Mit Verlust als Nichtansässiger verkauft: So erhalten Sie die einbehaltenen 3 % zurück

Ich erzähle Ihnen von einer Situation, die mir in meiner Kanzlei in Calp sehr häufig begegnet. Ein ausländischer Mandant verkauft sein Haus an der Küste, manchmal für weniger, als er seinerzeit dafür bezahlt hat, und beim Notar stellt er fest, dass der Käufer ihm nicht den vollen Preis auszahlt: Er hat 3 % einbehalten, um sie an die spanische Finanzverwaltung (Hacienda) abzuführen. Und die Reaktion ist immer dieselbe: «Aber ich habe doch mit Verlust verkauft — warum wird mir eine Steuer einbehalten?»

Das ist eine berechtigte Frage, und die Antwort bringt gute Nachrichten: Dieser Steuereinbehalt von 3 % (retención) ist keine endgültige Steuer, sondern eine Vorauszahlung. Wenn Sie tatsächlich mit Verlust verkauft haben, können Sie ihn vollständig zurückerhalten. Aber — und das ist der entscheidende Punkt — er wird Ihnen nicht allein deshalb erstattet, weil Sie es beantragen: Sie müssen es ordentlich nachweisen. Ich erkläre es Ihnen Schritt für Schritt.

Warum Ihnen die 3 % einbehalten werden, obwohl Sie mit Verlust verkaufen

Wenn ein Nichtansässiger eine in Spanien belegene Immobilie verkauft, verpflichtet das Gesetz den Käufer, 3 % des vereinbarten Preises einzubehalten und direkt an Hacienda abzuführen. Er tut dies mit einem Formular namens modelo 211 und hat dafür einen Monat ab der Unterzeichnung Zeit. Das ist nicht optional: Behält der Käufer den Betrag nicht ein, haftet er selbst dafür — deshalb tut er es so gut wie immer.

Hier liegt der Schlüssel, um das Ganze zu verstehen: Dieser Steuereinbehalt von 3 % ist eine VORAUSZAHLUNG. Stellen Sie sie sich wie eine Kaution vor, die Hacienda im Voraus verlangt, nicht wie die endgültige Steuer. Hacienda behält sie «zur Sicherheit» ein, falls ein steuerpflichtiger Gewinn vorliegen sollte. Die tatsächliche Steuer — falls überhaupt geschuldet — wird erst danach berechnet, auf Grundlage des tatsächlichen Gewinns. Und gab es keinen Gewinn, ist auch keine Steuer zu zahlen.

Deshalb kann geschehen, was Ihnen ungerecht erscheint: dass Ihnen 3 % einbehalten werden, obwohl Sie mit Verlust verkauft haben. Der Steuereinbehalt wird auf den Verkaufspreis berechnet, nicht auf Ihren Gewinn. Das System behält zunächst ein und gleicht später aus. Und diesen «Ausgleich danach» müssen Sie selbst beantragen.

Gab es wirklich einen Verlust? So wird er berechnet

Bevor Sie irgendetwas beantragen, muss eines klar sein: «für weniger verkaufen, als ich bezahlt habe» bedeutet steuerlich nicht automatisch «Verlust». Der Veräußerungsgewinn oder -verlust ist die Differenz zwischen zwei Werten, und jeder dieser Werte setzt sich aus mehreren Bestandteilen zusammen. Schauen wir sie uns an, denn genau hier entscheidet sich der Fall.

Was in den Anschaffungswert einfließt (was Sie es gekostet hat)

Der Anschaffungswert ist nicht nur der Preis, der in der Urkunde beim Kauf stand. Das Gesetz erlaubt Ihnen, alles hinzuzurechnen, was Sie der Erwerb des Hauses tatsächlich gekostet hat:

• Der tatsächlich für die Immobilie gezahlte Preis.
• Die beim Kauf gezahlten Steuern (die Grunderwerbsteuer — ITP —, wenn es sich um eine Gebrauchtimmobilie handelte, oder die Mehrwertsteuer — IVA — und die Stempelsteuer — AJD —, wenn es ein Neubau war).
• Die Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Gestoría (Verwaltungsbüro) und den Anwalt jenes Kaufs.
• Die Kosten für echte Verbesserungen (mejoras), die Sie am Haus vorgenommen haben (nicht Reparaturen; den Unterschied erkläre ich gleich — dort liegt der Knackpunkt).

