Met verlies verkocht als niet-ingezetene: zo krijg je de ingehouden 3 % terug

Ik vertel je over een situatie die ik heel vaak zie op mijn kantoor in Calp. Een buitenlandse cliënt verkoopt zijn huis aan de kust, soms voor minder dan hij er destijds voor betaalde, en bij de notaris ontdekt hij dat de koper hem niet de volledige prijs uitbetaalt: die heeft 3 % ingehouden om af te dragen aan de Spaanse belastingdienst (Hacienda). En de reactie is altijd hetzelfde: «maar ik heb toch verlies geleden bij de verkoop, waarom wordt er dan belasting ingehouden?»

Het is een logische vraag, en het antwoord bevat goed nieuws: die 3 % is geen definitieve belasting, maar een voorschot. Als je echt met verlies hebt verkocht, kun je het volledig terugkrijgen. Maar — en dit is het belangrijkste — het wordt je niet zomaar teruggegeven omdat je erom vraagt: je moet het goed aantonen. Ik leg het je stap voor stap uit.

Waarom je 3 % wordt ingehouden, ook al verkoop je met verlies

Wanneer een niet-ingezetene een in Spanje gelegen woning verkoopt, verplicht de wet de koper om 3 % van de overeengekomen prijs in te houden en rechtstreeks aan Hacienda af te dragen. Dat doet hij met een formulier dat modelo 211 heet, en daarvoor heeft hij één maand vanaf de ondertekening. Dit is niet optioneel: houdt de koper het bedrag niet in, dan is hij daar zelf voor aansprakelijk, dus in de praktijk gebeurt het vrijwel altijd.

Dit is de sleutel om alles te begrijpen: die 3 % is een VOORSCHOT. Zie het als een borg die Hacienda vooraf vraagt, niet als de definitieve belasting. Hacienda houdt het in «voor het geval dat» er een belastbare winst zou zijn. De echte belasting — als die er al is — wordt achteraf berekend, over de werkelijke winst. En was er geen winst, dan hoeft er geen belasting te worden betaald.

Daarom kan er iets gebeuren dat je oneerlijk voorkomt: dat je 3 % wordt ingehouden terwijl je juist met verlies hebt verkocht. De inhouding wordt berekend over de verkoopprijs, niet over je winst. Het systeem houdt eerst in en corrigeert daarna. En die correctie achteraf moet jij zelf aanvragen.

Was er echt sprake van verlies? Zo wordt het berekend

Voordat je iets terugvraagt, moet één ding duidelijk zijn: «voor minder verkopen dan ik heb betaald» betekent voor de fiscus niet altijd «verlies». De vermogenswinst of het vermogensverlies is het verschil tussen twee waarden, en elk van die waarden bestaat uit verschillende onderdelen. Laten we ze bekijken, want daar wordt de zaak beslist.

Wat meetelt in de aankoopwaarde (wat het je heeft gekost)

De aankoopwaarde is niet alleen de prijs die in de akte stond toen je kocht. De wet laat je alles optellen wat de aankoop van de woning je werkelijk heeft gekost:

• De werkelijke prijs die je voor de woning hebt betaald.
• De belastingen die je bij aankoop hebt betaald (de overdrachtsbelasting — ITP — als het om een bestaande woning ging, of de btw — IVA — en het zegelrecht — AJD — als het om nieuwbouw ging).
• De notaris- en kadasterkosten en, in voorkomend geval, de gestoría (administratiekantoor) en de advocaat van die aankoop.
• De kosten van echte verbeteringen (mejoras) die je aan de woning hebt aangebracht (geen reparaties; ik leg het verschil zo uit, en daar zit precies de crux).

Let op: hoe hoger je correct berekende aankoopwaarde is, hoe groter het verlies (of hoe kleiner de winst). Daarom is het opduikelen van oude facturen en akten geen zinloze bureaucratie: het is geld.

Wat wordt afgetrokken van de verkoopwaarde (wat je werkelijk hebt ontvangen)

En omgekeerd bij de verkoop: de overdrachtswaarde is niet de brutoprijs uit de akte, maar wat je er werkelijk aan hebt overgehouden. Van die prijs kun je de kosten en belastingen van de verkoop aftrekken die jij zelf hebt betaald:

• De verkoopkosten die jij als verkoper hebt gedragen.
• De makelaarscommissie, als jij die hebt betaald.
• De gemeentelijke meerwaardebelasting (plusvalía municipal): als jij die als verkoper hebt betaald, kan die meetellen als een lagere verkoopwaarde, wat kan helpen om een kleine winst in een verlies om te zetten of een bestaand verlies te vergroten.

Resultaat: als de gecorrigeerde verkoopwaarde lager is dan de gecorrigeerde aankoopwaarde, is er sprake van VERLIES en is de verschuldigde belasting nul. In dat geval is die ingehouden 3 % helemaal van jou, en moet je die terugvragen. Alleen bij winst zou het tarief van 19 % daarop van toepassing zijn; maar bij een verkoop met verlies is de belastingschuld nul en komt dat percentage van 19 % zelfs niet in beeld.

