Kupno domu w Hiszpanii z basenem lub niezgłoszoną rozbudową: co bierzesz na siebie i jak to naprawić

Scena, którą widzę niemal co tydzień

Do mojego biura przychodzi para, zwykle z Europy Północnej, zachwycona domem na wybrzeżu. Willa z ogrodem, wspaniały basen, zamknięty ganek, który sprzedający używa jako zimowego salonu. Wszystko piękne. A potem proszę o dokumenty i pojawia się ten sam problem: basen nigdzie nie figuruje, zimowy salon „na papierze” nadal jest otwartym tarasem, a dom ma trzydzieści metrów więcej, niż wynika z Rejestru.

W Hiszpanii jest to bardzo częste, zwłaszcza w domach jednorodzinnych, na wiejskich posiadłościach i w starszych domach na wybrzeżu. I tutaj rzecz najważniejsza: to, że istnieje niezgłoszona budowa, NIE oznacza, że nie możesz kupić. Oznacza to, że musisz dokładnie wiedzieć, co kupujesz, bo to nie jest błahy szczegół administracyjny. Wyjaśniam to spokojnie.

Nie każda niezgłoszona budowa jest taka sama: cztery sytuacje

Kiedy słyszę „dom ma niezgłoszoną budowę”, pierwsze co robię, to sprawdzam, w której z tych czterech sytuacji się znajdujemy. Bo różnica między jedną a drugą to różnica między spokojną formalnością a poważnym problemem.

1. Budowa legalna, ale niewpisana do rejestru

Najlepsza z wszystkich sytuacji. Budowa została w swoim czasie wykonana z pozwoleniem gminnym, ale ktoś zapomniał zgłosić ją do Rejestru Nieruchomości. Budowa jest legalna; brakuje wyłącznie formalności rejestrowych. Tutaj naprawa jest zwykle prosta: dostarcza się dokumentację i dokonuje wpisu. Zero dramatu.

2. Stara, przedawniona budowa, wpisywalna przez zasiedzenie

Budowa lub rozbudowa nie miała pozwolenia, ale jest na tyle stara, że administracja nie może już nakazać jej rozbiórki, ponieważ upłynął termin, w którym mogła działać. W takim przypadku można ją wpisać do Rejestru „przez zasiedzenie”, przedkładając zaświadczenie techniczne lub katastralne poświadczające, że budowa była ukończona w określonej dacie. Uwaga: możliwość wpisania nie oznacza, że jest w pełni legalna. Wracam do tego zaraz, bo to punkt, który budzi najwięcej nieporozumień.

3. Budowa „niezgodna z planem zagospodarowania” (fuera de ordenación)

Budowa istnieje i może pozostać, ale koliduje z aktualnym planem zagospodarowania przestrzennego. Zwykle można ją sprzedać, ale niesie ze sobą istotne ograniczenia: często dozwolone są jedynie prace konserwacyjne, nie można jej rozbudować, a jeśli pewnego dnia zostanie rozebrana lub popadnie w ruinę, być może nie będzie można odbudować jej w takiej samej formie. Można ją kupić, ale trzeba wiedzieć, na co się decydujesz.

4. Budowa nieprzedawniona lub niepodlegająca przedawnieniu

Najgorszy przypadek. Albo budowa jest niedawna i administracja wciąż ma czas na działanie, albo znajduje się na terenie, gdzie upływ czasu NIGDY nie chroni (chroniony grunt niebudowlany, dobro publiczne, tereny zielone…). Tutaj ryzyko jest realne: postępowanie dyscyplinarne, kara, nakaz legalizacji, a nawet nakaz rozbiórki. To sytuacja, w której mówię wprost: nie podpisuj niczego, dopóki ktoś tego wcześniej nie sprawdzi.

Wpis przez zasiedzenie NIE jest legalizacją (to kluczowa sprawa)

To najkosztowniejsze nieporozumienie, jakie widuję. Wiele osób sądzi, że jeśli budowę można wpisać do Rejestru „przez zasiedzenie”, wszystko jest już uregulowane i zalegalizowane. Tak nie jest. To dwie różne rzeczy, które biegną osobnymi torami.