Beachten Sie: Je höher Ihr korrekt ermittelter Anschaffungswert ist, desto größer der Verlust (oder desto geringer der Gewinn). Deshalb sind alte Rechnungen und Urkunden hervorzukramen keine sinnlose Bürokratie — es ist bares Geld.

Was vom Verkaufswert abgezogen wird (was Sie tatsächlich erhalten haben)

Und umgekehrt beim Verkauf: Der Übertragungswert ist nicht der Bruttopreis der Urkunde, sondern das, was Ihnen tatsächlich verblieben ist. Von diesem Preis können Sie die Kosten und Abgaben des Verkaufs abziehen, die Sie selbst getragen haben:

• Die Verkaufskosten, die Sie als Verkäufer getragen haben.
• Die Maklerprovision, sofern Sie sie bezahlt haben.
• Die kommunale Wertzuwachssteuer (plusvalía municipal): Haben Sie sie als Verkäufer bezahlt, kann sie als geringerer Verkaufswert angerechnet werden — das kann einen kleinen Gewinn in einen Verlust verwandeln oder einen bestehenden Verlust vergrößern.

Ergebnis: Ist der bereinigte Verkaufswert niedriger als der bereinigte Anschaffungswert, liegt ein VERLUST vor, und die zu zahlende Steuer beträgt null. In diesem Fall gehören Ihnen die einbehaltenen 3 % vollständig, und Sie müssen sie zurückfordern. Nur bei einem Gewinn käme der Steuersatz von 19 % darauf zur Anwendung; bei einem Verkauf mit Verlust beträgt die Steuerschuld jedoch null, und diese 19 % kommen gar nicht erst ins Spiel.

Der Knackpunkt ist nicht das Gesetz, sondern der NACHWEIS

Jetzt kommt der wichtigste Punkt dieses ganzen Artikels — und der Punkt, an dem die meisten Erstattungsanträge scheitern. Das Gesetz ist klar: Liegt ein Verlust vor, erhalten Sie die 3 % zurück. Das Problem ist nie das Gesetz. Das Problem ist, diesen Verlust gegenüber Hacienda NACHZUWEISEN. Denn Hacienda verlässt sich nicht auf Ihr Wort: Sie prüft, vergleicht, und wenn etwas nicht stimmt, lehnt sie ab.

Der Bereich, in dem am meisten gestritten wird, ist der Unterschied zwischen VERBESSERUNG und REPARATUR, und den sollten Sie gut verstehen:

• Eine VERBESSERUNG (mejora) erweitert das Haus, modernisiert es wesentlich oder verlängert seine Nutzungsdauer (das Schließen einer Veranda, eine Erweiterung der Wohnfläche, eine Komplettsanierung, die den bisherigen Zustand verändert). Nur echte Verbesserungen erhöhen den Anschaffungswert.
• Eine REPARATUR (reparación) erhält oder ersetzt lediglich das bereits Vorhandene (Streichen, Austausch eines defekten Heizkessels, Beheben von Feuchtigkeitsschäden). Das erhöht den Anschaffungswert NICHT.

Und Vorsicht: Das ist nicht einmal bei echten Verbesserungen automatisch. Auch wenn eine Verbesserung tatsächlich vorliegt, verlangt Hacienda einen konkreten Nachweis über das tatsächlich Gezahlte. Es reicht nicht zu sagen «ich habe renoviert», und auch eine Neubauurkunde allein genügt nicht. Legen Sie keine Rechnungen und Zahlungsnachweise über die tatsächlich geleisteten Beträge vor, wird Ihnen die Verbesserung — und mit ihr ein Teil Ihrer Erstattung — gestrichen. Ich habe es oft erlebt: Der Verlust war real, aber der Mandant konnte ihn nicht beweisen.

Welche Unterlagen Sie brauchen

Je besser diese Unterlagen von Anfang an zusammengestellt sind, desto einfacher und schneller verläuft die Erstattung. Fehlt ein entscheidendes Dokument — vor allem Rechnungen zu Verbesserungen oder die alte Kaufurkunde —, beginnen dort die Probleme und Verzögerungen.

