Ein Haus in Spanien mit Pool oder nicht deklarierter Erweiterung kaufen: Was Sie übernehmen und wie es sich lösen lässt

Die Szene, die ich fast jede Woche erlebe

In meiner Kanzlei kommt ein Paar an, meist aus Nordeuropa, begeistert von einem Haus an der Küste. Eine Villa mit Garten, ein herrlicher Pool, eine überdachte Terrasse, die der Verkäufer als Winterwohnzimmer nutzt. Alles wunderschön. Und dann bitte ich um die Unterlagen, und es taucht das übliche Problem auf: Der Pool steht nirgends verzeichnet, das Winterwohnzimmer ist «auf dem Papier» weiterhin eine offene Terrasse, und das Haus hat dreißig Quadratmeter mehr, als im Registro angegeben ist.

Das ist in Spanien sehr häufig, besonders bei Chalets, ländlichen Anwesen und älteren Küstenhäusern. Und hier kommt das Wichtige: Ein nicht deklarierter Bau bedeutet NICHT, dass Sie nicht kaufen können. Es bedeutet, dass Sie genau wissen müssen, was Sie kaufen, denn das ist kein belangloses Verwaltungsdetail. Ich erkläre es Ihnen in Ruhe.

Nicht jeder nicht deklarierte Bau ist gleich: die vier Situationen

Wenn man mir sagt «das Haus hat einen nicht deklarierten Bau», prüfe ich als Erstes, in welcher dieser vier Situationen wir uns befinden. Denn der Unterschied zwischen der einen und der anderen ist der Unterschied zwischen einer ruhigen Formalität und einem ernsthaften Problem.

1. Legaler, aber nicht eingetragener Bau

Der beste Fall von allen. Der Bau wurde seinerzeit mit gemeindlicher Baugenehmigung errichtet, aber jemand hat vergessen, ihn ins Registro de la Propiedad (Grundbuch) eintragen zu lassen. Der Bau ist legal; es fehlt lediglich die Eintragung. Hier ist die Lösung meist einfach: Man legt die Dokumentation vor und lässt eintragen. Null Drama.

2. Alter, verjährter Bau, eintragbar durch Verjährung

Der Bau oder die Erweiterung hatte keine Baugenehmigung, ist aber so alt, dass die Verwaltung keinen Abriss mehr anordnen kann, weil die Frist, in der sie hätte handeln können, bereits abgelaufen ist. In diesem Fall kann man ihn «durch Verjährung» im Registro eintragen lassen, mit einem technischen Zertifikat oder einer katastralischen Bescheinigung, die belegt, dass der Bau zu einem bestimmten Datum fertiggestellt war. Achtung: Die Möglichkeit der Eintragung bedeutet nicht, dass der Bau vollständig legal ist. Ich komme gleich darauf zurück, denn das ist der Punkt, der die meiste Verwirrung stiftet.

3. Bau «außerhalb der Raumordnung» (fuera de ordenación)

Der Bau existiert und darf bestehen bleiben, steht aber im Widerspruch zur geltenden Stadtplanung. Er kann meist verkauft werden, bringt aber erhebliche Einschränkungen mit sich: Oft sind nur Erhaltungsarbeiten erlaubt, eine Erweiterung ist nicht möglich, und sollte er eines Tages abgerissen werden oder verfallen, kann es sein, dass Sie ihn nicht in gleicher Form wieder aufbauen dürfen. Er ist käuflich, aber Sie müssen wissen, worauf Sie sich einlassen.

4. Nicht verjährter oder unverjährbarer Bau

Der schlimmste Fall. Entweder ist der Bau neueren Datums und die Verwaltung ist noch rechtzeitig, um zu handeln, oder er steht auf einem Grundstück, auf dem die Zeit NIE schützt (geschütztes nicht erschließbares Gelände, öffentliches Eigentum, Grünflächen …). Hier ist das Risiko real: Verwaltungsverfahren, Bußgeld, Legalisierungsanordnung oder sogar Abrissverfügung. Dies ist die Situation, in der ich Ihnen unmissverständlich sage: Unterschreiben Sie nichts, ohne dass es vorher jemand geprüft hat.

Eintragung durch Verjährung ist KEINE Legalisierung (das ist der entscheidende Punkt)

Das ist das teuerste Missverständnis, das ich erlebe. Viele Menschen glauben, dass ein Bau, der «durch Verjährung» im Registro eingetragen werden kann, damit bereits vollständig in Ordnung und legalisiert ist. Das stimmt nicht. Es handelt sich um zwei verschiedene Dinge, die auf getrennten Gleisen verlaufen.

