VASTGOEDTRANSACTIE · PRAKTISCHE GIDS
De complicaties die een zaak van een niet-ingezetene het meest afremmen (en hoe je ze voor bent)
Door Moisés Vicens i Francés27 juni 20268 min lezen
Kopen, verkopen of erven in Spanje terwijl je in het buitenland woont is niet moeilijk, maar zit wel vol kleine obstakels die samen een transactie kunnen doen kapseizen. Ik vertel je welke ik elke week op kantoor zie en, vooral, hoe je ze voor bent zodat de tijd in jouw voordeel speelt.
Wat voor iemand die in Spanje woont een routineklus is, kan voor een buitenlandse cliënt een mijnenveld worden. Niet omdat het moeilijk is, maar omdat het veel kleine onderdelen zijn die afhangen van derden — overheden, banken, registers, de twee landen — en die, als ze niet op tijd worden geordend, uiteindelijk botsen op het slechtst denkbare moment: met de ondertekening voor de deur. Ik vat de complicaties samen die ik het meest zie en hoe je ze onschadelijk maakt.
De obstakels die ik elke week zie
- Het NIE en de bankrekening: zonder die twee teken je niet, en ze vanuit het buitenland verkrijgen kost tijd.
- De notariële volmacht om niet te hoeven reizen: die moet vooraf worden verleend en geapostilleerd, niet op de dag van de ondertekening.
- De valor de referencia van het Catastro: de belasting wordt erover berekend, niet over jouw prijs, en soms is het raadzaam die aan te vechten.
- De inhouding van 3 % bij de verkoop: een voorschot op de IRNR dat vaak deels wordt teruggekregen.
- De plusvalía municipal: hangt af van de verordening van elke gemeente, niet van een nationale tabel.
- De buitenlandse erfenisdocumentatie: apostilles en beëdigde vertalingen die je met de nodige marge moet voorbereiden.
- De termijnen van de overheid: vergunningen, certificaten en registeruittreksels die langer duren dan voorzien.
- De facturen van verbouwingen en verbeteringen: het bewijs dat je belasting bij de verkoop verlaagt.
- Het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting van jouw land, dat verandert wat je betaalt naargelang waar je woont.
Elk van deze punten heeft zijn eigen artikel waar ik het grondig uitleg. Wat ik je hier wil laten zien, is het patroon: geen enkel punt is op zichzelf ernstig; wat schade aanricht, is dat ze zich opstapelen en te laat opduiken.
De rode draad: de tijd en de informatie
Bijna al deze complicaties hebben dezelfde oorsprong en dezelfde oplossing. De oorsprong: procedures die afhangen van een derde die je niet in de hand hebt en die hun eigen termijnen hebben. De oplossing: vroeger beginnen en weten wat je moet vragen. Wie anticipeert, verandert een potentieel probleem in gewoon een stap extra in de planning.
De gulden regel
- Identificeer vóór de ondertekening of vóór het aanvaarden van een erfenis welke procedures van derden afhangen (overheid, bank, register, jouw land).
- Zet ze zo snel mogelijk in gang, niet wanneer er al een vastgelegde datum van ondertekening is.
- Leg in het contract schriftelijk vast wat er gebeurt als een procedure vertraging oploopt (dat is wat de opschortende en ontbindende voorwaarden doen).
- Voorkomen kost een fractie van wat het herstellen van een afgesprongen transactie kost.
Als je op het punt staat te kopen, verkopen of erven aan de Costa Blanca en je woont buiten Spanje, schrijf me dan voordat je je aan data verbindt. We nemen samen door welke onderdelen van derden afhangen, hoe lang ze realistisch kunnen duren en welke je nu al in gang moet zetten. Zo werk ik: eerst jouw zaak begrijpen, daarna voorkomen, en pas dan handelen.
Veelgestelde vragen
Moet ik naar Spanje reizen om te kopen, verkopen of erven?
In de meeste gevallen niet. Met een notariële volmacht verleend in jouw land en geapostilleerd kan ik je vertegenwoordigen bij de notaris, het Register, de fiscus en de banken, en de transactie van begin tot eind beheren zonder dat je je hoeft te verplaatsen.
Wat is de duurste fout van een niet-ingezetene?
Een datum van ondertekening vastleggen zonder de procedures in gang te hebben gezet die van derden afhangen (NIE, vergunningen, certificaten, erfenisdocumentatie). Wanneer de procedure vertraging oploopt, wankelt de transactie. Anticiperen voorkomt dat.
Wat zou ik klaar moeten hebben voordat ik begin?
Dat hangt af van de zaak, maar bijna altijd: het NIE en, indien van toepassing, de bankrekening; de geapostilleerde notariële volmacht als je niet komt; en, bij erfenissen, de documentatie uit het land van herkomst, geapostilleerd en vertaald. We maken het concreet naargelang jouw geval.
ZULLEN WE PRATEN?
Leg me uw zaak voor, vrijblijvend
Ik antwoord u persoonlijk, in uw eigen taal. Het eerste gesprek is om kennis te maken en te zien hoe ik u kan helpen.
Verder lezen
De volledige begeleiding bij de koop of verkoop, met de planning van procedures en termijnen vanaf de eerste dag.
Vastgoedkoop/-verkoop →De belastingen zijn een van die onderdelen die je beter berekend hebt vóór de ondertekening, niet erna.
Belastingen voor niet-ingezetenen →