Wollen Sie verkaufen, was Sie erben? Der Wert, den Sie in der Erbschaft erklären, entscheidet Ihre Steuer beim Verkauf

Wenn jemand ein Haus in Spanien erbt und außerhalb lebt, will er als Erstes die Erbschaft so schnell wie möglich regeln. Das ist verständlich. Doch es gibt eine Frage, die man sich am Anfang stellen sollte, nicht am Ende: Wollen Sie die Immobilie behalten oder verkaufen? Denn die Antwort verändert, wie man die Erbschaft am besten erklärt. Und das, was wie ein technisches Detail aussieht, kann Tausende Euro Unterschied bedeuten.

Der Wert, den Sie heute erklären, ist Ihr Kostenwert von morgen

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, versteuern Sie den Gewinn: die Differenz zwischen dem Veräußerungswert und dem Anschaffungswert. Der entscheidende Punkt ist, was als „Anschaffungswert“ gilt, wenn Sie das Haus geerbt haben: Es ist der Wert, der seinerzeit in der Erbschaft für die Erbschaftsteuer erklärt wurde. Mit anderen Worten, die Zahl, die Sie in der Erbschaft angeben, wird zu Ihrem Ausgangspunkt, wenn Sie verkaufen.

Die Folge ist unmittelbar. Erklären Sie in der Erbschaft einen niedrigen Wert, zahlen Sie in diesem Moment weniger Erbschaftsteuer, doch Ihr Anschaffungswert bleibt niedrig, und wenn Sie verkaufen, ist Ihr Gewinn höher — und damit die Steuer auf den Verkauf (für Nichtansässige 19 % des Gewinns). Das ist gut für heute und schlecht für morgen.

Die Wirkung der Steuervergünstigung von 99 %

Hier wird die Planung in der Comunitat Valenciana besonders interessant. Da die autonome Steuervergünstigung von 99 % die Erbschaftsteuer für nahe Angehörige auf einen sehr geringen Betrag drückt, hat es kaum steuerliche Kosten, in der Erbschaft einen hohen Wert zu erklären. Im Gegenzug erhöht das Ihren Anschaffungswert, sodass am Tag des Verkaufs Ihr Gewinn geringer ausfällt und Sie weniger für den Verkauf zahlen.

Es ist eine völlig legitime Planung: Es geht nicht darum, einen Wert zu erfinden, sondern den realen Wert der Immobilie zu erklären, statt ihn kleinzurechnen. Was in einer anderen Gemeinschaft ohne Vergünstigung hohe Kosten in der Erbschaftsteuer verursachen würde, kostet hier fast nichts, weshalb man es gut nutzen sollte.

Achtung auf den valor de referencia

Es gibt eine Untergrenze, die Sie nicht ignorieren können: den valor de referencia des Katasters. Seit 2022 wirkt er als Mindestbemessungsgrundlage der Erbschaftsteuer, sodass Sie nicht darunter erklären können, ohne eine Überprüfung zu riskieren. Deshalb verläuft der Planungsspielraum in der Praxis vom valor de referencia nach oben, bis zum realen Marktwert. Liegt der valor de referencia zudem über dem realen Wert, kommt die Möglichkeit ins Spiel, ihn anzufechten — das ist eine andere Geschichte, die man prüfen sollte.

Und vergessen Sie die plusvalía municipal nicht

Zum Gesamtbild kommt noch die plusvalía municipal hinzu, die sowohl beim Erben als auch beim Verkaufen anfällt und von der Satzung jeder Gemeinde abhängt. Deshalb bestehe ich darauf, alles zusammen zu betrachten: Erbschaftsteuer, Veräußerungsgewinn, valor de referencia und plusvalía. Es sind Teile desselben Puzzles, und sie fügen sich besser zusammen, wenn man von Anfang an plant.

Wenn Sie eine Immobilie an der Costa Blanca geerbt haben oder kurz davor stehen und nicht sicher sind, ob Sie sie verkaufen, schreiben Sie mir vor der Erklärung der Erbschaft. Wir rechnen die vollständige Zahl durch — Erbschaftsteuer mit der valencianischen Steuervergünstigung, künftiger Gewinn und plusvalía — um mit Bedacht zu entscheiden, welchen Wert Sie am besten erklären. Besser vorher überlegen, als hinterher bereuen.