Ścieżka nowej budowy przez zasiedzenie (przewidziana w art. 28.4 hiszpańskiej ustawy o gruntach) pozwala odnotować w Rejestrze starą budowę, gdy administracja nie może już nakazać jej rozbiórki z powodu upływu czasu. To daje ci coś bardzo konkretnego: możliwość normalnej sprzedaży, obciążenia hipoteką lub dziedziczenia domu. Ale NIE czyni budowy legalną z punktu widzenia urbanistycznego ani nie znosi jej ograniczeń. Sytuacja urbanistyczna pozostaje taka, jaka jest.

Najważniejsze dla ciebie jako kupującego: wpisanie budowy niczego nie „ukrywa”. Wręcz przeciwnie. Gdy stara budowa zostaje wpisana bez zaświadczenia gminy, rejestrator ma obowiązek poinformować o tym samą gminę, która może odnotować w Rejestrze konkretną sytuację urbanistyczną budowy i jej ograniczenia. Innymi słowy, wpis uruchamia formalne zawiadomienie do urzędu gminy. To nie jest dywan, pod który chowa się problem.

Walencka ostrożność: niezgodność z planem zagospodarowania i grunt rolny

Ponieważ pracuję w Calp, mówię o zasadach obowiązujących tutaj, w Comunitat Valenciana, gdzie normą odniesienia jest Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (TRLOTUP). Miej jednak od początku na uwadze jedno: prawo urbanistyczne jest regionalne i gminne, więc to, co opisuję, jest zasadą walencką, a konkretny przypadek zawsze trzeba sprawdzić w danej gminie.

Ogólna zasada w Comunitat Valenciana jest taka, że administracja dysponuje terminem — około piętnastu lat od pełnego ukończenia budowy — na żądanie jej legalizacji lub przywrócenia zgodności z prawem budowy wykonanej bez pozwolenia. Ale NIE poprzestawaj na tej liczbie, bo ma ona bardzo ważne wyjątki i to właśnie one dają najwięcej nieprzyjemnych niespodzianek.

Ten termin NIE ma zastosowania — to znaczy administracja może działać zawsze, bez ograniczenia czasowego — gdy budowa znajduje się na gruncie niebudowlanym, na terenach lub w budynkach należących do dobra publicznego, na terenach zielonych, drogach, przestrzeniach otwartych, w ramach publicznych funkcji użyteczności publicznej lub na dobrach walenckiego dziedzictwa kulturowego. To ma decydujące znaczenie przy domach jednorodzinnych, willach i posiadłościach na gruncie rolnym lub chronionym: tam wiek budowy NIE zawsze cię chroni. Basen sprzed dwudziestu pięciu lat na chronionym gruncie niebudowlanym może nadal podlegać rozbiórce.

I ostatnia ostrożność: nawet jeśli termin upłynął, sama norma walencka wyjaśnia, że samo upłynięcie terminu nie legalizuje budowy. Pozostaje ona nielegalna, tylko nie do rozbiórki; a dopóki ta sytuacja trwa, nie będziesz mógł wykonywać remontów, rozbudowy ani konsolidacji na tym, co zbudowano bez pozwolenia. Dlatego „niezgodność z planem zagospodarowania” i „grunt rolny” są dla mnie dwiema czerwonymi flagami, które zmuszają do dokładnego przejrzenia akt sprawy.

Rejestr, Kataster i rzeczywistość: Kataster nie legalizuje

Aby zrozumieć, co kupujesz, wyobraź sobie, że dom ma trzy „zdjęcia”, które powinny się pokrywać: rzeczywistość fizyczną (to, co naprawdę zostało zbudowane), Rejestr Nieruchomości (kto jest właścicielem i jakie obciążenia ma nieruchomość) oraz Kataster (Catastro) (to, co urząd skarbowy odnotował na potrzeby podatków, takich jak IBI). Gdy te trzy się zgadzają, wszystko przebiega gładko. Gdy nie — zaczynają się wątpliwości: banku, ubezpieczyciela i samego kupującego.

I tutaj najbardziej typowy błąd, jaki słyszę: „basen jest w Katastrze, więc jest legalny”. NIE. Kataster opisuje nieruchomość do celów podatkowych, ale Kataster niczego nie legalizuje pod względem urbanistycznym. To, że twoja nieruchomość płaci IBI za więcej metrów, nie oznacza, że te metry mają pozwolenie na budowę. Kataster może pomóc udowodnić, że budowa istnieje i od kiedy, ale nie zastępuje pozwolenia gminnego.

