STEUERN · 3 %-QUELLENSTEUER
Die 3 %, die der Käufer beim Verkauf einbehält: was das ist und wie Sie den Überschuss zurückholen
Von Moisés Vicens i Francés27. Juni 20267 Min. Lesezeit
Wenn ein Nichtansässiger sein Haus in Spanien verkauft, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Preises einzubehalten. Viele halten das für verlorenes Geld — das ist es nicht: Es ist eine Vorauszahlung, und oft holt man einen guten Teil davon zurück. Ich erkläre Ihnen, was das ist, warum es das gibt und wie Sie zurückfordern, was Ihnen zusteht.
Beim Verkauf eines Hauses durch einen Nichtansässigen treten mehrere Beteiligte auf, die Geld „einbehalten“ oder verlangen: der Käufer, seine Bank und die gestoría (Verwaltungsdienstleister), die das Geschäft abwickelt. Da kommt man leicht durcheinander und gibt Geld verloren, das sich in Wahrheit zurückholen lässt. Bringen wir Ordnung hinein, beginnend mit dem wichtigsten Posten: der 3 %-Quellensteuer.
Die 3 %-Quellensteuer: was sie ist und warum es sie gibt
Wenn der Verkäufer Nichtansässiger ist, verpflichtet das Gesetz den Käufer, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und über das Modelo 211 an das Finanzamt abzuführen. Das ist keine Willkür und kein Einkassieren durch den Käufer: Es ist eine Vorauszahlung auf die Steuer, die der nichtansässige Verkäufer auf seinen Gewinn (den IRNR) entrichten muss. Sie ist eine Sicherheit für das Finanzamt, dass diese Steuer auch gezahlt wird, selbst wenn der Verkäufer im Ausland lebt.
Es ist eine Vorauszahlung, nicht die endgültige Steuer
Hier liegt der Punkt, den viele nicht nutzen. Diese 3 % sind eine Vorauszahlung, nicht die Endabrechnung. Der Veräußerungsgewinn wird für Nichtansässige mit 19 % besteuert. Sind 19 % Ihres realen Gewinns geringer als die einbehaltenen 3 %, wird Ihnen die Differenz erstattet: Sie beantragen sie durch Einreichung des Modelo 210 nach dem Verkauf. Das kommt sehr häufig vor — vor allem, wenn nur wenig oder mit Verlust verkauft wurde — und trotzdem fordern viele dieses Geld nie zurück und lassen es beim Finanzamt liegen.
Vorsicht bei der gestoría der Bank
Neben den steuerlichen 3 % können beim Geschäft weitere „Einbehalte“ auftauchen, die keine Steuern sind: Vorschüsse, die die gestoría des Käufers oder der Bank zur Deckung von Kosten verlangt (Notar, Register, das eigene Honorar). Das ist legitim, aber nicht dasselbe wie die Steuer, und es sollte belegt und bis auf den Cent abgerechnet sein. Vermischen Sie das nicht: Die 3 % gehen an das Finanzamt; die Vorschüsse decken Kosten.
Worauf Sie achten müssen
- Dass der Käufer die 3 % auch wirklich mit dem Modelo 211 abführt (verlangen Sie einen Beleg).
- Dass die 3 % auf den richtigen Preis berechnet werden, nicht auf eine aufgeblähte Zahl.
- Dass die Erstattung des Überschusses mit dem Modelo 210 beantragt wird, wenn Ihre reale Steuer niedriger ist.
- Dass die Vorschüsse der gestoría aufgeschlüsselt und belegt sind und Ihnen das nicht Verbrauchte zurückerstattet wird.
Wenn der Käufer die 3 % nicht abführt
Es gibt ein Risiko, das man kennen sollte: Führt der Käufer die Quellensteuer nicht ab, haftet die Immobilie selbst für diesen Betrag. Mit anderen Worten, das Problem kann dem Haus und dem Käufer anhaften. Deshalb schützt eine gute Kontrolle dieses Postens beide Seiten, nicht nur den Verkäufer.
Wenn Sie als Nichtansässiger Ihre Immobilie an der Costa Blanca verkaufen, schreiben Sie mir vor der Unterzeichnung. Ich berechne Ihren realen Gewinn, kontrolliere, dass die 3 %-Quellensteuer korrekt erfolgt, und wenn zu viel einbehalten wurde, wickle ich für Sie die Erstattung mit dem Modelo 210 ab. Es ist Ihr Geld; es muss nicht beim Finanzamt bleiben.
Häufige Fragen
Was ist die 3 %-Quellensteuer beim Verkauf?
Es sind 3 % des Preises, die der Käufer beim nichtansässigen Verkäufer einbehalten und mit dem Modelo 211 an das Finanzamt abführen muss — als Vorauszahlung auf den IRNR, den der Verkäufer für den Veräußerungsgewinn schuldet.
Ist das eine Steuer oder eine Vorauszahlung?
Eine Vorauszahlung. Die endgültige Steuer beträgt 19 % des Gewinns. Sind diese 19 % geringer als die einbehaltenen 3 %, wird die Differenz durch Einreichung des Modelo 210 nach dem Verkauf zurückgeholt.
Wie hole ich zurück, was zu viel einbehalten wurde?
Durch Einreichung des Modelo 210 nach dem Verkauf, in dem der reale Gewinn erklärt und die Erstattung des zu viel Einbehaltenen beantragt wird. Es lohnt sich, das korrekt und fristgerecht zu tun, um dieses Geld nicht zu verlieren.
Darf die gestoría der Bank mir Geld einbehalten?
Sie darf Vorschüsse zur Deckung der Kosten des Geschäfts verlangen, doch das ist weder eine Steuer noch die 3 %-Quellensteuer. Es muss belegt und aufgeschlüsselt sein, und das nicht Verbrauchte muss erstattet werden.
Was passiert, wenn der Käufer die 3 % nicht abführt?
Die Immobilie haftet für diesen Betrag, was ein Risiko für den Käufer bedeutet. Deshalb sollte man kontrollieren, dass die Quellensteuer korrekt einbehalten und abgeführt wird.
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Steuern für Nichtansässige →Ich begleite den Verkauf von Anfang bis Ende und achte darauf, dass Quellensteuern und Vorschüsse korrekt erfolgen.
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