Brexit en uw huis in Spanje: wat er echt veranderde voor Britten

Als u Brit bent en een huis aan de Costa Blanca bezit — of wilt bezitten —, hebt u waarschijnlijk van alles over de Brexit gehoord: dat u niet meer kunt kopen, dat u eruit wordt gezet, dat u het dubbele gaat betalen. Haal even adem. De meeste van die angsten zijn overdreven, en het komt erop aan de ruis te scheiden van wat werkelijk is veranderd.

Ik leg het u helder uit, zonder bangmakerij maar ook zonder het mooier voor te stellen: wat hetzelfde blijft (u kunt uw huis volkomen normaal kopen en behouden), wat echt veranderd is (uw belasting als niet-inwoner en de dagen die u hier mag doorbrengen) en wat verdwenen is (verblijfsrecht krijgen door een woning te kopen). Zonder jargon, punt voor punt.

Eerst en vooral: de Brexit belet u NIET om te kopen

Het recht om een woning in Spanje te kopen hangt niet af van uw nationaliteit. Een Britse koper koopt precies zoals een Duitser, een Noor of een Amerikaan: met zijn NIE (identificatienummer voor buitenlanders), zijn bankrekening en zijn akte bij de notaris. De Brexit heeft geen enkele beperking ingevoerd die een Brits burger belet vastgoed te verwerven of te behouden. Bezit u uw huis al, dan is het van u en blijft het van u; en wilt u kopen, dan kan dat zonder problemen. Wat veranderde is niet het recht om het huis te bezitten, maar twee heel concrete zaken: hoe u belast wordt en hoeveel dagen u mag blijven.

Wat er echt veranderde: hoe u belast wordt als niet-inwoner

Sinds het einde van de overgangsperiode (op 31 december 2020) bent u fiscaal gezien onderdaan van een derde land: u staat buiten de Europese Unie en de Europese Economische Ruimte. En de Spaanse wet op de inkomstenbelasting voor niet-inwoners behandelt wie binnen de EU/EER woont anders dan wie erbuiten woont.

In de praktijk betekent dit twee verschillen die u in uw portemonnee voelt. Ten eerste het tarief: een inwoner van de EU/EER wordt belast tegen 19 %; u, als Brit, tegen 24 % (art. 25 van het TRLIRNR). Ten tweede, en vaak duurder, de kosten: wie in de EU/EER woont, mag kosten aftrekken (onroerendgoedbelasting IBI, servicekosten, rente, nutsvoorzieningen, afschrijving…) en betaalt alleen over de nettowinst; u, als onderdaan van een derde land, wordt belast over de bruto-inkomsten, zonder die kosten af te trekken (art. 24 van het TRLIRNR).

Het gecombineerde effect is aanzienlijk. Stel dat u uw appartement verhuurt en 12.000 € per jaar ontvangt. Een Europese inwoner zou zijn kosten aftrekken en 19 % betalen over wat overblijft; u betaalt 24 % over de volle 12.000 €, zonder iets af te trekken. Jaar na jaar is het verschil allesbehalve gering. Daarom loont het de moeite dit goed te plannen en niet te improviseren bij de aangifte.

Toch is hier een nieuw front geopend dat u goed moet kennen. De Audiencia Nacional (Spaans nationaal gerechtshof) stond in een uitspraak van 28 juli 2025 toe dat een niet-inwoner van buiten de EU die kosten aftrekt, omdat dit weigeren volgens het hof indruist tegen het vrije verkeer van kapitaal krachtens art. 63 van het Verdrag betreffende de werking van de EU — een vrijheid die, anders dan andere, ook inwoners van derde landen beschermt. Maar laten we duidelijk zijn: die uitspraak is niet onherroepelijk, en de Spaanse belastingdienst houdt vast aan haar standpunt om tegen 24 % zonder aftrek te belasten. Het is dus geen onbetwist recht dat u zomaar in uw aangifte kunt toepassen, maar een weg van bezwaar die u in uw concrete geval het best afweegt voordat u eraan begint.

Een belangrijke kanttekening: er bestaat een verdrag tussen Spanje en het Verenigd Koninkrijk om dubbele belasting te voorkomen, zodat de hier betaalde belasting doorgaans wordt verrekend wanneer u in het Verenigd Koninkrijk aangifte doet. Hoe het precies in uw geval uitpakt, kunt u het best laten nakijken met advies aan beide kanten, want het hangt af van uw concrete situatie.

De tijd die u hier mag verblijven: de 90/180-regel

De tweede verandering is migratoir. Als Brits onderdaan hebt u geen vrij verkeer meer: u reist Spanje binnen als bezoeker uit een derde land en mag in het Schengengebied maximaal 90 dagen binnen een periode van 180 dagen verblijven. En hier zit het meest voorkomende misverstand: een huis in Spanje bezitten geeft u GEEN recht om langer te blijven. Eigendom en verblijf zijn verschillende zaken; eigenaar zijn van een appartement in Calpe verlengt die grens met geen enkele dag.

Wilt u hier lange periodes doorbrengen of zich vestigen, dan hebt u een verblijfsvergunning nodig, zoals elke niet-EU-onderdaan: een niet-lucratief visum, een digitaalnomadenvisum of een ander dat bij uw situatie past. Houd er bovendien rekening mee dat de EU haar in- en uitreiscontrolesystemen invoert (bekend als EES en ETIAS); de uitrol is aan de gang en het is verstandig de stand van zaken en de vereisten te bevestigen op het moment van uw reis, want ze bepalen mee hoe die 90/180-telling wordt gecontroleerd.

De «golden visa» door een huis te kopen: bestaat niet meer

Jarenlang werd het idee verkocht dat het kopen van vastgoed met een bepaalde waarde (500.000 € of meer) recht gaf op een verblijfsvergunning door investering, de zogenoemde golden visa. Welnu: die weg is afgeschaft. De eenentwintigste slotbepaling van organieke wet 1/2025 van 2 januari (betreffende maatregelen ter verbetering van de efficiëntie van de openbare justitiedienst) schafte het verblijf door vastgoedinvestering af, met werking vanaf 3 april 2025. Op dit moment opent het kopen van een huis — hoe duur ook — geen enkele deur naar verblijf. Aanvragen ingediend vóór die datum worden volgens de oude regels behandeld, maar voor nieuwe aankopen is de weg gesloten.

Mythes die het ontkrachten waard zijn

• «De Brexit belet me te kopen in Spanje.» Onjuist. Er is geen enkele beperking op grond van nationaliteit: u koopt zoals elke buitenlander, met uw NIE.
• «Een huis kopen geeft me de verblijfsvergunning.» Onjuist. Het gaf die nooit automatisch, en de enige aan aankoop gekoppelde weg (de golden visa) is sinds april 2025 afgeschaft.
• «Omdat ik hier een huis heb, mag ik blijven zolang ik wil.» Onjuist. Eigendom wijzigt de regel van 90 dagen per 180 niet; voor langer hebt u een verblijfsvergunning nodig.
• «Ik betaal hetzelfde als vóór de Brexit.» Niet helemaal. U ging van 19 % naar 24 % en u kunt geen kosten meer aftrekken op uw huurinkomsten.

Bent u Brit en bezit u — of overweegt u — een woning aan de Costa Blanca, schrijf me dan. Ik bekijk uw fiscale positie als niet-inwoner, bereken wat u werkelijk moet betalen, dien uw aangiften in en help u uw verblijven te ordenen en, indien nodig, de juiste verblijfsroute. De Brexit heeft enkele regels veranderd, maar als de zaken goed gedaan worden, blijft uw huis in Spanje even genietbaar als altijd.