BELASTINGEN · INHOUDING VAN 3 %
De 3 % die de koper bij de verkoop inhoudt: wat het is en hoe u het teveel terugkrijgt
Door Moisés Vicens i Francés27 juni 20267 min lezen
Wanneer een niet-ingezetene zijn huis in Spanje verkoopt, is de koper verplicht 3 % van de prijs in te houden. Veel mensen denken dat dit verloren belastinggeld is, en dat is het niet: het is een voorschot, en vaak krijgt u een goed deel terug. Ik leg u uit wat het is, waarom het bestaat en hoe u terugvordert wat u toekomt.
Bij de verkoop van een huis door een niet-ingezetene komen meerdere partijen tussen die geld 'inhouden' of opvragen: de koper, zijn bank en het administratiekantoor (de gestoría) dat de transactie afhandelt. Het is makkelijk om in de war te raken en geld als verloren te beschouwen dat in werkelijkheid kan worden teruggekregen. Laten we orde scheppen, te beginnen met het belangrijkste onderdeel: de inhouding van 3 %.
De inhouding van 3 %: wat het is en waarom het bestaat
Wanneer de verkoper niet-ingezetene is, verplicht de wet de koper om 3 % van de koopprijs in te houden en bij de fiscus af te dragen via het Modelo 211. Het is geen gril en geen vergoeding voor de koper: het is een voorschot op de belasting die de niet-ingezeten verkoper zal moeten afrekenen over de winst (de IRNR). Het is een garantie voor de fiscus dat die belasting betaald zal worden, ook al woont de verkoper in het buitenland.
Het is een voorschot, niet de definitieve belasting
Hier zit de sleutel die veel mensen niet benutten. Die 3 % is een voorschot, niet de eindafrekening. De winst van de verkoop wordt belast tegen 19 % voor niet-ingezetenen. Als 19 % van uw werkelijke winst kleiner is dan de 3 % die werd ingehouden, krijgt u het verschil terug: dat wordt aangevraagd door na de verkoop het Modelo 210 in te dienen. Het komt heel vaak voor — vooral wanneer er weinig winst is gemaakt of met verlies is verkocht — en toch vragen veel mensen het niet terug en laten dat geld bij de fiscus staan.
Let op het administratiekantoor van de bank
Naast de fiscale 3 % kunnen in de transactie andere 'inhoudingen' opduiken die geen belastingen zijn: voorschotten op de kosten die het administratiekantoor van de koper of van de bank vraagt om uitgaven te dekken (notaris, register, hun eigen ereloon). Dat is legitiem, maar het is niet hetzelfde als de belasting, en het is raadzaam dat het verantwoord is en tot op de cent klopt. Haal het niet door elkaar: de 3 % gaat naar de fiscus; de voorschotten dienen om kosten te dekken.
Waar u op moet letten
- Dat de koper de 3 % werkelijk afdraagt met het Modelo 211 (vraag een bewijs).
- Dat de 3 % wordt berekend over de juiste prijs, niet over een opgeblazen cijfer.
- Dat de teruggave van het teveel met het Modelo 210 wordt aangevraagd als uw werkelijke belasting lager is.
- Dat de voorschotten van het administratiekantoor uitgesplitst en verantwoord zijn, en dat het niet-bestede wordt teruggegeven.
Als de koper de 3 % niet afdraagt
Er is een risico dat het waard is te kennen: als de koper de inhouding niet toepast of niet afdraagt, wordt het onroerend goed zelf verbonden aan de betaling van dat bedrag. Met andere woorden: het probleem kan het huis en wie het koopt achtervolgen. Daarom beschermt het goed beheren van dit onderdeel beide partijen, niet alleen de verkoper.
Als u uw onroerend goed aan de Costa Blanca gaat verkopen als niet-ingezetene, schrijf mij dan vóór de ondertekening. Ik bereken uw werkelijke winst, bewaak dat de inhouding van 3 % correct gebeurt en, als er te veel is ingehouden, regel ik de teruggave met het Modelo 210. Het is uw geld; het hoeft niet bij de fiscus te blijven.
Veelgestelde vragen
Wat is de inhouding van 3 % bij de verkoop?
Het is 3 % van de prijs die de koper verplicht is in te houden bij de niet-ingezeten verkoper en af te dragen bij de fiscus met het Modelo 211, als voorschot op de IRNR die de verkoper verschuldigd is over de winst van de verkoop.
Is het een belasting of een voorschot?
Een voorschot. De definitieve belasting is 19 % van de winst. Als die 19 % kleiner is dan de ingehouden 3 %, wordt het verschil teruggekregen door na de verkoop het Modelo 210 in te dienen.
Hoe krijg ik terug wat er te veel is ingehouden?
Door na de verkoop het Modelo 210 in te dienen, waarin de werkelijke winst wordt aangegeven en de teruggave van het te veel ingehouden bedrag wordt aangevraagd. Het is raadzaam dit goed en op tijd te doen om dat geld niet te verliezen.
Mag het administratiekantoor van de bank geld inhouden?
Het mag voorschotten op de kosten vragen om de uitgaven van de transactie te dekken, maar dat is geen belasting en evenmin de inhouding van 3 %. Het moet verantwoord en uitgesplitst zijn, en wat niet wordt besteed moet worden teruggegeven.
Wat gebeurt er als de koper de 3 % niet afdraagt?
Het onroerend goed wordt verbonden aan de betaling van dat bedrag, wat een risico vormt voor de koper. Daarom is het raadzaam te controleren dat de inhouding correct wordt toegepast en afgedragen.
Juridische basis en officiële bronnen
ZULLEN WE PRATEN?
Leg me uw zaak voor, vrijblijvend
Ik antwoord u persoonlijk, in uw eigen taal. Het eerste gesprek is om kennis te maken en te zien hoe ik u kan helpen.
Verder lezen
Ik bewaak de inhouding van 3 % bij uw verkoop en regel de teruggave van het teveel met het Modelo 210.
Belastingen voor niet-ingezetenen →Ik begeleid de verkoop van begin tot eind en bewaak dat de inhoudingen en voorschotten correct gebeuren.
Koop-verkoop van onroerend goed →