Doppelbesteuerung: Wie das Abkommen Ihres Landes verhindert, dass Sie zweimal für Ihr Haus in Spanien zahlen

Das ist eine der Fragen, die mir in der Kanzlei am häufigsten von Menschen gestellt werden, die außerhalb Spaniens leben, aber hier eine Wohnung, eine Villa oder ein kleines Haus am Meer besitzen: „Moisés, wenn ich für dieses Haus in Spanien Steuern zahle, wird man mich dafür in meinem Land noch einmal zur Kasse bitten?“ Das ist eine logische und sehr nachvollziehbare Sorge. Niemand findet die Vorstellung witzig, zweimal für dieselbe Sache zu zahlen.

Die gute Nachricht ist: Genau um das zu verhindern, gibt es Doppelbesteuerungsabkommen (Convenio para evitar la doble imposición, CDI). Spanien hat davon sehr viele unterzeichnet, mit fast allen Ländern, aus denen meine Mandanten kommen. Ich erkläre Ihnen, wie sie in Bezug auf das funktionieren, was Sie wirklich interessiert: Ihr Haus in Spanien. Ohne Fachjargon und mit beiden Beinen auf dem Boden.

Zahle ich Steuern hier und in meinem Land?

Beginnen wir damit zu verstehen, woher das Problem kommt. Wenn Sie ein Haus in Spanien haben, aber zum Beispiel in Deutschland oder im Vereinigten Königreich leben, gibt es theoretisch zwei Länder, die Steuern auf diese Immobilie erheben möchten. Spanien, weil sich das Haus hier befindet. Und Ihr Wohnsitzland, weil Sie dort steuerlich ansässig sind und in der Regel Ihr gesamtes weltweites Vermögen und Einkommen erklären.

Würden beide Länder Sie einfach so für dasselbe zur Kasse bitten, wäre das ungerecht: Sie würden zweimal zahlen. Um das zu verhindern, schließen Spanien und Ihr Land ein Abkommen — das Doppelbesteuerungsabkommen, das wir Anwälte CDI nennen —, das festlegt, wer worauf Anspruch hat. Es geht nicht darum, dass eines der beiden Länder auf alles verzichtet; sie einigen sich vielmehr auf die Spielregeln, damit Sie am Ende nicht doppelt zahlen.

Die kurze Antwort lautet also: In der Regel wird Ihre Immobilie in Spanien besteuert, und Ihr Wohnsitzland wendet einen Mechanismus an, damit diese Besteuerung Ihnen dort nicht noch einmal aufgeschlagen wird. Ich erkläre Ihnen jetzt Schritt für Schritt, wie das funktioniert.

Die goldene Regel: Das Haus wird dort besteuert, wo es liegt

Fast alle Abkommen folgen einem gemeinsamen internationalen Muster (dem OECD-Musterabkommen, falls Sie davon hören). Und dieses Muster enthält in seinem Artikel 6 eine sehr einfache Regel für Immobilien: Einkünfte aus einem Haus werden in dem Land besteuert, in dem sich das Haus befindet. Ihre Immobilie liegt in Spanien, also darf Spanien besteuern, was diese Immobilie erwirtschaftet. Das ist völlig logisch: Der Stein bewegt sich nicht, er steht hier.

Aber jetzt kommt die WICHTIGSTE Nuance dieses gesamten Artikels, und die möchte ich, dass Sie sich merken. Die Abkommen verwenden eine Formulierung, die stark in die Irre führt: Sie besagen, diese Einkünfte «können in Spanien besteuert werden» («pueden someterse a imposición»). Viele Menschen lesen das und verstehen: „Dann wird NUR in Spanien gezahlt.“ Doch das stimmt nicht.

Wenn Sie das verstehen, ersparen Sie sich zwei typische Fehler: zu glauben, Sie müssten in Ihrem Land gar nichts erklären (dabei ist das oft doch der Fall, auch wenn Sie nicht zahlen), oder zu glauben, Sie würden die gesamte Steuer zweimal zahlen (dabei existiert das Abkommen genau, um das zu verhindern).