Der Weg des Neubaus durch Verjährung (geregelt in Art. 28.4 des staatlichen Bodengesetzes) erlaubt es, einen alten Bau im Registro zu vermerken, wenn die Verwaltung dessen Abriss wegen des Zeitablaufs nicht mehr anordnen kann. Das gibt Ihnen etwas ganz Konkretes: die Möglichkeit, das Haus normal zu verkaufen, zu belasten oder zu vererben. Aber es macht den Bau NICHT städtebaulich legal und beseitigt seine Einschränkungen nicht. Die städtebauliche Situation bleibt, wie sie ist.

Das Wichtigste für Sie als Käufer: Die Eintragung des Baus «versteckt» nichts. Im Gegenteil. Wird ein alter Bau ohne Bescheinigung des Ayuntamiento eingetragen, ist der Registerbeamte verpflichtet, dies dem Ayuntamiento selbst mitzuteilen, das dann die konkrete städtebauliche Situation des Baus und ihre Grenzen im Registro vermerken lassen kann. Die Eintragung löst also eine formelle Mitteilung an die Gemeinde aus. Es ist kein Teppich, unter den man das Problem kehrt.

Die valencianische Vorsicht: außerhalb der Raumordnung und ländlicher Grund

Da ich in Calp arbeite, spreche ich über das, was hier in der Comunitat Valenciana gilt, wo die maßgebliche Norm die Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje (die TRLOTUP) ist. Behalten Sie aber von Anfang an eines im Kopf: Das Städtebaurecht ist regional und kommunal geregelt, sodass das, was ich Ihnen erzähle, die valencianische Regel ist und der konkrete Fall stets bei jedem Ayuntamiento geprüft werden muss.

Die allgemeine Regel in der Comunitat Valenciana ist, dass die Verwaltung über eine Frist verfügt — rund fünfzehn Jahre ab vollständiger Fertigstellung des Baus —, um dessen Legalisierung oder die Wiederherstellung der Rechtmäßigkeit zu verlangen, wenn er ohne Baugenehmigung errichtet wurde. Bleiben Sie aber NICHT nur bei dieser Zahl, denn sie hat sehr wichtige Ausnahmen, und genau das sorgt für die meisten bösen Überraschungen.

Diese Frist gilt NICHT — das heißt, die Verwaltung kann jederzeit handeln, ohne zeitliche Begrenzung —, wenn der Bau auf nicht erschließbarem Gelände steht, auf Grundstücken oder Gebäuden im öffentlichen Eigentum, in Grünflächen, an Verkehrswegen, auf Freiflächen, bei öffentlichen Gemeinbedarfsnutzungen oder auf Gütern des valencianischen Kulturerbes. Das ist entscheidend bei Chalets, Villen und Anwesen auf ländlichem oder geschütztem Grund: Dort schützt Sie das Alter des Baus NICHT immer. Ein fünfundzwanzig Jahre alter Pool auf geschütztem, nicht erschließbarem Gelände kann weiterhin abrissfähig sein.

Und die letzte Vorsicht: Auch wenn die Frist verstrichen ist, stellt die valencianische Norm selbst klar, dass der bloße Zeitablauf den Bau nicht legalisiert. Er bleibt illegal, ist nur nicht mehr abrissfähig; und solange dieser Zustand andauert, können Sie an dem ohne Genehmigung Errichteten keine Umbauten, Erweiterungen oder Konsolidierungen vornehmen. Deshalb sind «außerhalb der Raumordnung» und «ländlicher Grund» für mich zwei rote Flaggen, die eine genaue Prüfung der Akte erfordern.

Registro, Catastro und Realität: Das Catastro legalisiert nicht

Um zu verstehen, was Sie kaufen, stellen Sie sich vor, das Haus habe drei «Fotos», die übereinstimmen sollten: die physische Realität (was tatsächlich gebaut ist), das Registro de la Propiedad (wer Eigentümer ist und welche Lasten bestehen) und das Catastro (was die Steuerbehörde für Steuern wie die IBI erfasst hat). Stimmen alle drei überein, läuft alles reibungslos. Stimmen sie nicht überein, beginnen die Zweifel — bei der Bank, bei der Versicherung und beim Käufer selbst.

Und hier der typischste Fehler, den ich höre: «Der Pool steht im Catastro, also ist er legal.» NEIN. Das Catastro beschreibt die Immobilie zu steuerlichen Zwecken, aber das Catastro legalisiert städtebaulich nichts. Dass Ihre Immobilie IBI für mehr Quadratmeter zahlt, bedeutet nicht, dass diese Quadratmeter eine Baugenehmigung haben. Das Catastro kann helfen zu beweisen, dass der Bau existiert und seit wann, ersetzt aber keine gemeindliche Baugenehmigung.

