BELASTINGEN · EU VERSUS DERDE LANDEN
Als u niet uit de EU komt: waarom u meer belasting betaalt en geen kosten kunt aftrekken
Door Moisés Vicens i Francés27 juni 20267 min lezen
Hetzelfde huis, dezelfde huur, maar een andere fiscale rekening naargelang waar u woont. Als u in de Europese Unie of de Europese Economische Ruimte verblijft, betaalt u minder en kunt u kosten aftrekken. Woont u erbuiten — en dat geldt ook voor de Britten na de Brexit — dan stijgt het tarief en verdwijnen de aftrekken. Ik leg u uit waarom.
Er is een vraag die veel buitenlandse eigenaren verrast: 'Betaal ik hetzelfde, waar ik ook woon?'. En het antwoord is van niet. Het land waar u verblijft, verandert — en behoorlijk — wat u voor uw huis in Spanje betaalt. Het verschil zit in twee dingen: het belastingtarief en de mogelijkheid om kosten af te trekken.
Kosten aftrekken: alleen vanuit de EU of de EER
Als u in de Europese Unie of in de Europese Economische Ruimte verblijft (met uitwisseling van inlichtingen), staat de wet u toe belasting te betalen over het nettorendement: van de huur die u int, kunt u dus kosten aftrekken zoals de gemeenschappelijke lasten, het IBI, de hypotheekrente, de herstellingen of de verzekering. Dat verlaagt de grondslag waarover u betaalt aanzienlijk. Verblijft u buiten dat gebied, dan betaalt u belasting over de bruto-inkomsten, zonder iets af te trekken. Dezelfde huur, maar over een veel grotere grondslag.
Het tarief: 24 % tegenover 19 %
Bij dat verschil komt nog dat van het tarief. Het algemene tarief van de IRNR bedraagt 24 %, maar daalt naar 19 % voor inwoners van de EU of de EER. Zo loopt een inwoner van buiten de EU tegen de dubbele bestraffing aan: hij betaalt tegen een hoger tarief (24 % in plaats van 19 %) en bovendien over een grotere grondslag, omdat hij geen kosten kan aftrekken.
Een belangrijke nuance over de verkoop
- De winst bij de verkoop van het onroerend goed wordt belast tegen 19 % voor alle niet-ingezetenen, of ze nu in de EU wonen of erbuiten.
- De sprong van 24 % naar 19 % treft de inkomsten (de huur en het toegerekende inkomen), niet de winst bij de verkoop.
- Daarom is het raadzaam niet te vermengen: het ene is wat u betaalt zolang u het huis heeft, het andere is wat u betaalt wanneer u het verkoopt.
Het Britse geval na de Brexit
Het duidelijkste voorbeeld beleven de Britten. Met de Brexit hield het Verenigd Koninkrijk op een EU-staat te zijn, zodat zijn inwoners overgingen van belastingheffing als EU-burger naar belastingheffing als inwoner van een derde land: van 19 % naar 24 % en zonder aftrek van kosten. Velen blijven aangeven zoals voorheen, zonder het te weten. En hier komt nog een onderdeel dat het waard is na te kijken: het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting tussen Spanje en uw land, dat het eindresultaat kan veranderen.
Als u een niet-ingezeten eigenaar bent en niet zeker weet hoe uw land van verblijf u raakt, schrijf mij dan. Ik beoordeel uw situatie, bereken wat u toekomt naargelang u in de EU of erbuiten verblijft, en bekijk het toepasselijke verdrag ter voorkoming van dubbele belasting zodat u niet te veel betaalt en niet te weinig aangeeft.
Veelgestelde vragen
Betaal ik hetzelfde, waar ik ook woon?
Nee. Als u in de EU of de EER verblijft, bedraagt het IRNR-tarief op de inkomsten 19 % en kunt u kosten aftrekken. Verblijft u erbuiten, dan stijgt het algemene tarief naar 24 % en zijn aftrekken niet toegestaan. Hetzelfde onroerend goed wordt anders belast naargelang waar u woont.
Ik ben Brit, raakt de Brexit mij fiscaal?
Ja. Na de Brexit worden inwoners van het Verenigd Koninkrijk belast als inwoners van een derde land: tegen 24 % op de inkomsten en zonder aftrek van kosten. Het is raadzaam de situatie en het toepasselijke verdrag ter voorkoming van dubbele belasting na te kijken.
Kan ik de gemeenschappelijke lasten en het IBI van de huur aftrekken?
Alleen als u in de EU of de EER verblijft. In dat geval kunt u kosten aftrekken zoals de gemeenschappelijke lasten, het IBI, de hypotheekrente of de herstellingen. Van buiten dat gebied wordt belasting geheven over de bruto-inkomsten, zonder aftrek.
Is de winst bij de verkoop ook duurder als ik buiten de EU woon?
Niet wat het tarief betreft: de winst bij de verkoop van het onroerend goed wordt belast tegen 19 % voor alle niet-ingezetenen. Het verschil van 24 % tegenover 19 % treft de inkomsten (huur en toegerekend inkomen), niet de winst bij de verkoop.
Juridische basis en officiële bronnen
ZULLEN WE PRATEN?
Leg me uw zaak voor, vrijblijvend
Ik antwoord u persoonlijk, in uw eigen taal. Het eerste gesprek is om kennis te maken en te zien hoe ik u kan helpen.
Verder lezen
Ik bereken uw IRNR naargelang uw land van verblijf en bekijk het verdrag ter voorkoming van dubbele belasting dat op u van toepassing is.
Belastingen voor niet-ingezetenen →Uw fiscale woonplaats beïnvloedt wat u betaalt: ik houd er rekening mee vanaf de aankoop.
Koop-verkoop van onroerend goed →