To, co widzę co tydzień, to właśnie ta niezgodność: basen widać na zdjęciu lotniczym, ale nie w Katastrze; Kataster wykazuje większą powierzchnię niż Rejestr; Rejestr mówi o 120 metrach, a rzeczywisty dom ma 180; akt notarialny nawet nie wspomina o basenie; a wycena banku ujawnia wszystko w najgorszym możliwym momencie. Dlatego przed zakupem trzeba zestawić wszystkie trzy zdjęcia — i sytuację w gminie — obok siebie.

Jakie ryzyko podejmujesz, kupując bez sprawdzenia

Przedstawiam je jasno, bo warto mieć je wszystkie przed oczami, zanim zdecydujesz:

• Urbanistyczne: nakaz legalizacji, postępowanie w sprawie dyscypliny urbanistycznej, kara, a jeśli sprawa nie uległa przedawnieniu lub nie podlega przedawnieniu — nawet nakaz rozbiórki.
• Związane z użytkowaniem: trudności w uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie (pierwsze lub drugie zamieszkanie), z wynajmem, z wynajmem turystycznym, z remontem, a nawet z podłączeniem mediów.
• Rejestrowe: Rejestr może odmówić wpisania basenu lub rozbudowy, wymagać georeferencji lub pozostawić wzmiankę o niekorzystnej sytuacji urbanistycznej.
• Finansowe: bank może wycenić tylko zgłoszoną część i obniżyć lub odmówić kredytu hipotecznego, a ubezpieczyciel może wyłączyć to, co niezgłoszone.
• Podatkowe (orientacyjnie): może zajść konieczność aktualizacji Katastru i zmiany IBI, a zgłoszenie budowy może wiązać się z własnym podatkiem od aktu notarialnego; warto to wyliczyć wcześniej, nie później.
• Przy odsprzedaży: pewnego dnia twój kupujący będzie żądał dokładnie tego, co ja radzę żądać dziś: żeby wszystko było uregulowane, albo obniżki ceny.

Jak się zabezpieczyć przed podpisaniem i jak to się naprawia

To kolejność, którą stosuję, gdy kupujący przynosi mi dom z budową, która się nie zgadza. Zasada jest prosta: sprawdzić przed podpisaniem i zapisać na piśmie, co się stanie, jeśli czegoś nie da się naprawić.

1. Poproś o wyciąg z Rejestru (nota simple) i zaświadczenie katastralne, i porównaj je ze sobą oraz z rzeczywistym stanem domu: czy zgadzają się powierzchnia, opis i przybudówki?
2. Zapytaj w gminie o sytuację urbanistyczną: istniejące pozwolenia, czy toczy się postępowanie dyscyplinarne, co mówi plan zagospodarowania i jak sklasyfikowany jest grunt.
3. Sprawdź klasyfikację gruntu ze szczególną uwagą: jeśli to grunt niebudowlany, chroniony lub dobro publiczne, to czerwona flaga, bo tam wiek może cię nie chronić.
4. Zleć architektowi lub inżynierowi budowlanemu zmierzenie rzeczywistego stanu, ustalenie wieku budowy i stwierdzenie, czy da się ją zalegalizować, wpisać przez zasiedzenie, czy żadne z tych rozwiązań nie jest możliwe.
5. Na podstawie diagnozy wybierz ścieżkę: zwykłą legalizację urbanistyczną, jeśli pasuje do planu zagospodarowania; nową budowę przez zasiedzenie, jeśli rozbiórka nie wchodzi już w grę; albo renegocjację zakupu, jeśli sprawa jest delikatna.
6. Zabezpiecz umowę kupna: wprowadź warunki do umowy zadatkowej lub umowy, aby sprzedający uregulował sytuację przed podpisaniem, albo zatrzymaj część ceny, z możliwością odstąpienia, jeśli nie da się tego naprawić.

Jeśli zakochałeś się w domu w Hiszpanii i ma on basen, ganek lub kilka metrów, które nie do końca się zgadzają na papierze, napisz do mnie i przyjrzyjmy się temu razem, zanim cokolwiek podpiszesz. Nie chodzi o to, żeby cię straszyć ani zniechęcać do transakcji: bardzo wiele takich domów kupuje się bez żadnego problemu, wystarczy wiedzieć, w której z czterech sytuacji się znajdujesz, i wszystko dobrze zabezpieczyć. Wolę pomóc ci kupić z otwartymi oczami, niż gasić pożar później.