KUPNO I SPRZEDAŻ · PRZEWODNIK PRAKTYCZNY
Komplikacje, które najbardziej hamują sprawę nierezydenta (i jak się ich uprzedza)
Autor: Moisés Vicens i Francés27 czerwca 20268 min czytania
Kupno, sprzedaż czy dziedziczenie w Hiszpanii, gdy mieszka się za granicą, nie jest trudne, ale pełne drobnych zatorów, które razem mogą wykoleić transakcję. Opowiadam o tych, które widzę co tydzień w kancelarii, a przede wszystkim o tym, jak się ich uprzedza, żeby czas grał na twoją korzyść.
To, co dla kogoś mieszkającego w Hiszpanii jest rutynową formalnością, dla zagranicznego klienta może zamienić się w pole minowe. Nie dlatego, że jest trudne, lecz dlatego, że to wiele drobnych elementów zależnych od osób trzecich — administracji, banków, rejestrów, obu krajów — które, jeśli nie uporządkuje się ich w porę, w końcu zderzają się w najgorszym momencie: tuż przed podpisem. Streszczam komplikacje, które widzę najczęściej, i to, jak się je rozbraja.
Zatory, które widzę co tydzień
- NIE i konto bankowe: bez nich nie ma podpisu, a załatwienie ich z zagranicy zabiera swój czas.
- Pełnomocnictwo notarialne, żeby nie musieć podróżować: trzeba je udzielić i opatrzyć apostille wcześniej, a nie w dniu podpisu.
- Valor de referencia z Catastro: podatek oblicza się od niego, a nie od twojej ceny, i czasem warto go zaskarżyć.
- Potrącenie 3 % przy sprzedaży: zaliczka na poczet IRNR, którą często odzyskuje się w części.
- Plusvalía municipal: zależy od rozporządzenia każdej gminy, a nie od tabeli krajowej.
- Zagraniczna dokumentacja spadkowa: apostille i tłumaczenia przysięgłe, które trzeba przygotować z zapasem.
- Terminy administracji: pozwolenia, zaświadczenia i odpisy z rejestru, które trwają dłużej, niż przewidziano.
- Faktury za remonty i ulepszenia: dowód, który obniża twój podatek przy sprzedaży.
- Umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania twojego kraju, która zmienia to, ile płacisz w zależności od tego, gdzie mieszkasz.
Każdy z tych punktów ma swój własny artykuł, w którym wyjaśniam go dogłębnie. Tu chcę, żebyś dostrzegł wzorzec: żaden z nich nie jest groźny sam w sobie; szkodzi to, że się nawarstwiają i pojawiają za późno.
Wspólna nić: czas i informacja
Niemal wszystkie te komplikacje mają to samo źródło i to samo rozwiązanie. Źródło: formalności zależne od osoby trzeciej, której nie kontrolujesz i która ma własne terminy. Rozwiązanie: zacząć wcześniej i wiedzieć, o co pytać. Kto się uprzedza, zamienia potencjalny problem w zwykły kolejny punkt w kalendarzu.
Złota zasada
- Przed podpisaniem lub przyjęciem spadku ustal, które formalności zależą od osób trzecich (administracja, bank, rejestr, twój kraj).
- Uruchom je jak najwcześniej, a nie wtedy, gdy jest już ustalona data podpisu.
- Zapisz w umowie, co się stanie, jeśli formalność się opóźni (właśnie to robią warunki zawieszające i rozwiązujące).
- Zapobieganie kosztuje ułamek tego, co naprawa upadłej transakcji.
Jeśli zamierzasz kupić, sprzedać lub odziedziczyć na Costa Blanca i mieszkasz poza Hiszpanią, napisz do mnie, zanim zobowiążesz się do terminów. Przejdziemy razem przez to, które elementy zależą od osób trzecich, ile realnie mogą trwać i które warto uruchomić już teraz. Tak właśnie pracuję: najpierw zrozumieć twoją sprawę, potem zapobiec, a dopiero potem działać.
Najczęściej zadawane pytania
Czy muszę podróżować do Hiszpanii, żeby kupić, sprzedać lub odziedziczyć?
W większości przypadków nie. Mając pełnomocnictwo notarialne udzielone w twoim kraju i opatrzone apostille, mogę reprezentować cię u notariusza, w Registro, urzędzie skarbowym i bankach oraz poprowadzić transakcję od początku do końca bez twojego przyjazdu.
Jaki jest najdroższy błąd nierezydenta?
Zobowiązanie się do daty podpisu bez uruchomienia formalności zależnych od osób trzecich (NIE, pozwolenia, zaświadczenia, dokumentacja spadkowa). Gdy formalność się opóźnia, transakcja się chwieje. Uprzedzenie tego pozwala tego uniknąć.
Co powinienem mieć gotowe przed rozpoczęciem?
Zależy od sprawy, ale niemal zawsze: NIE i, jeśli trzeba, konto bankowe; pełnomocnictwo notarialne z apostille, jeśli nie zamierzasz przyjechać; a w spadkach — dokumentację z kraju pochodzenia, opatrzoną apostille i przetłumaczoną. Doprecyzowujemy to w zależności od twojej sprawy.
POROZMAWIAJMY?
Proszę opisać swoją sprawę bez zobowiązań
Odpowiadam osobiście, w Pana/Pani języku. Pierwsza konsultacja służy temu, abyśmy się poznali i sprawdzili, jak mogę pomóc.
Czytaj dalej
Pełne wsparcie przy kupnie lub sprzedaży, z planowaniem formalności i terminów od pierwszego dnia.
Kupno i sprzedaż nieruchomości →Podatki to jeden z tych elementów, które warto mieć wyliczone przed podpisaniem, a nie po nim.
Podatki dla nierezydentów →