Kauf vom Reißbrett in Spanien: Bankgarantien, Fristen und Schutz Ihres Geldes

Der Kauf vom Reißbrett hat etwas von einem Vertrauensvorschuss. Sie unterschreiben einen Vertrag, beginnen zu zahlen, und das Haus existiert noch nicht: Es ist ein Projekt, ein Modell, hübsche Baupläne. Sie leisten eine Anzahlung, dann monatelang weitere Ratenzahlungen, und vertrauen darauf, dass Ihnen in ein oder zwei Jahren die Schlüssel zu etwas übergeben werden, das heute noch ein Grundstück ist. Das ist ein rechtmäßiges und an der Costa Blanca sehr übliches Geschäft, aber man sollte genau verstehen, wo das Risiko liegt.

Und das Risiko ist klar: Was passiert mit Ihrem Geld, wenn der Bauträger insolvent wird, wenn der Bau auf halbem Weg zum Stillstand kommt oder die Immobilie nie übergeben wird? Die gute Nachricht: Das spanische Recht lässt Sie mit diesem Risiko nicht allein. Es verpflichtet den Bauträger, jeden Euro, den Sie anzahlen, abzusichern. Ich erkläre Ihnen, wie, ohne Fachjargon.

Was der Kauf vom Reißbrett bedeutet und wo das Risiko liegt

Kauf vom Reißbrett (comprar sobre plano) bedeutet, eine Immobilie zu kaufen, die sich noch im Bau befindet oder deren Bau noch nicht einmal begonnen hat. Sie zahlen den Preis in Raten: einen Betrag bei Unterzeichnung und danach Anzahlungen nach Baufortschritt, bis zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung, wenn das Haus fertiggestellt und an Sie übergeben wird.

Das Problem liegt in Zeit und Vertrauen. Monatelang zahlen Sie Geld ein, besitzen aber noch nicht das Haus. Gerät der Bauträger in dieser Zeit in Schwierigkeiten — Zahlungsunfähigkeit, ein ins Stocken geratener Bau, ein Projekt, das nie beginnt —, geraten Sie in eine heikle Lage: Sie haben gezahlt, besitzen keine Immobilie und wollen Ihr Geld zurück. Genau diese Lücke soll das Garantiesystem schließen, das wir uns nun ansehen.

Das Gesetz, das Sie HEUTE schützt (und es ist nicht das üblicherweise zitierte)

Hier muss ich etwas Wichtiges klarstellen, denn viele veraltete Informationen kursieren. Fast fünfzig Jahre lang war die zentrale Norm zum Schutz von Käufern vom Reißbrett das bekannte Ley 57/1968. Sie werden es auf zahllosen Webseiten, in Foren und sogar in Schriftsätzen von Fachleuten zitiert finden. Nun, dieses Gesetz ist seit dem 1. Januar 2016 aufgehoben.

Heute gilt die Erste Zusatzbestimmung (Disposición Adicional Primera) des Ley 38/1999 über die Bauordnung (die LOE), in der Fassung des Ley 20/2015. Die zugrunde liegende Idee ist der des alten Gesetzes sehr ähnlich — Ihr Geld zu schützen —, aber der Text, der für jeden ab 2016 unterzeichneten Vertrag gilt, ist dieser, nicht der frühere.

Warum erzähle ich Ihnen das? Aus zwei praktischen Gründen. Erstens: Zeigt Ihnen jemand eine Bürgschaft oder einen Vertrag, der sich nur auf das Ley 57/1968 stützt, und Ihr Kauf liegt nach 2016, gibt es etwas zu prüfen. Zweitens: Das Ley 57/1968 bleibt weiterhin relevant, aber nur für Verträge vor 2016; für diese ist es die anwendbare Norm. Für alles Übrige gilt die LOE.

Die zwei Pflichten, die das Gesetz dem Bauträger auferlegt

Das System beruht auf zwei Pflichten, die der Bauträger zwingend erfüllen muss, sobald er Beträge im Voraus einzieht. Sie sind nicht optional: Sie sind das Rückgrat Ihres Schutzes.

1. Ihr Geld durch Bürgschaft oder Versicherung absichern

Ab dem Zeitpunkt, an dem er die Baugenehmigung erhält, ist der Bauträger verpflichtet, die Rückerstattung der ihm gezahlten Beträge zu garantieren, falls der Bau nicht beginnt oder nicht innerhalb der vereinbarten Übergabefrist zu einem guten Ende gebracht wird. Und diese Garantie kann nur zwei Formen annehmen: eine Kautionsversicherung (seguro de caución, gedeckt von einer Versicherungsgesellschaft) oder eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft (aval solidario, gedeckt von einer Bank). Weiter unten erkläre ich Ihnen die Unterschiede zwischen beiden.

