Plusvalía municipal en IRNR: hoe worden de belastingen op uw woning in Spanje berekend als niet-ingezetene

'Hoeveel belasting betaal ik als ik mijn woning in Spanje verkoop?' Dat is een van de eerste vragen die een niet-ingezeten cliënt mij stelt, en het eerlijke antwoord is: dat hangt ervan af, want er is niet één belasting, maar meerdere die samenkomen. De twee hoofdrolspelers zijn de plusvalía municipal en de IRNR. Laten we ze van elkaar scheiden en bekijken hoe elk ervan wordt berekend, zonder ingewikkelde formules.

Drie verschillende dingen die niet door elkaar mogen worden gehaald

• Plusvalía municipal (gemeentelijke heffing op de meerwaarde van stedelijke grond): geheven door de Gemeente op de waardestijging van de GROND tijdens de jaren dat u eigenaar bent geweest. Uitsluitend bij overdracht (verkoop, erfenis, schenking).
• IRNR op de verkoopwinst (Impuesto sobre la Renta de no Residentes — belasting op het inkomen van niet-ingezetenen): geheven door de Staat op het voordeel dat u behaalt bij de verkoop (verschil tussen aankoopprijs en verkoopprijs).
• IRNR op het toegerekende inkomen: jaarlijks geheven door de Staat uitsluitend omdat u de woning bezit, ook al verhuurt of verkoopt u ze niet.

De eerste twee verschijnen bij de verkoop; de derde, zolang u eigenaar bent. Ik leg ze u achtereenvolgens uit.

Plusvalía municipal: let op, volledig veranderd in 2021

Dit is de belasting waarover de meeste verouderde informatie de ronde doet. In 2021 vernietigde het Constitutioneel Hof de berekeningswijze (arrest 182/2021) en herzag de Regering die volledig met het koninklijk wetsbesluit 26/2021. Als u een gids van vóór die datum leest, klopt die niet. Zo werkt het vandaag.

Ten eerste, het belangrijkste: als u verkoopt zonder winst (u verkoopt voor hetzelfde of minder dan wat de grond u heeft gekost), betaalt u GEEN plusvalía. Vroeger betaalde u die sowieso; nu, als u aantoont dat er geen waardestijging was, is er geen belasting. Dit wordt alleen toegepast als u het aantoont, dus het loont om de documentatie goed voor te bereiden.

Wanneer er wel een waardestijging was, laat de wet u kiezen tussen twee methoden en de voordeligste te nemen:

Objectieve methode (via coëfficiënten)

Er wordt uitgegaan van de kadastrale waarde van de GROND (niet van de hele woning; op het IBI-aanslagbiljet — de Spaanse onroerendgoedbelasting — worden ze apart vermeld) en die wordt vermenigvuldigd met een coëfficiënt die afhangt van het aantal jaren eigenaarschap. Op die grondslag wordt vervolgens het belastingtarief toegepast. Zowel de coëfficiënt als het tarief worden door elke gemeente vastgesteld binnen de maximumgrenzen die de nationale wet bepaalt.

Werkelijke methode (werkelijke meerwaarde)

De werkelijke waardestijging van de grond wordt berekend: het verschil tussen de verkoopprijs en de aankoopprijs, voor het deel dat betrekking heeft op de grond. Als die werkelijke meerwaarde kleiner is dan die berekend via de objectieve methode, kunt u verzoeken om deze methode toe te passen en betaalt u minder.

IRNR: de rijksbelasting, in twee momenten

De IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes — belasting op het inkomen van niet-ingezetenen) is op u van toepassing in twee verschillende situaties: zolang u de woning bezit en op het moment van verkoop.

Zolang u het bezit: het toegerekende inkomen

Zelfs als u de woning niet verhuurt, beschouwt de wet dat het ter beschikking hebben van een onroerend goed een 'inkomen' genereert dat jaarlijks moet worden aangegeven (Modelo 210). Het wordt berekend als een percentage van de valor catastral (kadastrale waarde): 1,1 % als de valor catastral met ingang van 1 januari 2012 is herzien, of 2 % in het andere geval. Op dat bedrag wordt vervolgens het IRNR-tarief toegepast.

Indicatief voorbeeld: een woning met een valor catastral van 200.000 € waarvan de waarde enige jaren geleden is herzien → toegerekende grondslag 1,1 % = 2.200 € → aan het tarief van 19 % (inwoners van de EU/EER) ≈ 418 € per jaar. Dit is een hypothetisch bedrag om het mechanisme te illustreren; uw geval hangt af van uw valor catastral en uw land van verblijf.

Bij de verkoop: de vermogenswinst en de inhouding van 3 %

Bij verkoop betaalt u belasting over de winst: het verschil tussen de verkoopwaarde en de aankoopwaarde (gecorrigeerd met kosten en belastingen). Voor niet-ingezetenen wordt die winst belast tegen 19 %. En hier is een essentieel onderdeel: de koper is verplicht u 3 % van de prijs in te houden en dit af te dragen aan de fiscus (via het Modelo 211) als voorschot op uw belasting.

Die inhouding van 3 % is een voorschot, niet de definitieve belasting. Als 19 % van uw werkelijke winst kleiner is dan het ingehouden bedrag van 3 %, ontvangt u het verschil terug: ik vraag dit aan door na de verkoop het Modelo 210 in te dienen. Veel mensen doen dit niet en laten dat geld bij de fiscus staan.

Alles samenvoegen vóór de verkoop

Wanneer u verkoopt als niet-ingezetene, komen in dezelfde transactie samen: de plusvalía municipal (Gemeente), de IRNR-meerwaarde aan 19 % (Staat) en de inhouding van 3 % door de koper. En als u in het verkoopjaar het toegerekende inkomen nog niet had aangegeven, moet dat ook worden geregeld. Het lijkt ingewikkeld, en precies daarom is het beter om alles berekend te hebben vóór de ondertekening, niet erna.

Als u eraan denkt te verkopen — of als u al eigenaar bent en wilt weten wat u elk jaar moet betalen — schrijf me en ik maak u de volledige berekening: plusvalía met de verordening van Calp, IRNR volgens uw land en terugvordering van de 3 % indien van toepassing. Het is beter om dit op voorhand te weten.