Was ich jede Woche sehe, ist genau diese Diskrepanz: Der Pool erscheint im Luftbild, aber nicht im Catastro; das Catastro erfasst mehr Fläche als das Registro; das Registro spricht von 120 Quadratmetern und das tatsächliche Haus hat 180; die Urkunde erwähnt den Pool nicht einmal; und die Bankbewertung deckt alles im ungünstigsten Moment auf. Deshalb müssen vor dem Kauf alle drei Fotos — und die Situation bei der Gemeinde — nebeneinandergelegt werden.

Welche Risiken Sie eingehen, wenn Sie ungeprüft kaufen

Ich lege sie Ihnen klar dar, denn Sie sollten sie alle vor Augen haben, bevor Sie entscheiden:

• Städtebaulich: Legalisierungsanordnung, Disziplinarverfahren, Bußgeld und, falls die Frist nicht verjährt oder unverjährbar ist, sogar Abrissverfügung.
• Nutzung: Schwierigkeiten bei der Erst- oder Zweitbezugserlaubnis, bei der Vermietung, bei der touristischen Vermietung, bei Umbauten oder sogar bei der Anmeldung von Versorgungsanschlüssen.
• Registerrechtlich: Das Registro trägt den Pool oder die Erweiterung nicht ein, verlangt eine Georeferenzierung oder es bleibt ein Vermerk über eine ungünstige städtebauliche Situation bestehen.
• Finanziell: Die Bank bewertet möglicherweise nur den deklarierten Teil und kürzt oder verweigert die Hypothek, und die Versicherung kann das nicht Deklarierte ausschließen.
• Steuerlich (als Orientierung): Das Catastro muss möglicherweise aktualisiert werden und die IBI kann sich ändern, und die Baudeklaration kann eine eigene Steuer auf die Urkunde auslösen; es lohnt sich, das vorher zu beziffern, nicht nachher.
• Beim Weiterverkauf: Eines Tages wird Ihr Käufer genau das von Ihnen verlangen, was ich Ihnen heute zu verlangen empfehle: dass alles regularisiert ist, oder einen Preisnachlass.

Wie Sie sich vor der Unterschrift absichern und wie es sich lösen lässt

Das ist die Reihenfolge, die ich befolge, wenn mir ein Käufer ein Haus mit einem nicht stimmigen Bau vorlegt. Die Idee ist einfach: vor der Unterschrift prüfen und schriftlich festhalten, was geschieht, wenn etwas nicht behoben werden kann.

1. Die nota simple (Grundbuchauszug) des Registro und die katastralische Bescheinigung anfordern und sie miteinander sowie mit dem tatsächlichen Haus vergleichen: Stimmen Fläche, Beschreibung und Nebengebäude überein?
2. Beim Ayuntamiento die städtebauliche Situation erfragen: bestehende Baugenehmigungen, ob ein Disziplinarverfahren läuft, was der Bebauungsplan vorsieht und wie das Grundstück klassifiziert ist.
3. Die Bodenklassifizierung besonders sorgfältig prüfen: Handelt es sich um nicht erschließbares, geschütztes oder öffentliches Gelände, ist das eine rote Flagge, denn dort schützt Sie das Alter möglicherweise nicht.
4. Einen Architekten oder Bausachverständigen beauftragen, den tatsächlichen Bestand zu vermessen, das Baualter festzustellen und zu erklären, ob der Bau legalisierbar, durch Verjährung eintragbar oder keines von beidem ist.
5. Je nach Diagnose den Weg wählen: ordentliche städtebauliche Legalisierung, wenn sie zum Bebauungsplan passt; Neubau durch Verjährung, wenn ein Abriss nicht mehr in Frage kommt; oder den Kauf neu verhandeln, wenn die Sache heikel ist.
6. Den Kaufvertrag absichern: Bedingungen in die Anzahlungsvereinbarung oder den Vertrag aufnehmen, damit der Verkäufer vor der Unterschrift regularisiert, oder einen Teil des Preises einbehalten, mit der Möglichkeit zurückzutreten, falls es sich nicht lösen lässt.

Wenn Sie sich in ein Haus in Spanien verliebt haben und es einen Pool, eine Terrasse oder ein paar Quadratmeter hat, die auf dem Papier nicht ganz stimmen, schreiben Sie mir, und wir schauen es uns gemeinsam an, bevor Sie irgendetwas unterschreiben. Es geht nicht darum, Ihnen Angst zu machen oder das Geschäft zu Fall zu bringen: Sehr viele dieser Häuser werden völlig unproblematisch gekauft — man muss nur wissen, in welcher der vier Situationen man sich befindet, und alles wasserdicht regeln. Ich helfe Ihnen lieber, mit offenen Augen zu kaufen, als hinterher einen Brand zu löschen.