urzędowi skarbowemu i opisuje nieruchomość pod względem fizycznym: powierzchnia, przeznaczenie, lokalizacja. To on określa na przykład twój podatek od nieruchomości (IBI). Rejestr Nieruchomości (Registro de la Propiedad) natomiast wskazuje, kto jest właścicielem i jakie obciążenia ciążą na nieruchomości (hipoteki, zajęcia komornicze, służebności).

Przez lata funkcjonowały oddzielnie i normalne było, że się nie zgadzały. Od czasu Ley 13/2015 oba są zobowiązane do koordynacji: gdy wpisuje się opis graficzny nieruchomości, Rejestr i Kataster uzgadniają jej granice i powierzchnię. Dlatego dziś, przed sprzedażą, warto sprawdzić, czy oba zdjęcia mówią to samo co rzeczywistość.

Dwie ścieżki: ukończona budowa i budowa „
”

Nie wszystkie budowy deklaruje się tak samo. Prawo (Texto Refundido de la Ley de Suelo w artykule 28) przewiduje dwie ścieżki i wiedza o tym, na której się jest, bardzo zmienia procedurę.

1. Ukończona nowa budowa (z pozwoleniem)

Jest to normalna ścieżka, gdy budowa została wykonana z pozwoleniem na budowę i zaświadczeniem o zakończeniu robót. Deklaruje się ją przed notariuszem, przedkładając dokumentację techniczną, i wpisuje do Rejestru. To czysta droga: istnieją dokumenty potwierdzające, że wszystko zostało zrobione zgodnie z przepisami.

2. Nowa budowa przez zasiedzenie (art. 28.4 TRLS)

To najczęstszy przypadek w starych domach na wybrzeżu. Tutaj budowa lub rozbudowa nie ma pozwolenia, ale upłynęło już tyle czasu, że organy administracji nie mogą żądać jej rozbiórki. W takim przypadku prawo pozwala wpisać budowę, przedkładając zaświadczenie techniczne (architekta lub technika budowlanego), zaświadczenie katastralne lub akt notarialny poświadczający, że budowa była ukończona w określonej dacie.

Uwaga na ważną niuans: wpisanie budowy przez zasiedzenie NIE jest tym samym co jej „
” w sensie urbanistycznym. To dwie różne rzeczy. Wpis umożliwia normalną sprzedaż, hipotekowanie lub dziedziczenie; sytuacja urbanistyczna budowy pozostaje taka, jaka jest. Dlatego warto, aby ktoś przejrzał twój konkretny przypadek, zanim cokolwiek weźmiesz za pewnik.

Dlaczego to blokuje sprzedaż (lub dziedziczenie)

Gdy metry się nie zgadzają, problemy pojawiają się w najgorszym możliwym momencie: z kupującym już przy stole. Oto, co zazwyczaj się dzieje:

• Bank kupującego wycenia dom i stwierdza, że rzeczywiste metry nie zgadzają się z Rejestrem: albo obniża kredyt hipoteczny, albo go nie udziela.
• Kupujący — słusznie — traci zaufanie i wycofuje się lub żąda obniżki ceny.
• Ubezpieczenie nieruchomości może nie obejmować części, która nie jest zadeklarowana.
• Jeśli to sprawa spadkowa, nie można wpisać nieruchomości na rzecz spadkobiercy, dopóki opis nie jest prawidłowy.

Tego wszystkiego można uniknąć, odrabiając pracę domową zawczasu. Sprzedaż, która upada z powodu problemu rejestrowego, kosztuje o wiele więcej — w pieniądzach i nerwach — niż uregulowanie sprawy na czas.

Ile to kosztuje i ile trwa (naprawdę)

Podam uczciwe wskazówki, bo każdy przypadek jest inny. W regularyzacji biorą udział różni specjaliści i instytucje, każde z własnym kosztem: technik podpisujący zaświadczenie (architekt lub technik budowlany), notariusz, Rejestr Nieruchomości, podatek od aktu notarialnego (Actos Jurídicos Documentados) oraz aktualizacja Katastru.

Pod względem czasu: gdy dokumentacja techniczna jest już gotowa, procedura przebiega zazwyczaj w ciągu kilku tygodni do dwóch miesięcy, zależnie od obłożenia Rejestru i Katastru. Najdłużej zajmuje niemal zawsze uzyskanie i właściwe przygotowanie części technicznej. Dlatego podkreślam: wczesne rozpoczęcie to najlepsza inwestycja.

Jak uregulować łańcuch Kataster–Rejestr–rzeczywistość

Taka jest logiczna kolejność, którą stosuję, kiedy zajmuję się podobną sprawą:

1. Wykrycie rozbieżności: zaczynam od aktualnego wyciągu z Rejestru i porównuję go z numerem katastralnym oraz rzeczywistością nieruchomości.
2. Zamówienie zaświadczenia technicznego: architekt lub technik budowlany zaświadcza opis budowy, a jeśli idzie przez zasiedzenie — datę jej ukończenia.
3. Wybór właściwej ścieżki rejestrowej: przy małych rozbieżnościach zazwyczaj wystarczy wpis reprezentacji graficznej (art. 199 Ley Hipotecaria); przy dużych może być konieczna szczególna procedura notarialna (art. 201). Właściwa ocena na tym etapie pozwala uniknąć odmów ze strony rejestratora.
4. Podpisanie aktu deklaracji nowej budowy (ukończonej lub przez zasiedzenie) u notariusza, wraz z dokumentacją techniczną.
5. Wpis do Rejestru Nieruchomości i sprawdzenie, czy opis w Rejestrze odpowiada już rzeczywistości.
6. Aktualizacja Katastru w celu dostosowania powierzchni i przeznaczenia, aby problem nie powrócił przy kolejnej transakcji.

Lista kontrolna przed wywieszeniem tabliczki „
”

Jeśli rozważasz sprzedaż — lub dziedziczenie — domu w Hiszpanii i nie masz pewności, czy twoje dokumenty są w porządku, napisz do mnie, a przejrzymy to razem. Wolę pomóc ci działać z wyprzedzeniem niż gasić pożar. Tak właśnie pracuję: najpierw zrozumieć twój przypadek, potem zapobiegać, a dopiero wtedy działać.