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Typische Komplikationen bei Vorhaben von Nichtansässigen in Spanien (und wie man ihnen zuvorkommt)
Von Moisés Vicens i Francés27. Juni 20268 Min. Lesezeit
In Spanien zu kaufen, zu verkaufen oder zu erben, während man im Ausland lebt, ist nicht schwierig, aber voller kleiner Verzögerungen, die zusammen ein Geschäft zum Scheitern bringen können. Ich erzähle Ihnen von denen, die mir jede Woche in der Kanzlei begegnen, und vor allem, wie man ihnen zuvorkommt, damit die Zeit zu Ihren Gunsten arbeitet.
Was für jemanden, der in Spanien lebt, eine Routineangelegenheit ist, kann sich für einen ausländischen Mandanten als unübersichtlich erweisen. Nicht weil es schwierig wäre, sondern weil es viele kleine Teile sind, die von Dritten abhängen — Behörden, Banken, Registern, den beiden Ländern — und die, wenn man sie nicht rechtzeitig ordnet, ausgerechnet kurz vor der Unterzeichnung zusammentreffen. Ich fasse Ihnen die Komplikationen zusammen, die ich am häufigsten sehe, und wie man sie entschärft.
Die Verzögerungen, die ich jede Woche sehe
- Die NIE und das Bankkonto: In der Regel wird ohne sie nicht unterzeichnet, und sie aus dem Ausland zu beschaffen braucht Zeit.
- Die notarielle Vollmacht, um nicht reisen zu müssen: Sie muss vorher erteilt und apostilliert werden, nicht am Tag der Unterzeichnung.
- Der valor de referencia des Katasters: Die Steuer wird auf ihn berechnet, nicht auf Ihren Preis, und manchmal lohnt es sich, ihn anzufechten.
- Die 3 %-Quellensteuer beim Verkauf: eine Vorauszahlung auf die Einkommensteuer der Nichtansässigen (IRNR), die sich unter Umständen teilweise erstatten lässt.
- Die plusvalía municipal: Sie hängt von der Satzung jeder Gemeinde ab, nicht von einer nationalen Tabelle.
- Die ausländischen Erbschaftsunterlagen: Apostillen und beglaubigte Übersetzungen, die man mit Vorlauf vorbereiten muss.
- Die Fristen der Verwaltung: Genehmigungen, Bescheinigungen und Registerauszüge, die länger dauern als erwartet.
- Die Rechnungen für Renovierungen und Modernisierungen: der Nachweis, der Ihre Steuer beim Verkauf senkt.
- Das Doppelbesteuerungsabkommen Ihres Landes, das verändert, was Sie zahlen, je nachdem, wo Sie ansässig sind.
Jeder dieser Punkte hat seinen eigenen Artikel, in dem ich ihn ausführlich erkläre. Hier möchte ich, dass Sie das Muster erkennen: Die wenigsten sind für sich allein gravierend; was schadet, ist, dass sie sich häufen und spät auftauchen.
Der gemeinsame Faden: Zeit und Information
Fast alle diese Komplikationen haben denselben Ursprung und dieselbe Lösung. Der Ursprung: Vorgänge, die von einem Dritten abhängen, den Sie nicht kontrollieren, und die ihre eigenen Fristen haben. Die Lösung: früher beginnen und wissen, was man fragen muss. Wer vorausschauend handelt, verwandelt ein potenzielles Problem in einen einfachen weiteren Schritt im Kalender.
Die goldene Regel
- Bevor Sie unterzeichnen oder eine Erbschaft annehmen, ermitteln Sie, welche Vorgänge von Dritten abhängen (Verwaltung, Bank, Register, Ihr Land).
- Setzen Sie sie so früh wie möglich in Gang, nicht erst, wenn bereits ein verbindlicher Unterzeichnungstermin feststeht.
- Halten Sie im Vertrag schriftlich fest, was geschieht, wenn ein Vorgang sich verzögert (genau das leisten die aufschiebenden und auflösenden Bedingungen, condiciones suspensivas y resolutorias).
- Vorbeugen kostet einen Bruchteil dessen, was es kostet, ein gescheitertes Geschäft zu retten.
Wenn Sie kurz davor stehen, an der Costa Blanca zu kaufen, zu verkaufen oder zu erben, und außerhalb Spaniens leben, schreiben Sie mir, bevor Sie sich auf Termine festlegen. Wir gehen gemeinsam durch, welche Teile von Dritten abhängen, wie lange sie realistisch dauern können und welche man schon jetzt in Gang setzen sollte. So arbeite ich: erst Ihren Fall verstehen, dann vorbeugen und erst dann handeln.
Häufige Fragen
Muss ich nach Spanien reisen, um zu kaufen, zu verkaufen oder zu erben?
In den meisten Fällen nicht. Mit einer in Ihrem Land erteilten und apostillierten notariellen Vollmacht kann ich Sie beim Notar, im Register, beim Finanzamt und bei den Banken vertreten und das Geschäft von Anfang bis Ende abwickeln, in der Regel ohne Reise.
Welcher Fehler ist besonders kostspielig?
Sich auf einen Unterzeichnungstermin festzulegen, ohne die Vorgänge in Gang gesetzt zu haben, die von Dritten abhängen (NIE, Genehmigungen, Bescheinigungen, Erbschaftsunterlagen). Wenn sich der Vorgang verzögert, gerät das Geschäft ins Wanken. Vorausschauendes Handeln verringert dieses Risiko erheblich.
Was sollte ich bereithalten, bevor ich beginne?
Es hängt vom Anliegen ab, aber fast immer: die NIE und, falls erforderlich, das Bankkonto; die apostillierte notarielle Vollmacht, wenn Sie nicht kommen; und bei Erbschaften die apostillierten und übersetzten Unterlagen aus dem Ursprungsland. Das Genaue legen wir je nach Ihrem Fall fest.
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Ich antworte Ihnen persönlich, in Ihrer Sprache. Das erste Gespräch dient dem Kennenlernen und der Frage, wie ich Ihnen helfen kann.
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