KUPNO I SPRZEDAŻ · PRZEWODNIK PRAKTYCZNY
Komplikacje, które najbardziej hamują sprawę nierezydenta (i jak im zapobiegać)
Autor: Moisés Vicens i Francés27 czerwca 20268 min czytania
Kupno, sprzedaż czy dziedziczenie w Hiszpanii, gdy mieszka się za granicą, nie jest trudne, ale pełne drobnych zatorów, które razem mogą opóźnić lub zablokować transakcję. Opowiadam o tych, które widzę co tydzień w kancelarii, a przede wszystkim o tym, jak im zapobiegać, żeby czas działał na twoją korzyść.
To, co dla kogoś mieszkającego w Hiszpanii jest rutynową formalnością, dla zagranicznego klienta może zamienić się w źródło problemów. Nie dlatego, że jest trudne, lecz dlatego, że to wiele drobnych elementów zależnych od osób trzecich — administracji, banków, rejestrów, obu krajów — które, jeśli nie uporządkuje się ich w porę, w końcu zderzają się, zwykle tuż przed podpisem. Streszczam komplikacje, które widzę najczęściej, i to, jak się z nimi radzić.
Zatory, które widzę co tydzień
- NIE i konto bankowe: bez nich zazwyczaj nie można podpisać, a załatwienie ich z zagranicy zabiera swój czas.
- Pełnomocnictwo notarialne, żeby nie musieć podróżować: trzeba je udzielić i opatrzyć apostille wcześniej, a nie w dniu podpisu.
- Valor de referencia z Catastro: podatek oblicza się od niego, a nie od twojej ceny, i czasem warto go zaskarżyć.
- Potrącenie 3 % przy sprzedaży: zaliczka na poczet IRNR, którą w niektórych przypadkach można odzyskać w całości lub w części.
- Plusvalía municipal: zależy od rozporządzenia każdej gminy, a nie od tabeli krajowej.
- Zagraniczna dokumentacja spadkowa: apostille i tłumaczenia przysięgłe, które trzeba przygotować z zapasem.
- Terminy administracji: pozwolenia, zaświadczenia i odpisy z rejestru, które trwają dłużej, niż przewidziano.
- Faktury za remonty i ulepszenia: dowód, który obniża twój podatek przy sprzedaży.
- Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania twojego kraju, która zmienia to, ile płacisz w zależności od tego, gdzie mieszkasz.
Każdy z tych punktów ma swój własny artykuł, w którym wyjaśniam go dogłębnie. Tu chcę, żebyś dostrzegł wzorzec: żaden z nich nie jest groźny sam w sobie; szkodzi to, że się nawarstwiają i pojawiają za późno.
Wspólna nić: czas i informacja
Niemal wszystkie te komplikacje mają to samo źródło i to samo rozwiązanie. Źródło: formalności zależne od osoby trzeciej, której nie kontrolujesz i która ma własne terminy. Rozwiązanie: zacząć wcześniej i wiedzieć, o co pytać. Kto działa z wyprzedzeniem, zamienia potencjalny problem w zwykły kolejny punkt w kalendarzu.
Zasada praktyczna
- Przed podpisaniem lub przyjęciem spadku ustal, które formalności zależą od osób trzecich (administracja, bank, rejestr, twój kraj).
- Uruchom je jak najwcześniej, a nie wtedy, gdy jest już ustalona data podpisu.
- Zapisz w umowie, co się stanie, jeśli formalność się opóźni (właśnie to robią warunki zawieszające i rozwiązujące).
- Zapobieganie jest zwykle tańsze niż naprawianie skutków.
Jeśli zamierzasz kupić, sprzedać lub odziedziczyć na Costa Blanca i mieszkasz poza Hiszpanią, napisz do mnie, zanim zobowiążesz się do terminów. Przejdziemy razem przez to, które elementy zależą od osób trzecich, ile realnie mogą trwać i które warto uruchomić już teraz. Tak właśnie pracuję: najpierw zrozumieć twoją sprawę, potem zapobiec, a dopiero potem działać.
Najczęściej zadawane pytania
Czy muszę podróżować do Hiszpanii, żeby kupić, sprzedać lub odziedziczyć?
W większości przypadków nie. Mając pełnomocnictwo notarialne udzielone w twoim kraju i opatrzone apostille, mogę reprezentować cię u notariusza, w Registro, urzędzie skarbowym i bankach oraz poprowadzić transakcję od początku do końca bez twojego przyjazdu.
Jaki jest najdroższy błąd nierezydenta?
Zobowiązanie się do daty podpisu bez uruchomienia formalności zależnych od osób trzecich (NIE, pozwolenia, zaświadczenia, dokumentacja spadkowa). Gdy formalność się opóźnia, transakcja się chwieje. Wczesne działanie zmniejsza to ryzyko.
Co powinienem mieć gotowe przed rozpoczęciem?
Zależy od sprawy, ale niemal zawsze: NIE i, jeśli trzeba, konto bankowe; pełnomocnictwo notarialne z apostille, jeśli nie zamierzasz przyjechać; a w spadkach — dokumentację z kraju pochodzenia, opatrzoną apostille i przetłumaczoną. Doprecyzowujemy to w zależności od twojej sprawy.
POROZMAWIAJMY?
Proszę opisać swoją sprawę bez zobowiązań
Odpowiadam osobiście, w Pana/Pani języku. Pierwsza konsultacja służy temu, abyśmy się poznali i sprawdzili, jak mogę pomóc.
Czytaj dalej
Pełne wsparcie przy kupnie lub sprzedaży, z planowaniem formalności i terminów od pierwszego dnia.
Kupno i sprzedaż nieruchomości →Podatki to jeden z tych elementów, które warto mieć wyliczone przed podpisaniem, a nie po nim.
Podatki dla nierezydentów →NIE i rachunek bankowy nierezydenta: od czego zacząć przed zakupem.
NIE i rachunek bankowy →Jak udzielić pełnomocnictwa w swoim kraju i co sprawdza hiszpański notariusz.
Kupno bez podróży: pełnomocnictwo notarialne →