Die Folge für Sie ist unmittelbar: Bei Vertragsunterzeichnung müssen Sie das Dokument dieser Bürgschaft oder Versicherung erhalten. Es ist Ihr Sicherheitsnetz. Erhalten Sie es nicht, ist das bereits ein Alarmsignal ersten Ranges.

2. Ihr Geld auf ein Sonderkonto einzahlen

Die zweite Pflicht ist, dass Ihre Anzahlungen auf ein Sonderkonto fließen müssen, getrennt von den übrigen Mitteln des Bauträgers, das ausschließlich zur Zahlung der Bauarbeiten an den Immobilien verwendet werden darf. Es ist nicht das Geschäftskonto des Unternehmens: Es ist ein zweckgebundenes, abgeschirmtes Konto.

Und hier kommt ein entscheidendes Detail ins Spiel: Um dieses Konto zu eröffnen, verpflichtet das Gesetz die Bank, unter eigener Verantwortung zu verlangen, dass die Garantie (die Bürgschaft oder die Versicherung) besteht. Die Bank selbst hat also eine Kontrollpflicht. Merken Sie sich das, denn es wird am Ende wichtig sein, wenn wir darüber sprechen, ob auch die Bank haftet.

Was die Garantie genau abdeckt

Viele glauben, die Bürgschaft decke nur das «nackte» eingezahlte Geld ab. Es ist mehr als das. Die Garantie erstreckt sich auf drei Dinge:

• Die Beträge, die Sie auf den Kaufpreis angezahlt haben.
• Die Steuern, die Sie auf diese Beträge gezahlt haben.
• Den gesetzlichen Zinssatz auf das eingezahlte Geld.

Beim Zinssatz möchte ich ehrlich und präzise sein, denn hier irren sich die Leute am häufigsten. Das Gesetz legt KEINEN festen Prozentsatz fest: Es spricht vom «interés legal del dinero» (gesetzlicher Zinssatz), der vom Staat jedes Jahr überprüft wird. Sie werden anderswo eine Zahl von 6 % zitiert finden, doch diese stammte aus dem alten, inzwischen aufgehobenen Gesetz. Heute gilt der jeweils aktuelle gesetzliche Zinssatz, der in der Regel ab dem Datum jeder einzelnen Zahlung berechnet wird. Deshalb hängt der genaue Rückerstattungsbetrag davon ab, wann Sie gezahlt haben und welcher Satz in dem jeweiligen Jahr galt: Es ist keine feste Zahl, die man Ihnen im Voraus versprechen kann.

Bürgschaft oder Versicherung: die Unterschiede und die 2-Jahres-Frist

Beide Varianten dienen demselben Zweck — Ihnen das Geld zurückzugeben —, funktionieren aber etwas unterschiedlich.

Die Kautionsversicherung (seguro de caución)

Sie wird von einer Versicherungsgesellschaft ausgestellt. Das Gesetz verlangt eine individuelle Police für jeden Käufer, die alles Angezahlte samt Steuern und gesetzlichen Zinsen abdeckt. Sie sind der Versicherte, der Bauträger zahlt die Prämie. Ein Punkt sehr zu Ihren Gunsten: Der Versicherer kann Ihnen keine Einwendungen aus seinem Verhältnis zum Bauträger entgegenhalten; er kann sich nicht einmal darauf berufen, dass der Bauträger die Prämie nicht gezahlt hat. Tritt der versicherte Fall ein, machen Sie Ihren Anspruch geltend, und der Versicherer muss Sie innerhalb einer gesetzlich festgelegten, kurzen Frist entschädigen.

Die Bankbürgschaft (aval bancario)

Sie wird von einer Bank ausgestellt und muss selbstschuldnerisch (solidario) sein, das heißt, Sie können direkt gegen die Bank vorgehen, ohne zuvor gegen den Bauträger vorgehen zu müssen. Sie deckt den gesamten angezahlten Betrag zuzüglich der gesetzlichen Zinsen und bleibt so lange gültig, wie das Risiko fortbesteht.

Hier gibt es eine Frist, die Sie unbedingt im Blick behalten sollten: Das Gesetz sieht vor, dass die Bürgschaft erlischt, wenn seit der Pflichtverletzung zwei Jahre verstreichen, ohne dass Sie Ihren Anspruch geltend gemacht haben. Auf gut Deutsch: Wird die Immobilie nicht übergeben und Sie unternehmen nichts, können Sie den Schutz der Bürgschaft verlieren. Das ist keine Nebensächlichkeit. Deshalb wartet man bei einer Pflichtverletzung nicht «ab, was passiert»: Man macht den Anspruch förmlich und rechtzeitig geltend.