Drei Situationen, in denen Sie das betrifft

Ihr Haus in Spanien kann Ihnen in drei unterschiedlichen Momenten steuerliche Arbeit bereiten. In allen drei gilt im Grunde dieselbe Regel — Spanien darf besteuern, weil sich die Immobilie hier befindet —, aber Sie sollten sie auseinanderhalten:

1. Sie vermieten es

Wenn Sie das Haus vermieten, ist diese Einnahme eine Einkunft aus der Immobilie, und Spanien besteuert sie. Hier gibt es ein Detail, das je nach Ihrer Herkunft wichtig ist: Ansässigen in der Europäischen Union oder im Europäischen Wirtschaftsraum wird gestattet, bestimmte Mietkosten vor der Besteuerung abzuziehen; für Personen von außerhalb der EU ist die Behandlung grundsätzlich weniger günstig. Weiter unten erzähle ich Ihnen, was das zum Beispiel für Briten nach dem Brexit bedeutet.

2. Sie behalten es für sich und vermieten es nicht

Das überrascht viele Menschen: Auch wenn Sie das Haus NICHT vermieten und es nur für Ihren Urlaub nutzen, geht die spanische Steuerbehörde (Hacienda) davon aus, dass eine Ihnen zur Verfügung stehende Immobilie eine Einkunft „erzeugt“, und rechnet Ihnen einen kleinen, auf dem Katasterwert berechneten Betrag zu (je nach Fall rund 1,1 % oder 2 %). Das nennt man renta imputada (pauschal zugerechnete Einkünfte), und sie wird jedes Jahr allein deshalb gezahlt, weil man das Haus besitzt. Auch das fällt unter das, was Spanien besteuern darf.

3. Sie verkaufen es

Wenn Sie verkaufen und dabei im Vergleich zum Kaufpreis einen Gewinn erzielen, wird auch dieser Gewinn in Spanien besteuert. Achtung: Der Verkauf fällt nicht unter den Artikel zur Vermietung — in den Abkommen steht der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie meist in einem anderen Artikel (Artikel 13) —, aber die Schlussfolgerung ist dieselbe: Das Land, in dem sich das Haus befindet, darf den Gewinn besteuern. Und denken Sie an eine praktische Zahl: Verkauft ein Nichtansässiger, ist der Käufer verpflichtet, 3 % des Kaufpreises einzubehalten und als Vorauszahlung auf die Steuer an die Hacienda abzuführen. Das ist keine zusätzliche Steuer, sondern eine Anzahlung auf das, was Ihnen letztlich zusteht.

Wie Ihr Land verhindert, dass Sie zweimal zahlen: die beiden Methoden

Sobald Spanien für Ihr Haus Steuern erhoben hat, ist es an Ihrem Wohnsitzland, seinen Teil beizutragen, damit Sie nicht am Ende zweimal für dasselbe zahlen. Dafür setzen die Abkommen im Wesentlichen zwei Techniken ein. Welche davon auf Sie zutrifft, hängt vom Abkommen Ihres Landes ab, aber Sie sollten beide kennen.

Freistellungsmethode (teilweise mit Progressionsvorbehalt)

Bei dieser Methode klammert Ihr Wohnsitzland diese spanischen Einkünfte aus: Es besteuert sie nicht noch einmal. In ihrer reinsten Form können Sie die Sache vergessen. Es gibt jedoch eine sehr verbreitete Variante namens „Freistellung mit Progressionsvorbehalt“, und die sollten Sie gut verstehen, weil sie leicht zu Verwirrung führt.

Bei der Freistellung mit Progressionsvorbehalt erhebt Ihr Land keine Steuer auf die spanischen Einkünfte, berücksichtigt sie ABER, um den Steuersatz für den REST Ihres Geldes zu berechnen. Ich erkläre es Ihnen mit einem Bild: Stellen Sie sich vor, Ihr Einkommen im Land, in dem Sie leben, steigt Stufe für Stufe eine Steuertreppe hinauf. Die Einkünfte aus Ihrem Haus in Spanien zahlen selbst keine Stufe, «schieben» aber den Rest Ihres Einkommens nach oben, das dann möglicherweise mit einem etwas höheren Satz besteuert wird. Sie zahlen nicht zweimal für das Haus, aber diese Einkünfte beeinflussen Ihren allgemeinen Steuersatz.

Anrechnungsmethode (Steuergutschrift)

Bei dieser Methode nimmt Ihr Land die spanischen Einkünfte tatsächlich in Ihre Steuererklärung auf, lässt Sie aber die in Spanien bereits gezahlte Steuer anrechnen. Das nennt man Steuergutschrift (crédito fiscal): Was Sie hier gezahlt haben, wird von dem abgezogen, was Sie dort zahlen müssten. Meist gibt es eine Obergrenze (Sie können nicht mehr anrechnen, als diese Einkünfte in Ihrem Land an Steuer auslösen würden), aber der Grundgedanke ist klar: Die spanische Steuer geht nicht verloren, sondern wird genutzt, damit Sie nicht noch einmal zahlen.

