BELASTINGEN · PLUSVALÍA MUNICIPAL
Plusvalía municipal: waarom het werkelijke percentage door de Gemeente wordt bepaald, niet door de nationale wet
Door Moisés Vicens i Francés27 juni 20267 min lezen
U zoekt op internet 'hoeveel bedraagt de plusvalía municipal' en u krijgt nationale tabellen en percentages. Let op: dat is slechts het kader. Het tarief dat u werkelijk betaalt en de coëfficiënten worden door elke gemeente vastgesteld in haar fiscale verordening. Ik leg u uit wat de nationale wet bepaalt en wat de gemeente beslist.
Wanneer iemand een huis gaat verkopen of heeft geërfd, is het eerste wat hij doet op internet zoeken 'hoeveel betaal je aan plusvalía municipal'. En daar begint het probleem: hij vindt tabellen, percentages en rekenmachines die een cijfer geven alsof het in heel Spanje gelijk is. Dat is het niet. De nationale wet zet alleen het kader; het getal dat u werkelijk betaalt, wordt door uw gemeente bepaald.
De nationale wet zet alleen het kader
De plusvalía municipal — de technische naam is Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU (gemeentelijke heffing op de waardestijging van stedelijke grond) — is geregeld in de nationale wet op de lokale financiën. Die wet bepaalt wat er wordt belast (de waardestijging van de stedelijke grond bij overdracht), stelt de twee berekeningsmethoden vast na de hervorming van 2021 en legt een plafond op: het tarief mag niet hoger zijn dan 30 %. Maar die 30 % is het maximum, niet wat u betaalt.
Wie het concrete tarief bepaalt — binnen dat maximum — en de coëfficiënten goedkeurt die worden toegepast naar gelang het aantal jaren eigenaarschap, is elke gemeente, via haar fiscale verordening. Daarom kunnen twee identieke huizen in twee verschillende gemeenten een heel verschillende plusvalía betalen.
Wat verandert van de ene gemeente tot de andere
- Het belastingtarief, dat elke gemeente vaststelt binnen het wettelijke maximum van 30 %.
- De coëfficiënten die worden toegepast naar gelang het aantal jaren dat u eigenaar bent geweest, eveneens door de gemeente goedgekeurd binnen nationale maxima.
- De verminderingen, zoals die welke sommige gemeenten voorzien voor de overdracht door erfenis van de gezinswoning: die moeten worden aangevraagd, ze zijn niet automatisch.
- De termijnen en de betaalwijzen van de zelfaangifte.
De nationale coëfficiënten en de verwarring van 2025-2026
Er is een actueel detail dat het waard is te kennen. De nationale maximumcoëfficiënten worden elk jaar bij wet herzien, maar de actualisaties die voor 2025 (Real Decreto-ley 9/2024) en voor 2026 (Real Decreto-ley 16/2025) waren goedgekeurd, werden niet door het Congres bekrachtigd, zodat vandaag nog steeds die van het Real Decreto-ley 8/2023 gelden. Daarom dient elke 'tabel 2026' die u ergens tegenkomt met een vergrootglas te worden bekeken.
Waarom ik u hier niet het percentage van Calp geef
- Het tarief en de effectieve coëfficiënten vloeien voort uit de fiscale verordening van Calp, niet uit de nationale wet; en verordeningen worden gewijzigd.
- De exacte berekening wordt gemaakt met de geldende verordening bij de hand en op de datum van de transactie.
- Ik bereken het voor u vóór de verkoop of vóór de aanvaarding van de erfenis, zodat er geen verrassingen zijn en u geen enkele vermindering verliest waarop u recht heeft.
Bij een erfenis bovendien: let op de termijn
Als de plusvalía voortkomt uit een erfenis, bedraagt de termijn om de zelfaangifte te doen zes maanden vanaf het overlijden (verlengbaar). Dat is juist wanneer de niet-ingezeten erfgenaam documentatie uit twee landen aan het verzamelen is, dus die termijn wordt makkelijk overschreden. En als uw gemeente een vermindering voor de gezinswoning heeft, moet die uitdrukkelijk en tijdig worden aangevraagd.
Als u een onroerend goed in Calp of aan de Costa Blanca gaat verkopen of heeft geërfd, schrijf mij dan en ik bereken voor u de werkelijke plusvalía met de geldende verordening, niet met een algemene tabel. Beter de exacte cijfers kennen vóór de ondertekening dan achteraf schrikken.
Veelgestelde vragen
Is de plusvalía municipal in heel Spanje gelijk?
Nee. De nationale wet stelt het kader vast en een maximumtarief van 30 %, maar het concrete tarief en de coëfficiënten worden door elke gemeente goedgekeurd in haar fiscale verordening. Daarom betaalt eenzelfde huis verschillend naar gelang de gemeente.
Waar bekijk ik het tarief dat in Calp wordt toegepast?
In de fiscale verordening van de Gemeente Calp die geldt op de datum van de transactie. Het is niet raadzaam te vertrouwen op algemene tabellen of rekenmachines op internet, want die nemen de concrete gegevens van de gemeente noch haar verminderingen mee.
Is er een vermindering als ik de woning erf?
Sommige gemeenten voorzien verminderingen voor de overdracht door erfenis van de gezinswoning, maar die zijn niet automatisch: ze moeten tijdig worden aangevraagd. Het is raadzaam de concrete verordening te controleren vóór de zelfaangifte.
Welke termijn heb ik om de plusvalía van een erfenis te betalen?
Zes maanden vanaf het overlijden, verlengbaar indien tijdig aangevraagd. Bij een verkoop loopt de termijn vanaf de overdracht. Het is raadzaam dit in te plannen om geen toeslagen op te lopen.
Juridische basis en officiële bronnen
ZULLEN WE PRATEN?
Leg me uw zaak voor, vrijblijvend
Ik antwoord u persoonlijk, in uw eigen taal. Het eerste gesprek is om kennis te maken en te zien hoe ik u kan helpen.
Verder lezen
Ik bereken uw plusvalía municipal met de verordening van Calp bij de hand, samen met de IRNR van de transactie.
Belastingen voor niet-ingezetenen →Bij een erfenis heeft de plusvalía municipal haar eigen termijn en verminderingen: ik beheer dit zodat u niets ontgaat.
Internationale nalatenschappen →