Was passiert, wenn sich der Bau verzögert oder nicht übergeben wird

Stellen Sie sich das schlimmste Szenario vor: Der Übergabetermin kommt, und das Haus ist nicht fertig, oder der Bau hat gar nicht erst begonnen. Was können Sie tun? Das Gesetz gibt Ihnen eine Wahl, und die Entscheidung liegt bei Ihnen:

1. Den Vertrag auflösen und alles Gezahlte samt Steuern und gesetzlichen Zinsen zurückerhalten. Das ist der Ausweg, wenn Sie dem Projekt nicht mehr vertrauen oder nicht länger warten möchten.
2. Dem Bauträger eine Fristverlängerung gewähren. Glauben Sie, dass der Bau fertiggestellt wird, und sind Sie weiterhin an der Immobilie interessiert, können Sie ihm mehr Zeit geben, statt zurückzutreten.

Die Pflichtverletzung zwingt Sie also nicht automatisch zu etwas: Sie versetzt Sie in die Lage, zu wählen. Und entscheiden Sie sich, Ihr Geld zurückzuverlangen, kommt genau dort die Bürgschaft oder Versicherung ins Spiel, die der Bauträger hätte einrichten müssen. Genau für diesen Moment existiert die Garantie.

Eine Nuance, die ich häufig sehe: Es muss nicht zur völligen Katastrophe kommen, damit eine Pflichtverletzung vorliegt. Schon das Fehlen der Garantie selbst oder die Unmöglichkeit, die Immobilie in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben (zum Beispiel ohne die erforderliche Bewohnbarkeit), können bereits relevante Gründe sein. Das hängt aber stark vom jeweiligen Vertrag und der jeweiligen Situation ab, weshalb es sich empfiehlt, Ihren konkreten Fall vor jedem Schritt prüfen zu lassen.

Und wenn der Bauträger überhaupt keine Bürgschaft eingerichtet hat? Haftet die Bank?

Das ist die Millionenfrage, und diejenige, die am meisten Angst auslöst: «Ich habe gezahlt, der Bauträger hat weder Bürgschaft noch Versicherung eingerichtet, und jetzt ist er verschwunden. Verliere ich alles?» Nicht zwangsläufig. Und hier kommt die Kontrollpflicht der Bank ins Spiel, von der wir vorhin gesprochen haben.

Der spanische Oberste Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat in seinem Urteil 492/2024 vom 12. April eine sehr schutzfreundliche Rechtsprechung bestätigt: Ein Kreditinstitut, das Zahlungen von Käufern auf ein Konto des Bauträgers annimmt, ohne das Sonderkonto und die entsprechende Garantie verlangt zu haben, kann gegenüber diesen Käufern haften. Warum? Weil die Bank eine gesetzliche Überwachungspflicht hatte, die sie nicht erfüllt hat. Sie haftet nicht wie ein Verkäufer, sondern für ihre eigene mangelnde Sorgfalt.

Der Oberste Gerichtshof geht sogar noch weiter: Diese Kontrollpflicht kann sich auch auf eine Bank erstrecken, die Wechsel (letras de cambio) diskontiert, die mit der Zahlung Ihrer Anzahlungen verknüpft sind. Allerdings hat das wichtige Grenzen, die Sie verstehen sollten, damit Sie keine falschen Erwartungen aufbauen: Die Haftung bewegt sich innerhalb der Mittel, die die Bank tatsächlich erhalten hat oder kontrollieren konnte, und dessen, was sie wusste oder vernünftigerweise nicht ignorieren konnte. Es ist keine universelle Garantie, dass jede auf irgendeine Weise geleistete Zahlung stets gedeckt ist.

Wenn mich also jemand fragt: «Erstattet mir die Bank das Geld?», lautet meine ehrliche Antwort: Es hängt davon ab, wie und wo die Zahlungen geleistet wurden, was die Bank wusste, und von den Umständen Ihres Falls. Es gibt echte Aussicht auf Rückerstattung, aber automatisch ist das nicht. Genau in solchen Fällen lohnt es sich, die Unterlagen in Ruhe zu prüfen.

Bevor Sie irgendetwas unterschreiben

Der Kauf vom Reißbrett kann eine ausgezeichnete Entscheidung sein — Preis, Individualisierung, ein neues Zuhause —, aber nur, wenn Ihr Geld von der ersten Anzahlung an gut geschützt ist. Der Unterschied zwischen einem ruhigen Kauf und einem großen Ärgernis liegt meist in den Papieren, die man am Anfang unterschreibt, nicht in denen, die später kommen.

Wenn Sie darüber nachdenken, eine im Bau befindliche Immobilie an der Costa Blanca zu kaufen, oder wenn Sie bereits gezahlt haben und etwas nicht wie erwartet läuft, schreiben Sie mir, und wir prüfen es gemeinsam. Ich helfe Ihnen lieber, sicher zu kaufen, als später zu klagen, wenn bereits ein Problem besteht. Erst den Fall verstehen, dann vorbeugen, und erst danach handeln.