Welche der beiden Methoden für Sie gilt? Das hängt vom Abkommen Ihres Landes ab und oft auch von der konkreten Art der Einkünfte. Deshalb ist das Folgende so wichtig.

Ihr Land ist entscheidend: Es kommt auf das konkrete Abkommen an

Hier muss ich ehrlich mit Ihnen sein und um Vorsicht bitten: Jedes Abkommen ist eine Welt für sich, und das Detail hängt vom Wortlaut für Ihr Land und dessen innerstaatlichem Recht ab. Ich gebe Ihnen einen groben Überblick über die Fälle, die ich an der Costa Blanca am häufigsten sehe, aber das ist eine Orientierung und keine abschließende Antwort für Ihre Situation.

Sie werden bemerkt haben, dass ich Ihnen über das Notwendige hinaus keine konkreten Prozentsätze Land für Land genannt habe, und das ist Absicht. Feste Zahlen zu versprechen, ohne Ihr Abkommen und Ihre Situation zu kennen, wäre genau die Art von Abkürzung, die ich Ihnen nicht anbieten möchte. Seriös ist es, sich Ihren konkreten Fall anzusehen.

Die Rolle der steuerlichen Ansässigkeitsbescheinigung „für Zwecke des Abkommens“

Damit das Abkommen Ihres Landes wirklich zur Anwendung kommt, gibt es ein Dokument, das der Schlüssel zu allem ist: die steuerliche Ansässigkeitsbescheinigung „für Zwecke des Abkommens“ (certificado de residencia fiscal «a efectos del Convenio»). Sie wird von der Steuerverwaltung Ihres Wohnsitzlandes ausgestellt und dient dazu, gegenüber der spanischen Hacienda nachzuweisen, dass Sie dort steuerlich ansässig sind und sich daher auf das Abkommen zwischen Spanien und Ihrem Land berufen können.

Und Achtung bei einem Detail, das ich häufig schiefgehen sehe: Nicht jede allgemeine Ansässigkeitsbescheinigung genügt. Sie muss ausdrücklich besagen, dass Sie „für Zwecke des Abkommens“ mit Spanien ansässig sind. Bringen Sie das falsche Dokument mit, kann die Hacienda Ihnen direkt das innerstaatliche Recht anwenden, ohne die Vorteile des Abkommens, und Sie müssten zunächst zahlen und anschließend mit der korrekten Bescheinigung die Erstattung beantragen. Ein falsch angefordertes Dokument bedeutet Zeit- und Geldverlust.

Im konkreten Fall von Immobilien hindert die Bescheinigung Spanien nicht daran, Ihr Haus zu besteuern (das erlaubt das Abkommen ohnehin), aber sie ist entscheidend, um die Methode zu aktivieren, die die Doppelbesteuerung in Ihrem Land verhindert, und um einen Verkauf, einen Gewinn oder einen möglichen Streit über Ihren Wohnsitz sauber zu klären. Kurz gesagt: Beantragen Sie sie von Anfang an richtig.

Hat Spanien ein Abkommen mit Ihrem Land?

Höchstwahrscheinlich ja. Spanien verfügt über ein sehr umfangreiches Netz unterzeichneter Abkommen, das fast alle Länder abdeckt, aus denen meine Mandanten in Calp und Umgebung stammen. Die offizielle und aktualisierte Liste veröffentlicht die Agencia Tributaria selbst, und dort lässt sich prüfen, ob Ihr Land enthalten ist und welches Abkommen gilt.

Wenn Sie ein Haus in Spanien haben und im Ausland leben, oder wenn Sie darüber nachdenken, eines zu kaufen, schreiben Sie mir, und wir prüfen gemeinsam: aus welchem Land Sie kommen, welches Abkommen für Sie gilt, welche Methode Ihr Land anwenden wird und welche Unterlagen Sie brauchen, damit alles zusammenpasst. Ich setze mich lieber mit Ihnen zusammen, um Ihren Fall zu verstehen, als Ihnen eine Lehrbuchantwort zu geben, die vielleicht nicht auf Sie zutrifft. Erst verstehen, dann vorbeugen, und erst dann handeln. So arbeite ich.