De sleutel is niet de wet, maar het BEWIJS

Hier komt het belangrijkste punt van dit hele artikel, en het punt waarop de meeste teruggaven stranden. De wet is duidelijk: is er verlies, dan krijg je de 3 % terug. Het probleem is nooit de wet. Het probleem is dat verlies tegenover Hacienda AANTONEN. Want Hacienda gaat niet zomaar af op je woord: ze controleert, vergelijkt, en als het niet klopt, wijst ze het af.

Het terrein waarop het meest wordt getwist, is het onderscheid tussen VERBETERING en REPARATIE, en dat kun je maar beter goed begrijpen:

• Een VERBETERING (mejora) breidt de woning uit, moderniseert haar wezenlijk of verlengt de levensduur (een veranda dichtmaken, de woning uitbreiden, een volledige verbouwing die verandert wat er was). Alleen echte verbeteringen tellen mee in de aankoopwaarde.
• Een REPARATIE (reparación) onderhoudt of vervangt alleen wat er al was (schilderen, een kapotte ketel vervangen, vochtproblemen verhelpen). Dat telt NIET mee in de aankoopwaarde.

En let op: dit gaat niet vanzelf, zelfs niet bij echte verbeteringen: ook al is de verbetering reëel, Hacienda eist concreet bewijs van wat je daadwerkelijk hebt betaald. Het is niet genoeg om te zeggen «ik heb verbouwd», en een nieuwbouwakte alleen volstaat ook niet. Lever je geen facturen en betalingsbewijzen van de werkelijk betaalde bedragen aan, dan wordt de verbetering geschrapt en daarmee een deel van je teruggave. Ik heb het vaak meegemaakt: het verlies was reëel, maar de cliënt kon het niet bewijzen.

Welke documenten je nodig hebt

Hoe beter dit dossier vanaf het begin is opgebouwd, hoe eenvoudiger en sneller de teruggave verloopt. Zodra er een essentieel document ontbreekt — vooral facturen van verbeteringen of de oude aankoopakte — beginnen de problemen en vertragingen.

Hoe je de teruggave aanvraagt: het modelo 210 en de termijnen

Verwar allereerst de twee formulieren niet, want dat is de meest gemaakte fout. Het modelo 211 wordt ingediend door de KOPER om de 3 % af te dragen. Het modelo 210 dien JIJ, de verkoper, in om de transactie aan te geven en te vragen dat geld terug te krijgen. Het zijn verschillende formulieren, ingediend door verschillende personen.

Met het modelo 210 geef je de verkoop aan, toon je aan dat er verlies was (met alles wat we hiervoor hebben gezien) en vraag je, omdat de verschuldigde belasting nul is, de volledige teruggave van de ingehouden 3 % aan. Ook als er verlies is en er niets betaald hoeft te worden, moet je dit formulier toch indienen: doe je dat niet, dan krijg je het geld niet terug. Hacienda betaalt het niet automatisch terug.

Een detail dat veel mensen niet weten: elke woning wordt afzonderlijk aangegeven. Heb je in dezelfde akte de woning, een parkeerplaats en een berging met verschillende kadastrale referenties verkocht, dan moet je voor elk daarvan een apart modelo 210 indienen, en het verlies van de ene kan niet worden verrekend met de winst van de andere. (Let op: dit wordt soms verward met de nieuwigheid van de Orden HAC/56/2024, die het mogelijk maakt om VERHUURinkomsten samen te voegen in één jaarlijkse aangifte; dat geldt voor verhuur, niet voor verkopen, die nog steeds woning voor woning worden aangegeven.)

Hoe lang duurt het voordat je wordt uitbetaald? Ik zeg het je eerlijk: de teruggave komt meestal binnen enkele maanden na de verkoop, maar de precieze termijn hangt af van het dossier en van de vraag of Hacienda besluit te controleren of niet. Ik beloof je geen vaste datum, want dat zou je misleiden. Wat ik je wel kan verzekeren, is dat een goed voorbereid dossier veel sneller wordt afgehandeld dan een dossier met halve documentatie.

Fouten die de teruggave kosten

• Het modelo 210 niet indienen omdat je denkt dat er, bij verlies, niets hoeft te gebeuren. Zonder aangifte geen teruggave.
• Verbeteringen claimen zonder facturen of betalingsbewijzen: Hacienda wijst ze af en verlaagt je aankoopwaarde.
• Je vergissen in de data of de waarden van de akte bij het invullen van het modelo 210: een fout in één vakje kan leiden tot controle en afwijzing.
• De woning, de garage en de berging in één aangifte samenvoegen terwijl ze verschillende kadastrale referenties hebben.
• Bij woningen die vele jaren geleden of in fasen zijn gekocht, de datum en waarde van elk verworven deel niet goed scheiden.
• Als de woning van meerdere eigenaren was, vergeten dat elke mede-eigenaar ALLEEN zijn eigen deel van de 3 % terugkrijgt, naar rato van zijn eigendomspercentage: de een kan niet het deel van de ander opeisen.

Heb je je huis in Spanje met verlies verkocht en is die 3 % bij je ingehouden, schrijf me dan en we bekijken het samen. Eerst kijken we naar de werkelijke cijfers van je transactie; vaak is het verlies groter dan het lijkt zodra alle kosten goed zijn opgeteld. Vanaf daar bereiden we het modelo 210 voor met stevig onderbouwd bewijs, de enige manier om je geld zonder verrassingen terug te krijgen. Zo werk ik: eerst je zaak begrijpen, dan bewijzen, en pas dan terugvragen.