So beantragen Sie die Erstattung: das modelo 210 und die Fristen

Verwechseln Sie zunächst nicht die beiden Formulare, denn das ist der häufigste Fehler. Das modelo 211 reicht der KÄUFER ein, um die 3 % abzuführen. Das modelo 210 reichen SIE, der Verkäufer, ein, um den Vorgang zu erklären und die Rückerstattung dieses Geldes zu beantragen. Es sind unterschiedliche Formulare, die von unterschiedlichen Personen eingereicht werden.

Mit dem modelo 210 erklären Sie den Verkauf, weisen den Verlust nach (mit allem, was wir zuvor gesehen haben) und beantragen — da die zu zahlende Steuer null beträgt — die vollständige Erstattung der einbehaltenen 3 %. Selbst wenn ein Verlust vorliegt und nichts zu zahlen ist, müssen Sie dieses Formular trotzdem einreichen: Reichen Sie es nicht ein, erhalten Sie das Geld nicht zurück. Hacienda erstattet es nicht von Amts wegen.

Ein Detail, das viele nicht wissen: Jede Immobilie wird gesondert erklärt. Haben Sie in derselben Urkunde die Wohnung, einen Garagenstellplatz und einen Abstellraum mit unterschiedlichen Katasterreferenzen verkauft, müssen Sie für jeden einzelnen ein eigenes modelo 210 einreichen, und der Verlust des einen kann nicht mit dem Gewinn des anderen verrechnet werden. (Vorsicht: Das wird manchmal mit der Neuerung der Orden HAC/56/2024 verwechselt, die es erlaubt, MIETEINNAHMEN in einer einzigen Jahreserklärung zusammenzufassen; das gilt für Vermietungen, nicht für Verkäufe, die weiterhin Immobilie für Immobilie erklärt werden.)

Wie lange dauert es, bis das Geld ankommt? Ich sage es Ihnen ehrlich: Die Erstattung erfolgt meist innerhalb einiger Monate nach dem Verkauf, aber die genaue Frist hängt vom Einzelfall ab und davon, ob Hacienda eine Prüfung vornimmt oder nicht. Ich verspreche Ihnen kein festes Datum, denn das wäre unehrlich. Was ich Ihnen aber versichern kann: Eine gut vorbereitete Akte wird deutlich schneller bearbeitet als eine mit lückenhaften Unterlagen.

Fehler, die Sie die Erstattung kosten

• Das modelo 210 nicht einzureichen, weil Sie meinen, bei einem Verlust sei nichts weiter zu tun. Ohne Erklärung keine Erstattung.
• Verbesserungen ohne Rechnungen oder Zahlungsnachweise geltend zu machen: Hacienda weist sie zurück und senkt Ihren Anschaffungswert.
• Sich bei den Daten oder Werten der Urkunde beim Ausfüllen des modelo 210 zu vertun: Ein Fehler in einem einzigen Feld kann zu einer Prüfung und Ablehnung führen.
• Die Wohnung, die Garage und den Abstellraum in einer einzigen Erklärung zusammenzufassen, obwohl sie unterschiedliche Katasterreferenzen haben.
• Bei vor vielen Jahren oder in mehreren Etappen erworbenen Häusern das Datum und den Wert jedes erworbenen Anteils nicht sauber zu trennen.
• Bei einer Immobilie mit mehreren Eigentümern zu vergessen, dass jeder Miteigentümer NUR seinen eigenen Anteil an den 3 % entsprechend seinem Eigentumsanteil zurückerhält: Einer kann nicht den Anteil des anderen beantragen.

Wenn Sie Ihr Haus in Spanien mit Verlust verkauft haben und Ihnen diese 3 % einbehalten wurden, schreiben Sie mir, und wir prüfen es gemeinsam. Zuerst schauen wir uns die tatsächlichen Zahlen Ihres Geschäfts an; oft ist der Verlust größer, als er scheint, sobald alle Kosten korrekt zusammengerechnet sind. Von dort aus bereiten wir das modelo 210 mit solide aufgebautem Nachweis vor — das ist der einzige Weg, Ihr Geld ohne böse Überraschungen zurückzuerhalten. So arbeite ich: zuerst Ihren Fall verstehen, dann nachweisen, und erst dann beantragen.